Cashout amplifié Refis ? par Kenneth R. Harney
Lignes de crédit d'au revoir ? Bonjour refis de cashout ? À la suite de la poussée de la quart-remarque de réservation fédérale dans des taux à court terme la semaine dernière, lignes de crédit de flotter-taux -- discutablement la catégorie de produit la plus à croissance rapide sur le marché de prêt hypothécaire à l'habitation des États-Unis pendant les trois dernières années -- être sûr d'être moins populaire parmi les propriétaires à la maison. Par des lignes de crédit flottant typiquement aux pour cent prime-plus-1, beaucoup d'emprunteurs sont sur le point de commencer à payer 7 pour cent de ½ sur leur ligne de crédit équilibres. Bien plus significatif pour de nouveaux emprunteurs, le Fed semble déterminé continuer à ratcheting vers le haut des taux à court terme indéfiniment. Vers la fin de l'année, ou début de 2006, ligne de crédit équilibres pourrait être à 9 pour cent, avec le taux de base fondamental à 8 pour cent et les Fonds Fédéral calibrent à 5 pour cent. En attendant les taux fixes de 30 ans demeurent en-dessous de 6 pour cent pour des hypothèques étant conformes. Directement lié aux prix sur le trésor de dix ans calibre sur les marchés financiers mondiaux, taux fixe les emprunts que de 30 ans semblent probablement demeurer près des bas historiques, selon des économistes d'hypothèque. Cette combinaison des développements financiers pourrait sevrer des Américains outre de leur ligne multi-trillion de capitaux propres à la maison du dollar empruntant le binge, et les encourage à commuter au taux fixe, refinancements de cashout à la place quand ils ont besoin d'argent substantiel hors de leurs propriétés. Freddie Mac croit que le roulement est déjà en cours bon. Dans son étude juste-libérée des refinancements pendant le deuxième trimestre de 2005, il a constaté que 74 pour cent de tous les refinancers ont tiré l'argent comptant -- le pourcentage de cashout le plus élevé depuis 2000 en retard. Freddie Mac définit un cashout en tant que n'importe quel refinancement qui produit un nouvel équilibre qui est 5 pour cent plus grand que l'équilibre originel. Mais la réalité est que la plupart des cashouts sont bien plus grands que 5 pour cent. Dire vous le besoin $50.000 d'un acompte sur un condominium de vacances, et vous ont un équilibre existant d'emprunt de $200.000 sur une maison $400.000. Vous pouvez refinancer votre hypothèque $200.000 et sortir l'adjonction $50.000 nécessaire, et marchez probablement loin avec un taux de 30 ans à 5 pour cent de ¾ ou à 6 pour cent. Votre rapport (LTV) d'emprunt-à-valeur regardera toujours agréablement bas pour hypothéquer des garants -- $250.000 te donne des 62.5 pour cent LTV, une hausse modeste de risque de prêteur des 50 pour cent LTV que vous avez eu avant. Quelques analystes de Wall Street disent que ratcheting-vers le haut régulier des taux pourrait mettre un sertissage sérieux dans la ligne portefeuilles du crédit bancaire. Richard X. Bove, un analyste d'action bancaire pour Zeigel punk et Cie., prévisions qu'une ruée de masse des propriétaires à la maison « se débarassent de leur HELOCs (les lignes de crédit de capitaux propres à la maison) et les remplacent par de plus grands, prêts. » Cette ruée pourrait être de mauvaises nouvelles pour les grandes banques qui ont rapidement accumulé les livres profitables et s'enflants des lignes de crédit. Par exemple, le portefeuille d'emprunt de capitaux propres à la maison de la Banque d'Amérique a monté 114.2 pour cent par dernière année, selon des services de données d'opérations bancaires de Highline. JP Morgan Chase a augmenté est portefeuille par 153 pour cent. L'émetteur par la carte de crédit MBNA Corp., commençant vers le haut d'une poussée aux lignes de capitaux propres à la maison, accrues est portefeuille de HELOCs par des 4248 pour cent stupéfiant l'année dernière. Les cadres de banque disent qu'ils voient l'écriture sur le mur. Ken Koranda, président de mi banque de l'Amérique Chicago suburbaine, dit que le passage des lignes de capitaux propres de flotter-taux aux refis de cashout de taux fixe « se produit déjà, et il est susceptible de continuer si les marges entre HELOCs et 30 adjustables d'an et 5-1 d'hybride s'élargissent. » Naturellement, il espère également que sa ligne clients de capitaux propres à la maison faire leurs refi de cashout avec la banque. Après tous dit-il « ils peuvent refi dans une de nos solutions de rechange très attrayantes de taux fixe. » | 
