> Le conseil des acheteurs
Les acheteurs ont des obligations à inspecter avant le règlement
par Benny L. Kass
Question : Nous avons acheté une maison il y a quatre mois. Puisqu'il y avait beaucoup d'intérêt pour la propriété, nous avons été conseillés par notre agent d'immobilières de ne pas inclure un imprévu pour une inspection à la maison. L'agent a estimé qu'un tel imprévu diminuerait nos possibilités d'entrer dans un contrat avec le vendeur. Nous avons soumis un contrat propre. En effet, nous avons offert $12.000 davantage que le prix courant, et étions les soumissionnaires retenus. Cependant, après que nous soyons allés à se fermer, nous avons découvert un certain nombre de problèmes. Le toit coule, le système électrique n'est pas assez fort pour exploiter un nouveau dispositif de climatisation que nous voulons monter, et il semble y avoir moule dans le sous-sol. Par ailleurs, de nouveau conformément à l'avis de notre courtier d'immobilières, le contrat a déclaré que nous avons acheté la propriété dans le son « de même que » la condition. Avons-nous un recours contre le vendeur ou notre agent d'immobilières ? Nous estimons que nous devrons dépenser vers le haut de $15.000 pour corriger les problèmes. Réponse : Pourquoi les acheteurs potentiels achètent-ils une maison sans l'avoir ont-ils inspecté ? Quand nous achetons une voiture, nous la prenons pour un entraînement d'essai ; nous donnons un coup de pied les pneus et lisons autant de rapports du consommateur au sujet de l'automobile comme nous pouvons trouver. Mais quand nous achetons une maison -- ce qui est habituellement l'achat le plus cher nous ferons dans notre vie -- nous signons juste un contrat et un espoir pour le meilleur. Vous avez signé un contrat qui n'a pas contenu un imprévu pour une inspection à la maison. C'était une grande erreur sur votre cloison. Je sais que vous étiez impatient de trouver une maison, et avais recherché probablement une certaine heure. En effet, vous ne pouviez pas probablement obtenir un contact sur plusieurs autres maisons, puisque vous outbid par d'autres acheteurs impatients. Ainsi, quand vous avez trouvé la maison vous avez finalement acheté, vous aviez frustrant, et peur que vous perdriez encore une autre maison. En conséquence, il était certainement raisonnable que vous comptiez sur la recommandation de votre agent d'immobilières que vous soumettez un contrat propre, sans n'importe quel imprévu d'inspection. Mais tandis qu'il a pu avoir été raisonnable, à mon avis, il était un idiot -- et coûteux -- erreur. Un imprévu à la maison d'inspection, à mon avis, devrait être obligatoire pour chaque contrat résidentiel d'immobilières. Un tel imprévu signifie simplement que vous faites signer un certain nombre de jours après vous le contrat de ventes -- habituellement trois à sept -- dans ce que pour obtenir les services d'un entrepreneur à la maison indépendant d'inspection qui soigneusement inspectera et révisera chaque aspect de la maison vous prévoyez d'acheter. Si l'inspecteur trouve des problèmes, vous avez le droit au mode neutre le contrat et obtenez votre gisement d'argent sérieux immédiatement retourné à vous, ou êtes en pourparlers avec le vendeur pour en fixer vers le haut ou à tous les domaines problématiques. Mais votre contrat n'a pas contenu un tel imprévu. En fait, comme vous avez énoncé, vous avez choisi d'acheter la propriété dans le son « de même que » la condition. Cela signifie qu'au règlement, la maison doit être en même condition qu'il était quand le contact a été signé. Et je suspecte qu'il ait été. Si vous pouvez de façon ou d'autre vous montrer que le toit ne coulait pas alors signiez le contrat, vous pouvez avoir un point de droit contre votre vendeur. Si vous pouvez déterminer qu'il n'y avait aucun moule dans le sous-sol quand vous avez entamé votre contrat de ventes, vous pouvez pouvoir obtenir le vendeur au remediate. Mais comment obtiendrez-vous cette épreuve ? Vous n'avez eu aucun extérieur, regard indépendant d'inspecteur à la maison, et si vous portez votre vendeur à la cour, qui est le genre dont d'épreuve un juge exigera afin de te donner un jugement contre votre vendeur. J'ai récemment lu une caisse où le juge a énoncé : Il y a un corps des avoirs de jurisprudence qu'un demandeur a une obligation d'inspecter des immobilières avant… l'achat. Citation Taglient v Himmer, 949 F.2d 1 (cercle de navire de débarquement de chars. 1991) Dans votre situation, vous avez malheureusement apporté les problèmes sur vous-mêmes. Vous avez eu le droit d'inspecter la maison, mais étiez si impatient de ne pas la perdre, que vous avez abandonné cette droite. De manière dégagée, le vendeur ne peut pas être responsable de vos erreurs. Cependant, votre condition exige-t-elle des vendeurs de te fournir un « rapport de révélation » ? Beaucoup de conditions ont ces dernières années décrété la législation exigeant d'un vendeur de révéler les conditions de beaucoup d'aspects de leur maison -- comme des fuites de toit, des problèmes écologiques, ou des conflits de frontière. Si vous receviez une telle révélation de votre vendeur, la lire soigneusement. Indique-t-elle que le toit est in good condition ? Si oui, vous pouvez avoir un point de droit contre votre vendeur -- mais de nouveau, vous devrez montrer que le vendeur a su les problèmes et les a représentés mal à vous. Le litige est long et cher. Je conseille souvent des usagers qu'ils sont dépense plus aisée leur argent sur dépanner, plutôt que payant leur mandataire pour intenter un procès. Vous avez également demandé si votre agent d'immobilières a n'importe quel élément de passif pour vous conseiller de ne pas comprendre un imprévu d'inspection dans votre contrat de ventes. Tandis que je pense que les agents d'immobilières ont une responsabilité de représenter correctement -- et protéger -- leurs usagers, je ne crois pas qu'il y a n'importe quel élément de passif sur leur partie dans votre cas. Votre agent vous a simplement conseillé que le marché était chaud, et qu'un contrat propre serait regardé sur plus favorablement par le vendeur qu'un contrat ce qui contient beaucoup d'imprévus. L'agent a simplement émis une recommandation ; vous avez pris la décision finale et vous pouvez seulement se blâmer. Je crois personnellement que chaque acheteur potentiel doit insister sur avoir un imprévu d'inspection contenu dans leur achat et convention de ventes. Je perdrais plutôt la maison que découvre que (après règlement) ce je dois payer à des milliers de dollars de plus pour corriger les dépannages qui devraient avoir été évidents à moi ont en premier lieu eu I fait mon travail. | 
