Forclusions de achat « pas pour le novice » par Broderick Perkins
Avoir peur. Avoir très peur. Aucun doute un achat de forclusion ne peut être une bonne manière d'épargner l'argent sur acheter une maison ou l'investir dans les immobilières, mais si vous ne savez pas que ce que vous faites l'épreuve peut vous étouffer sous un capot des pertes financières. Il y a simplement trop de risque pour la plupart des portefeuilles financiers et il y a des manières plus faciles de faire un dollar dans les immobilières. La fondation à la maison américaine de propriétaires (AHA) indique avec de plus en plus autoguide la forclusion de revêtement, quelques acheteurs à la maison envisagent d'acquérir des forclusions -- ou elles sont menées par le nez aux « affaires. » RealtyTrac, un marché en ligne de forclusion a indiqué les classements de la forclusion d'avril 147.708 -- transférer les notices, les notices de vente d'enchère et les saisies immobilières de banque -- a représenté un taux d'une forclusion pour chaque 783 familles des États-Unis, vers le haut de 62 pour cent par dernière année. « Chaque fois que les roulements du marché d'immobilières, là est toujours cette tendance de dire, « hé. Il est bon temps pour acheter, » peut-être pour encaisser dedans sur ceux qui peut-être a fait pas comprendre ce que signifie vraiment cela, pour encaisser dedans sur décalage marché, pour encaisser dedans sur un retour ou une nouvelle tendance, « dit la plage de Newport, conseiller Ca-basé Danielle Babb. Babb, avec la corona, banquier d'hypothèque et investisseur Ca-basés William Nazur, est co-auteur du yet-to-be-published « trouvant des forclusions : Le guide d'un initié de l'encaissement dedans sur ce marché caché » (P.R. d'entrepreneur, $21.95). Les « forclusions forment déjà vers le haut pour être « la bonne fois suivante », » dit Babb. Cela t'est fourni ont le temps. Le Président Bruce Hahn d'AHA déclare que le marché de forclusion est dominé par les professionnels d'immobilières qui se spécialisent sur le marché parce que c'est un emploi à plein temps, pas une opportunité de sur-le-travail-formation. Le « achat d'une maison à une vente de forclusion exige beaucoup de travail et diligence et est chargé des risques. Vous pouvez finir vers le haut les dépenses beaucoup de temps et l'argent faisant votre travail, seulement apprendre à la dernière minute l'enchère a été annulée parce que l'emprunteur a limé pour la protection de faillite (qui suspend temporairement l'enchère). Même si la vente procède, vous ne pouvez pas être le soumissionnaire retenu, » Hahn indique. Hahn indique que vous ne devriez pas au commencement oser dans des forclusions sans aide compétente, mandataire d'immobilières, investisseur ou tout autre au courant de professionnel des lois locales. Que la personne de remarque devrait également être dotée de connexions suffisantes à d'autres professionnels savvy vous peut également avoir besoin sur le chemin, parmi eux, peut-être, un inspecteur, un priseur et un agent d'immobilières à la maison. « Établir un rapport à l'avance, » Hahn conseille. Etant donné les nombreux inconnus liés aux forclusions de achat, vous devrez également être doté de la substance financière droite qui te donne une tolérance pour le risque. « Ceux qui osent dans la zone devraient avoir des positions pleines de capitaux propres dans leurs résidences primaires, elles ne devraient pas être jusqu'à leurs globes oculaires dans par la carte de crédit ou créance renouvelable, elles devraient pouvoir se permettre de prendre un petit risque et elles devraient considérer ceci un investissement ; peut-être détournant certains de leurs dollars d'investissement à ceci l'effort comme remontage pour d'autres, » indique Babb. Après les choses nécessaires nécessaires, l'approche aux forclusions de achat est un jeu de synchronisation. Quand vous achetez est aussi important que ce que vous achetez. Preforeclosure La période après qu'un propriétaire à la maison entre dans le défaut (coups manqués un paiement ou plus) et le prêteur lime une notification publique de défaut à cet affect (notification de défaut ou de Lis Pendens) est la période où le procédé de forclusion commence. Vous pouvez trouver les notifications dans votre bureau d'archives public local ou, pour un droit, les obtenir, avec des niveaux de variation de détail, des sociétés on-- et en différé qui cheminent les données. C'est l'un des meilleurs temps d'acheter des propriétés de forclusion, les experts disent, parce que vous aurez plus de temps pour obtenir une analyse des marchés comparable, pour rechercher le titre et pour faire inspecter la maison. C'est également un moment où le vendeur peut être le plus serviable, particulièrement si lui ou lui peut marcher loin avec quelque chose indiquer pour n'importe quels capitaux propres et si lui ou lui peut éviter de ruiner plus loin sa réputation de solvabilité, dit Babb. Pendant le preforeclosure, la maison n'est pas probablement en hausse en vente, ainsi vous éviterez la concurrence qui vient avec les maisons cotées. Cela moyens, parlant relativement, il y a une plus grande chance que vous pouvez offrir un prix qui est moins que des cours en bourse mais plus que la somme due la banque. Les « gens devraient savoir que les forclusions ne sont pas toujours dans le meilleur de la forme et elles devraient toujours engager un inspecteur qui est très détaillé qui leur donnera non seulement la liste de postes qui doit être fixée, mais offre de fixer lui (ou au moins un entrepreneur qui peut faire cela). Les dépannages, aussi bien que des droits d'agence immobilière (si vous ne vous vendez pas par le propriétaire, est qui ce que je recommanderais de faire pour éviter les droits) sont tous qui vont sortir du résultat de l'acheteur et devoir être considéré. Hahn suggère, autant que possible, sélectionner autoguide avec des capitaux propres substantiels. Cela est souvent démontré par la tenure des propriétaires. « Considérer normalement seulement les maisons possédées par les personnes qui ont vécu là pour deux ans au minimum. Cependant, la plus-value arrêtée dans la plupart des zones il y a deux ans, et dans beaucoup de prix de zones ont chuté depuis lors. Lui faire quatre ans sur ce marché. Le plus long quelqu'un a vécu dans une maison, plus de capitaux propres seront incorporé, même si elles ont effectué des paiements d'intérêt-seulement, » Hahn ont dit. Enchère La prochaine expression, l'enchère du prêteur, peut représenter le retour de potentiel le plus élevé, mais, vous ne le saurait pas, représente également le plus grand potentiel pour le risque. « Nous ne recommandons pas d'attendre jusqu'à l'enchère. Des investisseurs ou des institutions habituellement plus grands achèteront ces maisons et la position de capitaux propres est inférieure, » dit Babb. Les enchères de forclusion varient de la condition à la condition et peuvent être maintenues sur les phases de tribunal, dans un bureau du comté ou à la maison empêchée. À moins que vous ayez rencontré la maison dans son étape de preforeclosure que vous ne pouvez pas l'inspecter, vous n'aurez pas le temps pour courir des comparables ou pour faire une recherche de titre, mais vous devrez payer comptant, habituellement avec un test de caissier. Les enchères attirent typiquement les investisseurs de noyau dur regardant pour renverser la propriété (vente au cours d'une période courte pour un bénéfice) et d'autres qui ont été autour du bloc de forclusion plusieurs fois. Si vous achetez et les choses deviennent méchantes, vous pouvez devoir expulser des résidants peu disposés à quitter leur maison perdue. Cela leur donne l'abondance de l'heure de trash l'endroit ou de le décoller autrement pour leur propre gain financier. « Même si empêcher-sur le famille a pris soin de la propriété, qui est peu probable ; la propriété n'a pas été probablement pendant quelque temps dedans vécu, » a dit les immobilières de l'annuler 11 de courtier/propriétaire de Hahn de Danois dans Stratham, NH. « Compter (des maisons) être vraiment sale, peut-être sans appareils (même sans toilettes et éviers), probablement sans tapis acceptables, et dans les conditions nordiques, en indiquant les dégâts de la glace et de l'eau. Il est très facile d'obtenir balayé-vers le haut dans les futurs bénéfices potentiels d'une chiquenaude et d'ignorer les charges out-of-pocket exigées pour guérir la propriété, » Danois Hahn supplémentaire. Immobilières possédées (REO) Les banques acquièrent à nouveau les maisons qui ne sont pas vendues aux enchères enlevé, disent si l'offre la plus élevée est moins que le propriétaire à la maison doit le prêteur. Les banques ne sont pas dans les affaires des avoirs et des maisons de vente, mais ne comptent pas débarquer un REO pour une chanson. « Quand les banques offrent la propriété à vendre, elles n'évaluent pas nécessairement la propriété assez. Souvent, elles essayent d'obtenir le premier dollar basé sur ce qui était dû, pas ce qui est basé sur une évaluation juste qui tient compte de la condition et de l'emplacement. Juste parce qu'elle banque-est possédée, ne pas s'attendre à une négociation, » a dit le Danois Hahn. Au moins il y a l'heure d'arranger pour une inspection et une recherche de titre, enlevant une partie du risque du coût. Babb indique n'importe ce que la stratégie vous prennent, il y ont un risque inhérent sur le marché courant que les valeurs d'une propriété diminueront. « Il est possible que vous pourriez être en position à l'envers même sur une forclusion, qui est pourquoi faire de vraies analyses comparatives et savoir vos capitaux propres positionnent est d'avance absolument crucial sur ce marché. Se rappeler que les forclusions excessives dans une zone peuvent réduire des valeurs d'une propriété, ainsi il ne blesse pas pour vérifier également et s'assurer que les beaucoup de les voisins ne sont pas dans la notification du statut de défaut, Babb a indiqué. Sortir la stratégie Alors il y a la stratégie de sortie, que vous devrez considérer au début de votre décision pour acheter une forclusion. Pourquoi achetez-vous la propriété empêchée ? En tant que votre résidence primaire ? Pour renverser ? Comme location ? « Vous fondamentalement devez savoir un peu chaque aspect de l'investissement à inclure, des contrats, financement, négociant, acquérant, rehabbing et distribuant ces propriétés, » a dit Richard James, propriétaire/investisseur du nouveau groupe à la maison d'investissement dans Lorton, VA. La « distribution est la clavette dans n'importe quel investissement d'immobilières. Vous devez avoir une bonne stratégie de sortie. En attendant, vous devez être disposé pour quelques coûts d'avoirs. Ils sont beaucoup de jongler pour un investisseur chevronné. Un novice jouerait vraiment. Les forclusions ne sont pas pour le novice, » James se sont ajoutées. | 
