Les capitaux de la Californie deviennent ville de craquement par Broderick Perkins
Marché du logement occupé par le propriétaire de Sacramento -- un des marchés du logement principaux les plus préoccupés dans la nation -- a été un défi important pour le secteur de location du marché. Les surabondances Troubling et les numéros de diminution des demandeurs de location qualifiés aggravent des conditions pour des propriétaires de propriété et des compagnies de management de même. Cependant, le marché de location de la capitale de l'État tient toujours une possibilité bien meilleure d'être plus vibrante plus tôt parce qu'il demeure relativement plus attrayant aux locataires -- les loyers sont plats ou montants lentement, et le marché soutient le méplat, mais ne monte pas, des taux de vacance. la base de données de RealFacts Novato-basé comprend des propriétés avec 50 ensembles ou plus et met le loyer moyen à $910 pour le premier trimestre de 2007 dans le comté de Sacramento. C'est une hausse de 2.1 pour cent au-dessus des $892 moyennes une année plus tôt. La base de données se compose de 305 complexes d'appartements et d'environ 61.000 ensembles, deux-tiers dont sont les ensembles de la classe C, les ensembles de la classe A de reste et du B. Pour la région statistique métropolitaine plus grande de Sacramento (Sacramento-Arden-Arcade-Roseville), RealFacts a indiqué que les loyers ont fait la moyenne de $949 dans le premier trimestre cette année, aussi vers le haut de 2.1 pour cent de $930 il y a par an. La base de données de MSA se compose de 396 propriétés et de plus de 77.000 ensembles, dont presque deux-tiers sont des ensembles de la classe C. Le comté et le MSA ont indiqué un taux de vacance moyen de 7.2 pour cent pendant le premier trimestre cette année, peu changée du taux de 7.3 pour cent il y a une année. Les propriétaires ne sont pas respiration facile, ni sont ils haletant pour l'air. Généralement parmi toutes les propriétés, les concessions sont passé et les propriétaires de propriété ne sont pas obligatoires dans les contrats de location qu'ils ne préfèrent pas. La douleur de location du marché est en grande partie des retombées radioactives du marché du logement occupé par le propriétaire de Sacramento. « J'ai vu que beaucoup d'oscillations et moi ne veux pas à ressemble à d'un pessimiste, mais celui-ci est différent. La course vers le haut dans les prix (domestiques) était plus prolongée que j'ai vu avant. Elle (le marché de boum) n'a jamais été aussi raide et que longtemps avant, » a dit le prix de Jim, le propriétaire des services de Calvesco, une petite société de management de propriété avec les maisons de location au central, l'ouest et Sacramento du sud. Dans le premier trimestre cette année, parmi les zones statistiques métropolitaines de la nation 285, seulement Punta Gorda, la Floride, a arrêté Sacramento du finissage complètement pour la dernière fois dans la plus-value de capot -- ou, plutôt, le manque en, selon le bureau de l'inadvertance fédérale d'entreprise de capot (OFHEO). OFHEO a indiqué dans le premier trimestre cette année Sacramento les prix que domestiques ont diminué presque 2 pour cent en juste trois mois depuis le dernier trimestre de 2006. Puisque le premier trimestre de 2006 le taux de déclin était davantage que le double celui, à 4.4 pour cent. « Sacramento a eu 681 maisons vendues en mai à un prix médian de $325.000. Mai passé le prix médian était $339.500 pour une différence de 4.27 pour cent, » a dit Stockton, objet immobilier avancé Ca-basé et Marty Hackworth de l'hypothèque, faisant rapport au rapport de conditions de marché de RealtyTimes pour Sacramento. Les prix domestiques de Sacramento ont fait une pointe dans mid- à late-2005. D'ici là beaucoup de prix étaient davantage que le double ce qu'ils étaient cinq ans plus tôt. Les prix domestiques glissent, mais ils demeurent plus de 80 pour cent plus de haut qu'ils étaient il y a de cinq ans, amplifié par le même boum de capot qui a captivé la nation. Cependant, depuis 2005, les mêmes conditions de taux-remises d'énigme d'hypothèque, d'argent-serrage d'hypothèque, d'investisseur-vol, de surabondance et de forclusion qui ont puisé la nation ont été particulièrement rugueuses sur Sacramento. « Nous ne devons pas concurrencer des condominiums (acheteurs étant de renters) maintenant car les ventes ont chuté enlevé, mais il y a deux ans certains de ces ensembles convertis des appartements en condominiums tournent maintenant de nouveau dans les ensembles de location et nous devons essayer d'absorber ces ensembles, » a dit Dave Tanforan, un directeur de propriété avec G.W. Williams et sur le conseil d'administration avec l'association de location de logement de la vallée de Sacramento. Les entreprises de gestion de propriété ont un portefeuille de plus de 1.000 complexes d'appartements de jardin-modèle dans toute la région. Un total de plus de 3.000 condominiums ont été convertis en appartements au cours de la période 2005-2006, selon Hendricks et associés, Phoenix, courtage AZ-basé d'appartement et recherchent la société. « Dans cette période, nous n'avons pas un équilibre et il avait favorisé les locataires en ces dernières années. Nous avons fini vers le haut avec un grand taux de vacance en raison des conversions de condominium juste environ partout, » a dit Steve Nelson, un associé dans le bureau de Sacramento de Hendricks et d'associés. L'association de la Californie des agents d'immobilières indique que les ventes à la maison de Sacramento sont en bas de 15.7 pour cent juste de mars à avril cette année et avalent 27.6 pour cent il y a d'une année, car le nombre de listes a monté dans les années de l'adolescence des milliers. De même, le nombre de forclusions a augmenté considérablement à Sacramento, vers le haut de 184 pour cent dans la fin passée d'année dans le premier trimestre, comparé à 148 pour cent pour la condition de la Californie et à 102.4 pour cent pour la Californie nordique, selon des services d'information Jolla-basés par La de DataQuick. Un arrosage des retombées radioactives crédit-ruinées de forclusion peut débarquer sur le marché de location. « Je n'ai pas dû laisser tomber mon loyer, mais il y a beaucoup moins d'activité et beaucoup peu de demandeurs qualifiés. Je ne recherche pas le premier corps chaud descendant la rue, mais je ne peux pas prendre les personnes qui ne peuvent pas payer le loyer, » dit le prix qui a managé seulement une hausse $50 sur ses $900 à $1.000 loyers pour les maisons unifamiliales et les duplex qu'il manage. « Je vois ceci dur-à-qualifier le problème continuant au moins une année, » a dit le prix, qui aussi sur le conseil d'administration avec l'association d'appartement de la Californie. La force de Michael, président de management de Westcal, indique que la pénurie de demandeurs de location qualifiés a presque doublé dans son col des bois, la zone métropolitaine de Sacramento. « Nous avons des critères stricts. Elle est sept ou huit sur 10 (qui ne qualifient pas). C'était meilleur. Il était quatre ou cinq sur 10, » ont indiqué la force qui manage des complexes d'appartements représentant environ 2.000 ensembles. Force, aussi président de l'association de location de logement de la vallée de Sacramento, supplémentaire, « elle est pathétique. J'ai entendu certains des grands garçons parler des taux de vacance de 8 et 12 pour cent. Nous voyons que les taux et ce de vacance de 8 pour cent est le plus élevé que nous avons eu en 15 ans. » Mais il y a également quelques retombées radioactives positives du secteur occupé par le propriétaire cerné -- Sacramento est quitté avec une alimentation finie en dur-à-ont les moyens des maisons. Cela a pu aider à envoyer le marché d'ours de location dans l'hibernation. Aaron Frederick, un analyste avec Marcus et Millichap dit la différence entre le paiement mensuel pour médian-évalué hypothéqué à la maison et le loyer moyen pour un à deux chambres, maison de deux-bain, rend la location meilleur marché par plus de $1.400. Louant pour cela beaucoup moins que des achats peut mettre des locataires en position pour investir, sauf pour le propriétaire de logement plus tard, ou récupérer du propriétaire de logement perdu maintenant. « Qui est de bonnes nouvelles pour le marché de location. Les locataires peuvent avoir un certain revenu net plutôt qu'être des riches de maison et des pauvres de vie. Ils peuvent apprécier leur style de vie sans sacrifier le coût de mettre un toit au-dessus de leurs têtes, » Frederick a indiqué. Les loyers bas et lents, avec une abondance de vacances d'emploi concèdent ensemble aux renters la liberté de choix, tout en également permettant à des propriétaires de propriété de se reculer des concessions et d'autres dons. Et tandis que les vendeurs peuvent tortiller, ceux dans une condition d'esprit de achat ont pu encore avoir fondé un filon de mère -- ou un magasin de sucrerie. « Les exigences de prêteurs sont devenues plus rigoureuses, cela est à coup sûr, cependant, n'importe quel acheteur qui peut et qualifie va avoir la période de leurs vies. Elle est comme être un gosse en tonnes d'un magasin de sucrerie… de maisons à choisir de et de grands prix, » a dit la plantation d'élans, courtier Ca-basé Hawley excité d'associé de banquier de Coldwell, faisant rapport aux conditions de marché de RealtyTimes. | 
