Les acheteurs canadiens de condominium comprennent-ils ce qu'ils achètent ?
par Wade de PJ
Des ventes de condominium aux niveaux record-breaking dans beaucoup de régions en travers du Canada, mais les acheteurs de condominium continuent-ils comprennent-ils exactement dans ce qu'entrent ils ? Les débuts de condominiums se sont développés par 33.7 pour cent en 2003 pour atteindre un niveau record de 49.200 ensembles, représentant un dans quatre mises en chantier urbaines. Ce type de capot permet à des acheteurs d'acheter des emplacements et des agréments par la propriété partagée qu'ils peuvent ne pas pouvoir se permettre seul d'acheter comme logement unique. bord de mer de Million-dollar et emplacements récréationnels sont d'excellents exemples du pouvoir de ce modèle de propriété. Cependant, les acheteurs devraient maintenir dans l'esprit que l'ensemble futé-décoré qu'ils sont des achats vient avec un conseil d'administration qui régiront la vie dans le complexe selon des règlements et des réglementations de condominium. Si les politiques, les normes et les restrictions opérationnelles gélifient avec le style de vie d'un acheteur, l'harmonie règne. La vie de condominium peut exiger la participation moins physique puisque des compagnies de management de propriété sont payées pour maintenir des raisons et des bâtiments, mais les propriétaires ont des responsabilités dans le fonctionnement du complexe de condominium s'ils souhaitent assurer un bon retour sur l'investissement. Tandis que les propriétaires à la maison isolés et mitoyens sont les décideurs uniques sur l'entretien et les améliorations apportés pour préserver des cours en bourse et pour accélérer la plus-value, les propriétaires de condominium doivent compter sur des décisions prises par et avec d'autres propriétaires, le conseil et des directeurs de propriété. Des condominiums s'appellent souvent les « créatures du statut » puisque le modèle de la propriété impliqué est un produit de législation. Les complexités de la loi sont composées par des concepts pas habituellement liés au propriétaire de logement traditionnel : ensembles, éléments comparateurs, cartes de condominium, droit de vote, contrats de gestion de propriété et fonds de réserve. Par exemple, Lisa Kay, gestionnaire de programmes du groupe de financement de condominium de Maxium a récemment partagé ses soucis concernant l'impact des déficits d'argent comptant sur la conservation de valeur de la voix de condominium : Les « experts en matière d'industrie estiment que jusqu'à 40 pour cent de fonds de réserve de condominium d'Ontario sont insatisfaisants ! Ceci signifie qu'un déficit ou une « lacune » existe entre le fonds de réserve et le coût de dépannages et les remontages. En même temps, les coûts énergetiques sont montants avec des accroissements plus ultérieurs presque une certitude. Les nouveaux condominiums luxueux montent dans le voisinage, faisant demander des propriétaires d'ensemble dans les bâtiments plus anciens des améliorations substantielles aux éléments comparateurs. » Des sociétés de condominium sont exigées pour établir un ou plusieurs fonds de réserve auxquels les propriétaires d'ensemble cotisent en prévision des charges significatives ou inattendues, y compris des dépannages importants et des remontages des éléments et des actifs comparateurs. Une étude de fonds de réserve détermine les propriétaires de quantité payent dans ces fonds en plus de leurs cotisations comparatrices régulières de charges. Si l'étude de fonds de réserve est inachevée ou un déficit est indiqué, Kay offre trois solutions pour que les cartes considèrent : - Ajournement des dépannages using une approche fragmentaire ou par étapes.
- Hausses d'estimation jetable et/ou de droit mensuel
- Emprunt pour financer des déficits de fonds de réserve.
Chacune de ces solutions transporte des rembours et des avantages pour les propriétaires qui peuvent différer dans la population de propriétaire. Quelques supports d'ensemble peuvent préférer une cotisation spéciale ou une hausse de droit mensuel au-dessus de la désorganisation prolongée des dépannages échelonnés ; d'autres peuvent trouver ces charges additionnelles un fardeau financier insupportable. Différentes inquiétudes peuvent être exprimées, mais seront agies dessus à divers degrés. Les améliorations comparatrices d'élément de partie essentielle exigent l'approbation au moins de deux-tiers des propriétaires d'ensemble tandis que le conseil prend des décisions sur des répartitions pour des dépannages importants et des remontages. Kay rapporte que, sous la Loi du condominium d'Ontario, tous les condominiums qui sont plus d'un an devraient avoir rempli leur étude de fonds de réserve pour le 5 mai 2004 et leur régime de placement pour le 2 septembre. « Ces nouvelles conditions sous l'acte favorisent le management comparateur d'élément de condominium sain, » dit Kay, un défenseur de l'institut de condominium du Canada (CIC). « Elles soutiennent un endroit sûr et plaisant dans lequel pour vivre, santé et conservation financières continues de cours en bourse pour tous les propriétaires d'ensemble de condominium. » L'institut de condominium avertit des acheteurs, des propriétaires et des sociétés de condominium de même : « Avant que vous engagez un avocat, un comptable, un directeur de propriété, un agent d'assurance ou n'importe quel autre professionnel, vérifier leurs qualifications de condominium. La loi de pratique et la loi de pratique de condominium ne sont pas une et identique. Le management de pratique de propriété et le management de pratique de propriété de condominium sont deux efforts entièrement différents. » Cet organisme national promeut son associé de la nomination canadienne de l'institut de condominium (A.C.C.I.) aux Canadiens à la recherche des professionnels avec l'expertise de condominium. Le CCI fonctionne principalement par des chapitres et se décrit en tant que « seule organisation à but non lucratif du Canada consacrée exclusivement aux membres du communauté de condominium comprenant des propriétaires, des directeurs et de différents et de corporation prestataires de service. » Source : Avec la permission, « la voix de condominium, » été 2004, chapitre de Toronto, CCI. | 
