Concurrence pour des clients changeant des mails par Al Heavens
La prochaine ville plus de du mien, la colline de cerise, New Jersey, n'a rien qui ressemble à un centre ville. Une communauté d'exploitation agricole somnolente jusqu'à ce que le boum suburbain de la guerre II de goujon-Monde, ce qui s'est alors appelé la banlieue noire du Delaware soit devenu la maison du premier centre commercial joint de la Côte Est en 1961. Tandis que toujours une aspiration importante pour des milliers de clients du Jersey et la Philadelphie du sud, qui est en travers du Fleuve Delaware, Le mail est demeurée juste celle -- un mail suburbain, entouré par des mails de bande, entourés par des milliers de maisons et d'appartements unifamiliaux. Environ 70.000 personnes vivent en colline de cerise -- retitré, selon le site Web de la banlieue noire, pour le mail. Enfin, cependant, la banlieue noire obtient réellement un centre -- mélangé-utiliser sur l'emplacement du champ de courses ancien -- à un coût estimatif de $500 millions. Il est hautement peu probable que le centre de ville changera le mail de colline de cerise dans son importance pour la banlieue noire et la région. Dans d'autres zones du pays, cependant, la concurrence pour les dollars au détail force la reconstruction de beaucoup de mails désuets dans des centres de ville avec le capot, les hôtels, les équipements civiques et culturels, le public recueillant des endroits, et les rues piéton-amicales. L'institut de terre urbaine a édité un livret, Dix principes pour repenser le mail, qui décrit l'institut pensant à la façon dont la reconstruction peut mieux être effectuée. La reconstruction des mails doit être conçue en fonction les besoins de communauté d'ajustement, l'emplacement de mail, aussi bien que des demandes du marché, le livret suggère. Chaque emplacement est unique et la revitalisation exigera une compréhension de la compétitivité actuelle et future sur le marché local, aussi bien qu'une analyse des opportunités financièrement réalistes de reconstruction, selon le livret. Plusieurs exemples comprennent : démolissant le vieux mail et établissant quelque chose complètement différente ; reconstruction d'un plus nouveau mail ; modifiant, augmentant, ou réduction de taille du vieux mail ; tournant le mail inside-out pour créer une expérience extérieure ; création d'un centre d'intérieur-extérieur hybride ; ajouter d'autres utilisations en tant qu'élément du mélange ; création d'un style de vie, d'un pouvoir, ou d'un complexe d'enlevé-prix ; ou un centre de ville. « Un certain nombre de facteurs peuvent plus loin compliquer la décision au sujet de quoi faire, comme la nécessité de maintenir le mail ouvert pendant la reconstruction, » a dit Michael Bayard, un camarade résident supérieur à ULI. Ceux-ci comprennent « le coût de maintenir des locataires dans les affaires tandis que la reconstruction continue autour de eux ; et la nécessité d'adapter à des utilisations, à des articulations, à des agréments, et à des connexions publics aux voisinages environnants qui n'ont pas précédemment existé. » Trois mails à Washington, région de C.C -- Mail de borne limite à l'Alexandrie, Va. ; Plaza de Wheaton dans Wheaton, DM., et le Landover (DM.) Mail -- ont été examinés par une équipe d'experts en matière d'ULI de dans le pays pour évaluer les emplacements qui luttaient pour rester concurrentiels et pour fournir des manières de les revitaliser. Leur recherche a été soulevée avec les 10 principes : Saisir vos opportunités ou elles vous passeront près. Les opportunités abondent en actifs en baisse et de améliorations. Pendant que la valeur d'un mail diminue, les opportunités pour le changement à grande échelle augmentent. Élargir votre champ de vision. Penser grand, regard au delà des bordures de la propriété et au delà de détail pour envisager ce qui peut et devrait être entrepris. Débloquer la valeur de la terre. Un vieux mail ne devrait pas être regardé comme problème mais comme opportunité de rétablir la vitalité à l'emplacement. Laisser le marché être votre guide. La démographie de décalage et les goûts en évolution du consommateur transforment les marchés au détail du 21ème siècle. Créer le consensus. Commencer par les buts réalistes qui assortissent les besoins de la communauté et obtiennent le support d'un chef de soutenir le projet. Penser holistically avant de prévoir les pièces. Rester souple et penser le long terme, maintenir la grande image dans l'esprit, y compris des options de financement, des partenariats dans le communauté, et de futures opportunités. Connecter tous les points. La transformation d'un mail en « endroit » peut être réalisée par la connectivité, y compris des dispositions de route ; service d'autobus de navette ; aires de stationnement et connexions stratégiquement localisées de trottoir, et signage. Stationnement de conception en tant que plus qu'un rapport. Prévoir et concevoir le stationnement pour jouer un rôle de soutien plutôt que dominant. Fournir un sens de communauté. Prévoir pour des personnes d'abord, créer une identité, créer une destination, et donner les raisons de personnes de revenir souvent. Rester alerte, parce que le travail n'est jamais réalisé. Pour être réussi, le mail doit suivre le changement. « Un mail en baisse devrait être vu comme opportunité d'améliorer les besoins de communauté d'adresse, et fournit à un régime pour l'évolution du partenariat le communauté environnant qui renforce la vitalité économique et augmente les voisinages résidentiels, » Beyard a dit. |
