La carte de condominium ne peut pas jouer avec les comptes de réservation - 8/1/2004 - des coopératifs de maisons urbaines de condominiums

La carte de condominium ne peut pas jouer avec des comptes de réservation
par Benny L. Kass

Question : I posséder un ensemble de condominium dans une association assez grande. Je l'ai achetée il y a deux ans. Apparemment, au cours des années, avec le bon management, nous avons amassé un compte de réservation considérable. Récemment, le conseil a annoncé que puisque nous gagnons seulement un taux d'intérêt très petit sur ce compte, elles veulent commencer à placer ces fonds au marché boursier. L'avis a déclaré qu'avec des taux d'intérêt commençant à augmenter, le conseil croit que le marché boursier sera un bon endroit pour gagner plus d'argent pour notre association.

Le conseil peut-il faire ceci ?

Réponse : Si absolument chaque propriétaire dans votre association accepte d'aller à Las Vegas et au jeu avec votre compte de réservation, je devrais à contre-coeur dire ceci serais légal (bien que de manière dégagée inadéquat).

Noter que j'ai dit que chaque propriétaire doit affirmativement convenir. Votre conseil d'administration a un devoir fiduciaire à tous les propriétaires qui les ont élus dans leurs positions sur le conseil. S'ils veulent dépenser leur propre argent en marché boursier -- ou à Las Vegas -- ce naturellement est leurs affaires. Ils ont certainement le droit de dépenser leur propre argent pendant qu'ils voient adapté.

Mais votre compte de réservation n'appartient pas au conseil ; il appartient à chaque propriétaire dans votre association. L'engagement dégagé du conseil d'administration est d'investir votre argent dans bloqué, placements d'assurés -- même si ce signifie que votre argent peut ne pas être salaire autant que chacun voudrait.

Les comptes de réservation sont très importants pour le bien-être de n'importe quelle association de communauté. Si, par exemple, votre ascenseur ou votre toit a besoin de remontage, et si l'association n'a pas assez d'argent dans la réservation à payer ces sujets, chaque propriétaire -- y compris vous -- peut être confronté à une cotisation spéciale. Ceci peut te coûter beaucoup d'argent.

Une réservation signifie simplement que l'association devrait faire mettre de côté l'argent « dans la réservation » pour couvrir le coût de future urgence ou de dépannages importants. Les réservations sont -- ou devrait être -- une part essentielle de chaque association de communauté.

L'institut d'association de la Communauté (CAI), une association sans but lucratif nationale créés pour fournir l'éducation et les ressources aux associations de communauté résidentielles de notre nation, a établi une publication intitulée « un guide complet du placement de réservation et des stratégies de placement de réservation » (rapport 24 de LACUNE). Cette publication devrait être sur l'étagère de chaque membre du conseil d'association de communauté et directeur de propriété. (Elle peut être obtenue à partir d'Eao, ruelle de 225 Reinekers, la suite 300, l'Alexandrie, VA 22314, 703-548-8600, ou sur le Web chez www.caionline.org.)

Selon l'Eao, « le fonds de réserve adéquat signifie fournir plus que juste des fonds pour des remontages de toit. En fin de compte il peut cotiser à l'élévation et à la chute des valeurs d'une propriété. Par exemple, si une association est dans la créance ou n'a aucun fonds de réserve, les acheteurs à la maison instruits peuvent ne pas vouloir investir dans le communauté. »

Il est clair que vous soyez un propriétaire à la maison « instruit ». Je souhaite que plus de personnes soient concernées assez pour réviser soigneusement tout les produit ce que leur association leur envoie sur une base périodique. Et je me demande combien de personnes dans votre association remettent en cause les actions potentielles de votre carte.

La publication d'Eao contient une analyse des droits nationaux effectuant sur des conditions de réservation. Dans le District de Columbia, Par exemple, il n'y a aucune loi concernant des réservations. Dans le Maryland, la Loi de condominium exige que le budget annuel prévoira des réservations -- mais n'exige aucun niveau du placement. La loi de la Virginie également ne contient aucune condition obligatoire quant à la quantité de réservations qu'une association doit continuer ses livres.

Bien que beaucoup de propriétaires de propriété d'association de communauté puissent ne pas la réaliser, une association de communauté est des affaires, et doit être courue juste comme n'importe quelles autres affaires. En effet, beaucoup d'associations sont très des importantes affaires, avec de grands produits et charges également grandes.

Chaque année, le conseil d'administration -- travail par ses entreprises de gestion (s'il y a d'un) -- doit projeter ses produits et charges pour l'année prochaine. Souvent, cette projection est spéculative, basé sur les expériences des années précédentes. Cependant, il y a des frais de gestion continus qui doivent être payés, comme les factures d'eau, la collection de détritus, des primes d'assurance, et des impôts sur le salaire. Afin de projeter les charges de l'année prochaine, le conseil doit connaître approximativement combien argent coûtera disponible pendant l'année à venir. Il devrait être évident que le conseil ne puisse pas prévoir de dépenser plus d'argent qu'il recevra.

En plus des frais généraux, les cartes comprennent qu'à du futur moment, elles devront apporter des dépannages importants, des changements et même des améliorations aux zones comparatrices dans l'association. L'ascenseur doit être reconditionné, l'allée doit être pavée, et le toit doit être réparé ou changé. Tout ceci coûte de l'argent, et ces charges additionnelles doivent venir de quelque part. Et toutes ces charges projetées doivent être incorporées à un budget annuel.

Comment le conseil projette-t-il des réservations ? Au cours des années, le concept « d'une étude d'analyse de réservation » a été développé, par lequel les techniciens qualifiés réalisent étude une « d'A&E (architectural et technologie) » du complexe entier. Ces professionnels rapporteront au conseil quelque chose qui ressemble à ceci :

Dans notre exemple, pour le moins le conseil doit inclure ce numéro $17.666 dans les calculs pour le budget des années à venir. Cela signifie que chaque propriétaire payerait son action de pourcentage du budget entier -- et une partie du droit de condominium serait affectée aux réservations.

Évidemment, chaque association a les différents besoins et différents soucis. Mais le résultat est qu'afin de planifier correctement pour l'avenir, l'association doit comprendre des argents pour des réservations à leur budget de fonctionnement. Cet argent devrait alors être déposé dans un investissement séparé, bloqué, productif d'intérêts -- comme un bon du Trésor ou d'autres fonds d'assurés de gouvernement. Il ne peut pas être mélangé avec le compte d'exploitation de l'association, ni peut il être investi dans les stocks à haut risque (ou même les « valeurs mobilières de premier ordre ») où il y a même une possibilité à distance de risque.

Il n'y a aucune formule magique pour déterminer combien coûte adéquat. Cependant, une étude d'analyse de réservation -- exécuté au moins une fois tous les cinq ans -- guidera le conseil quant au niveau des réservations qui sont exigées.

Si les fonds de réserve ne sont pas disponibles si et quand l'argent est nécessaire, que le conseil d'administration peut-il faire ? Exagéré, il y a trois autres manières de réunir l'argent dans une association de communauté :

1. Augmenter les estimations mensuelles : Le conseil pourrait augmenter les estimations. Cependant, si l'association a besoin de l'argent immédiatement -- et elle n'est pas là -- les estimations régulières ne viendront pas dans assez rapide pour réunir l'argent nécessaire.
2. Cotisations spéciales : Dans la plupart des associations, les documents juridiques de gouvernement autorisent le conseil d'administration imposer une cotisation spéciale à tous les propriétaires. Dans notre exemple, si le conseil avait besoin immédiatement de $90.000 pour changer un toit défectueux, et s'il y a 150 propriétaires dans le complexe, ceci exigerait de chaque propriétaire de payer $600 immédiatement. Maintenir dans l'esprit que des estimations sont habituellement calculées basées sur l'intérêt de pourcentage que chaque propriétaire a dans l'association. Ainsi, alors que la quantité de la cotisation spéciale variera, le fait demeure que chaque propriétaire peut être requis de payer vers le haut immédiatement. Ne payeriez-vous pas plutôt à quelques dollars vers des réservations chaque mois à la place ?
3. Obtenir un emprunt : Beaucoup d'associations tirent profit de cette approche, et les banques ont commencé à faire des emprunts aux associations. Cependant, il y a beaucoup d'obstacles légaux et financiers que l'association doit surmonter, et cela prend du temps pour qu'une banque commette à un emprunt.

Une association de communauté bien managée doit avoir un régime de long terme pour des dépannages importants et des remontages. Des chiffres du dollar seront compris dans ces régimes, et ces dollars veulent (ou devrait être) supplémentaire comme « réserve » au budget adopté tous les ans par le conseil.

Il y a deux raisons additionnelles pour lesquelles les réservations adéquates sont importantes. D'abord, si vous voulez vendre votre ensemble -- ou le refinancer -- la plupart des prêteurs voudront réviser la situation de la réservation de votre association. S'ils sont insatisfaisants, le prêteur peut rejeter la demande de prêt. En second lieu, comme a été discutés plus en avance, si vous allez jamais vendre votre ensemble, des acheteurs potentiels (s'ils s'inquiètent assez pour réviser soigneusement le budget de l'association), peuvent être éteints si le niveau des réservations dans l'association ne semble pas adéquat.

Selon le rapport d'Eao :

Les Propriétaires sont souvent peu disposés à cotiser aux fonds de réserve parce qu'ils pensent que les fonds sont calcul des coûts ils argent supplémentaire. Pour convaincre ces propriétaires du besoin de réservations, l'association doit les faire comprendre qu'un fonds de réserve n'est pas des charges supplémentaires -- elle étend juste des charges d'association plus régulièrement. L'équipement et les composants importants doivent être changés, que les charges soient prévues ou pas.

Les conseils d'administration ont un engagement fiduciaire aux propriétaires qui les ont choisis pour s'assurer que le budget qu'ils préparent est adéquat -- ce qui doit également comprendre les réservations appropriées. Ceci signifie également que votre carte doit s'assurer que ces fonds sont disponibles une fois eus besoin -- et l'investissement au marché boursier est complètement inadéquat.