Votre ensemble de condominium n'est pas prêt pour la livraison
par Benny L. Kass
Question : En juillet de cette année, nous avons signé un contrat pour acheter un nouvel ensemble de condominium. Le courtier d'immobilières manipulant la vente pour le développeur nous a assurés que nous pourrions aller au règlement pas plus tard que le fin octobre. Dans la confiance dans ces rapports, nous avons obtenu un prêt hypothécaire, et avons donné la notification à notre propriétaire que nous évacuerions notre appartement pour le 29 octobre. Nous avons été juste conseillés que le règlement sur notre nouvel ensemble n'aura pas lieu ce mois, et en fait, l'ensemble peut même ne pas être prêt jusqu'à au début de l'année prochaine. Nous avons une promesse de financement qui expire le 1er novembre, et notre propriétaire a déjà loué notre appartement. Que pouvons-nous faire ? Réponse : Malheureusement, ceci est devenu un problème très comparateur. Avec la grande demande des ensembles de condominium dans des zones urbaines, les développeurs ont trouvé cela -- en dépit de leurs meilleurs efforts -- ils ne peuvent pas souvent livrer comme promis. Avez-vous quelque chose dans l'écriture déclarant que vous pourrez aller au règlement pour le 31 octobre ? Traditionnellement -- et légalement -- n'importe quelle représentation ou promesse traitant des immobilières doit être dans l'écriture afin d'être exécutoire. Lire votre contrat de ventes soigneusement. Je suspecte cela enterré quelque part au milieu de celui prolongé, le document juridique est langue de sorte que le règlement puisse être retardé jusqu'à un an pour des « forces majeure, le terrorisme, les grèves de main-d'oeuvre, la force majeure, et toute autre chose en dehors de du contrôle du développeur. » Par ailleurs, la définition de la « force majeure » est « une force supérieure ou irrésistible, » ou « un événement ou un effet qui ne peuvent pas être raisonnablement prévus ou commandés. » De manière dégagée, c'est sujet très large et à beaucoup des interprétations. Je suspecte également que votre contrat contienne la langue comme ceci : À moins que contenu par écrit dans ce contrat, le développeur ne sera pas responsable d'aucune représentation orale par n'importe qui. Si vous n'avez rien par écrit concernant l'échéance, y avait-il des témoignages aux rapports de l'agent d'immobilières ? Si vous pouvez montrer que ces rapports ont été en fait faits -- sans toutes qualifications ou limitations -- alors vous pouvez pouvoir intenter avec succès un procès contre le développeur. Cependant, le litige est non seulement cher mais long aussi bien. Je suspecte cela si vous entamez la procédure dès aujourd'hui, la cour ne pourrai pas adresser votre point de droit pendant des mois. Et à ce moment-là, si tout va bien votre ensemble de condominium sera prêt pour la livraison. Vous avez trois problèmes à résoudre. Regardons séparé chacun : Votre propriétaire : Vous avez donné la notification à votre propriétaire que vous évacuerez la propriété en date de la fin du mois. Demander à votre propriétaire si vous pouvez parler avec les nouveaux locataires potentiels. Peut-être ils peuvent pouvoir remettre leur mouvement, qui te permettrait la droite de rester en votre appartement de location pendant quelques plus de mois. Ceci ne peut pas fonctionner, mais il certainement ne blesse pas pour essayer. Si vous décidez de rester dans l'appartement après que votre date indiquée du départ, vous soyez considéré un transgresseur, et votre propriétaire peuvent vous poursuivre pour la possession. De manière dégagée, vous ne voulez pas que ceci se produise. Et dans quelques juridictions (telles que le District de Columbia) Si vous restez en votre appartement après le jour où vous avez conseillé le propriétaire que vous évacuerez, vous pouvez être requis de verser le double loyer sur votre propriétaire. (Voir le code §42-3207 de C.C) Votre prêteur : Le développeur de condominium a-t-il recommandé ce prêteur à vous ? Souvent, les développeurs établissent un rapport avec un ou deux sociétés de prêt immobilier, et acceptent en fait de te créditer plusieurs milliers de dollars si vous utilisez un des prêteurs suggérés. Pourquoi ? Puisque les prêteurs doivent réviser les documents de condominium, le titre et d'autres sujets. Si seulement un ou deux prêteurs sont comportés dans le projet entier, ceci accélérera le procédé d'emprunt et le développeur obtiendra le montant de ventes plus rapide. Si vous allez chez un prêteur non recommandé par le développeur, il peut y avoir des retards considérables. Si votre prêteur était en fait recommandé par le développeur, ils se rendent de manière dégagée compte de la situation, et devraient pouvoir travailler avec vous. Heureusement, les taux d'intérêt d'hypothèque sont demeurés doucement, tellement en ce moment ceci ne devraient pas être un problème pour vous. Cependant, je suspecte fortement que droit après l'élection présidentielle de novembre, taux d'intérêt puisse commencer à se relever. Vous devriez discuter du point immédiatement avec votre société de prêt immobilier. Demander s'ils peuvent prolonger votre taux de lock-in, et s'il y aura une charge pour cette prolongation. Alternativement, vous pouvez vouloir laisser le taux d'emprunt « flotteur. » Cependant, si vous allez cet itinéraire, vous voulez contrôler des taux d'intérêt d'hypothèque très soigneusement sur une base presque hebdomadaire. Si les taux semblent se relever, ce peut être l'heure de se verrouiller dans votre taux. Votre développeur : Retourner à l'agent d'immobilières et expliquer votre situation. De manière dégagée, vous ne serez pas le seul affecté par ces retards. Demander ce qui les régimes de développeur à faire. Quelques développeurs ont, dans le passé, acceptent de prendre le coût de logements alternatifs jusqu'à ce que le règlement ait lieu. Quelques développeurs ont acceptent de payer la société de prêt immobilier pour maintenir le taux verrouillé. Si le développeur est d'accord sur le quelques un ou tout de ces options, s'assurer que vous réduisez ces engagements dans une convention écrite. Ce sera un supplément à votre contrat d'immobilières, et doit être signé par tous les deux le vendeur aussi bien que vous-même. D'une part, si votre développeur n'accepte pas d'être coopératif, vous vraiment n'avez pas trop d'options. Vous pouvez maintenir le conseiller juridique qui peut pouvoir faire pression sur le développeur. Parfois, une lettre sur l'en-tête de lettre d'un avocat fonctionne -- mais pas toujours. Maintenir dans l'esprit qui en ce moment -- avec la demande incroyable de nouveaux (ou rénové) ensembles de condominium et avec des prix continuant à augmenter -- votre développeur vous a plutôt laissé hors de l'affaire de sorte que l'ensemble puisse être vendu à quelqu'un d'autre, possible à un prix plus élevé. Ce peut être une option pour votre considération. Cependant, même si vous pouvez sortir de dessous cette affaire, il n'y a aucune garantie que vous pourrez trouver -- et achat -- autre chose pour vous pour respecter votre date-limite du 31 octobre. Dans l'analyse finale, aussi dure qu'elle peut retentir, vous pouvez devoir mordre le remboursement in fine et payer votre propre logement de remplacement. Ceci peut encore être moins cher qu'intentant un procès. Pour les acheteurs estimatifs, voici une pointe : Obtenir chaque représentation faite par le développeur ou ses agents réduits à l'écriture, et signés par le vendeur et l'acheteur. S'il y a des plans d'étage, des brochures ou d'autres documents descriptifs indiquant au sujet de votre condominium, s'assurer qu'ils sont incorporés à votre contrat de ventes. Si l'agent refuse de mettre en écrivant ses rapports oraux, ceci devrait être un grand drapeau d'avertissement rouge à vous. | 
