Abus de condominium : Une saga continue
par Benny L. Kass
De temps à autre, un cas trouve mon bureau qui me rappelle que beaucoup d'associations de communauté ont toujours beaucoup pour apprendre. La saga de l'association du condominium X de village d'accord de Bessie Jacobs v. est un exemple. Bessie Jacobs -- selon l'opinion remise vers le bas par le tribunal d'arrondissement des Etats-Unis pour le district méridional de la Floride le 1er février 2004 -- est quatre-vingt-huit ans, victime physiquement handicapped de la poliomyélite, qui seul vit dans le condominium de village d'accord dans Tamarac, la Floride. Il est entré dans l'association il y a 22 ans. Pour soulager sa douleur, il utilise un tricycle motorisé. Il a acheté son ensemble directement du développeur, qui a établi une rampe de contre-plaqué de sorte qu'il ait pu stocker son tricycle et recharger sa batterie dans un cabinet sur le rez-de-chaussée, qui est de quatre pouces au-dessus du sol. Il y a environ deux ans, la rampe a disparu. Selon la cour, « une nouvelle rampe a été construite et elle a trop tôt disparu. L'association a alors verouillé la porte au cabinet de stockage, a refusé de permettre à Mme Jacobs de faire monter une autre rampe, et a refusé son accès à son tricycle dans le cabinet de stockage. » Mme Jacobs a intenté un procès cherchant une injonction permanente contre l'association de condominium. Il a également réclamé que l'association distinguait intentionnellement contre elle en violation de l'acte juste fédéral de capot. Cette Loi interdit la discrimination dans le capot (associations y compris de condominium) sur la base de la course, de la couleur, de la religion, du sexe, de l'origine nationale, du statut familial, et de l'invalidité. Un type de discrimination d'invalidité interdit par l'acte est le refus pour faire le logement raisonnable dans les règles, politiques, pratiques, ou les services quand un tel logement peut être nécessaire pour avoir les moyens une personne avec une invalidité l'égalité des chances à utiliser-et apprécient un logement. La cour a constaté que l'association était en violation de la Loi, a établi une injonction permanente contre l'association, et a également ordonné que Mme Jacobs soit attribuée des droits de mandataires pour devoir apporter ce cas. La cour a déterminé les quatre éléments fondamentaux qui sont nécessaires pour régner dans un tel procès : - Le demandeur souffre d'un handicap, qui comprend : (1) individus avec un affaiblissement physique ou mental qui limite sensiblement une ou plusieurs activités importantes de vie ; (2) individus qui sont considérés comme ayant un tel affaiblissement ; et (3) individus avec un archive d'un tel affaiblissement.
Dans ce cas-ci, la cour a noté qui non seulement l'association « acquisce » à l'handicap de Mme Jacob pendant les 22 dernières années, mais « a à aucun moment l'accusé a demandé n'importe quelle preuve médicale additionnelle » de son handicap. En conséquence, le « accusé estopped maintenant de la contestation si Mme Jacobs est physiquement handicapped et si les affaiblissements et les invalidités physiques de Mme Jacobs limitent son activité principale de vie de la marche. » - Le défendeur a su (ou devrait raisonnablement avoir su) de l'handicap. Le témoignage était bien évident que l'association se soit rendue compte de l'handicap pendant les 22 dernières années que Mme Jacobs possédée et demeurée dans son ensemble. En effet, le juge a déclaré que « vingt ans de l'accusé de silence sur cette question parle des volumes. »
- Le logement de l'handicap peut être nécessaire pour avoir les moyens le demandeur qu'une égalité des chances à utiliser-et apprécient le logement. Les mots clés ici sont « logement raisonnable ». Selon la cour, « le logement d'une petite rampe de contre-plaqué s'est boulonné au sol de sorte qu'il ne puisse pas être facilement volé, ayant en particulier ensuite un pendant 20 années sans incident, est éminemment raisonnable. »
Il devrait également noter que « le logement raisonnable » ne signifie pas que l'association doit payer ces coûts. Tout ce que l'association doit faire est de permettre aux handicapés la personne -- à ses frais -- pour faire ce qui est raisonnablement nécessaire « adapte » à l'handicap. - L'association a refusé de faire un tel logement. Ici, la cour a constaté que puisque Mme permise par association Jacobs pour avoir une rampe pendant plus de 20 années et refuse maintenant de lui permettre d'être les controverses « du demandeur changé de soutiens que l'accusé a agi intentionnellement d'exclure le plaisir final de son condominium… »
La cour a alors commandé ce qui suit : L'accusé est de manière permanente encouragé d'interdire le demandeur pour monter, en se boulonnant solidement au sol en béton, une rampe de contre-plaqué (ou tout autre produit approprié) ainsi le demandeur peut librement stocker, accéder, et charger son tricycle motorisé dans le cabinet de stockage sur le premier étage de l'accusé du bâtiment de l'accusé… fournira plus loin au demandeur une clavette au cabinet de stockage. En conclusion, le juge a exigé qui si Mme Jacobs ne demeure plus dans l'ensemble -- ou si son docteur détermine qu'il n'a besoin plus du tricycle pour des buts médicaux -- que le demandeur (à ses frais) aura la rampe enlevée et la surface couverte rétablie à son originel pour conditionner.
À mon avis, c'est un cas qui devrait ne jamais être allé à la cour. C'est un cas qui donne à des chroniqueurs tels que me de grands articles pour écrire. C'est un cas qui a coûté l'association -- et ses membres -- beaucoup d'argent. C'est un cas où peut-être le conseil d'administration n'a pas exercé le bon jugement d'affaires et peut-être ne devrait pas être jugé responsable d'ouvrir une brèche leur rendement fiduciaire. Et, des faits car je les comprends, c'est un cas dans lequel le mandataire de l'association devrait être embarrassed pour lui permettre d'être apporté. La plupart des membres d'association des conseils d'administration sont fonctionnement et consciencieux durs. Malheureusement, les quelques mauvais cas frappent les médias, et donnent au reste des associations une mauvaise réputation. Il y a plusieurs années, les associations de la Communauté que l'institut a édité un livret autorisé soient raisonnables, écrit par Kenneth Budd. Ce produit devrait être lecture exigée pour chaque propriétaire à la maison dans une association de communauté. La conclusion de M. Budd's devrait être adoptée comme préambule aux règlements de chaque association. Il écrit : Il est temps pour que les associations écrivent des règles responsables et de révisent des restrictions existantes. Pour éliminer les restrictions qui sont périmées et illogiques, et aborder des problèmes spécifiques avec les solutions dégagées et spécifiques. Pour réaliser cela trop zélé, les conseils d'administration peu raisonnables peuvent être plus préjudiciables aux valeurs d'une propriété que les violations qu'ils essayent tellement vigoureusement de prévenir. Il est temps d'être raisonnable. |
