Confus au sujet d'AVR. ?

Confus au sujet d'AVR. ? Vous n'êtes pas seul
par Henry Savage

Question : J'envisage de refinancer ma hypothèque $300.000 et ne peux pas décider si je devrais acheter le taux vers le bas avec des remarques ou prendre un taux plus élevé et payer les coûts fermants zéro. Mon officier d'emprunt m'a donné deux options. Il a dit que je pourrais refinancer à un taux fixe de 30 ans de 5.25 pour cent avec les droits totaux de $13.000 ou je pourrais refinancer à un taux fixe de 30 ans à 5.875 pour cent avec les droits zéro. Le taux des pourcentages annuel (APR) sur l'emprunt de 5.25 pour cent est de 5.624 pour cent. AVR. sur les 5.875 pour cent est de 5.892 pour cent. Mon père dit que je devrais prendre le régime cher avec AVR. inférieur mais je ne suis vraiment pas celui vif sur augmenter mon équilibre d'emprunt de $13.000 pour gagner .625 pour cent dans mon taux. Au cas où je le sucer vers le haut et payer $13.000 pour obtenir le régime avec AVR. inférieur ?

Réponse : Numéro. Vos instincts sont bons -- $13.000 est beaucoup de pâte à payer dans les droits nonrefundable. Je ne peux pas tenir AVR. et je prends l'exception aux soi-disant « experts » qui conseillent des usagers d'aller de pair avec le régime d'emprunt qui a AVR. le plus bas (aucune offense à votre papa). Me laisser expliquer et exécuter quelques calculs.

Le plus grand problème avec AVR. est qu'il suppose que l'emprunteur maintiendra l'emprunt jusqu'à la fin de la condition -- une prétention peu réaliste. Si vous maintenez l'emprunt pendant 30 années, vous sauverez un total de $16.920 en prenant le taux inférieur, emprunt élevé de coût parce que la différence de paiement est $47 par mois. Ce que nous avons est un emprunt $313.000 à 5.25 pour cent ou à des $300.000 à 5.875 pour cent. Puisque les deux emprunts sont payés enlevé en 360 mois, l'emprunt de 5.25 pour cent que les débuts à $313.000 seraient un meilleur choix si l'emprunt est maintenu pour la condition entière.

Mais maintenant regardons plus étroit.

AVR. qui est fourni à vous à l'heure de l'application est une évaluation. À moins que le prêteur vous donne un ensemble de mesures fermant garanti de coût, tel qu'un refi zéro de coût, votre AVR. vrai sera différent de la révélation initiale parce que les coûts fermants sont seulement une évaluation.

AVR. est également calculé inexactement. On le cense donner à l'emprunteur le coût réel de l'emprunt exprimé comme un taux d'intérêt quand le taux de note et les coûts fermants transactionnels sont pris en compte. Le problème est qu'AVR. ne prend pas dans certains droits de considération. Il considère les frais banque-apparentés tels que des remarques, l'évaluation et des droits de rapport de crédit, mais il ne considère pas des frais tels que des droits de règlement d'agent ou de mandataire de titre.

AVR. comprend également inexactement l'intérêt intérimaire pour son calcul. L'intérêt intérimaire est juste celui -- intérêt sur l'emprunt. Il considère de manière erronée l'intérêt intérimaire un coût transactionnel. Selon l'échéance, ceci peut considérablement varier AVR.

Obtenons aux vrais numéros using votre scénario. Pour les raisons énumérées ci-dessus, nous savons qu'AVR. sur l'emprunt de 5.25 pour cent est imprécis. AVR. sur le refi zéro de coût est également imprécis à 5.892 pour cent parce qu'AVR. pense que l'intérêt intérimaire est un coût transactionnel. AVR. sur un véritable emprunt zéro de coût sera identique que le taux de note parce qu'il n'y a aucun droit.

Voici les numéros :

Le principal et l'intérêt (le paiement de P&I) sur un emprunt $313.000 à 5.25 pour cent est $1.728 par mois pendant les trente années à venir. AVR. est de 5.624 pour cent.

Le paiement de P&I sur un emprunt $300.000 à 5.875 pour cent est $1.775 par mois pendant les trente années à venir. AVR. est de 5.892 pour cent.

Le régime d'emprunt avec AVR. inférieur est $47 moins par mois, mais $13.000 plus chers dans les droits nonrefundable.

Votre père te donne-t-il des conseils sains quand il vous dit de prendre l'emprunt avec AVR. le plus bas ? Comparons.

Comme j'ai dit, si vous deviez maintenir l'emprunt pendant trente années, il aurait raison, mais ce n'est pas une prétention raisonnable. Je certainement ne sais pas que n'importe qui en trente dernières années qui n'a pas à une certaine remarque a vendu leur maison ou l'a refinancé. Pour la plupart des gens, il est peu réaliste.

Une période plus raisonnable pourrait être de sept ans. À la fin de sept ans, l'équilibre $313.000 chuterait à $276.649 using un taux de note de 5.25 pour cent. Avec un équilibre de commencement de $300.000 et un taux de 5.875 pour cent, l'équilibre à la fin de sept ans est $268.313, des $8.336 additionnels dans les capitaux propres.

Mais les $47 en épargne mensuelle se monte seulement à $3.948 sur sept ans.

Essayons une période de stockage de dix ans. L'équilibre de fin est $256.498 au taux de 5.25 pour cent et $250.214 au taux de 5.875 pour cent -- une différence de $6.284. $47 par mois sur 10 ans ajoute à $5.640 -- $644 moins que les capitaux propres établis avec le taux plus élevé, option nulle de coût.

Les numéros ne se trouvent pas. Elle prend plus de dix ans avant que vous récupérez le coût de prendre un taux d'intérêt bas, emprunt élevé de coût. Et je n'ai pas considéré le fait que plus d'intérêt est payé au taux plus élevé, donnant au propriétaire à la maison une coupure de taxe supplémentaire.

Le résultat ? Vous devez être de 100 pour cent de sûr que vous maintiendrez un emprunt pour bien sur 10 ou 15 ans pour que vous bénéficiiez de prendre un taux inférieur, un emprunt plus élevé de coût. Si vous pensez vous pouvez se vendre avant puis, ou vous pensez que des taux d'intérêt pourrait chuter en dix années à venir fournissant une opportunité de refi, il est le meilleur de prendre le taux plus élevé et de renoncer à payer tous ces droits.