L'approche de coût :

L'approche de coût : Elle n'indique pas des cours en bourse simples de droit !

Par Kenneth J. Jones, CTA, SCGREA

Directeur, instructeur en chef de l'institut des technologies d'immobilières

Une des émissions plus avec chaleur discutées dans l'évaluation de propriété immobilière et les secteurs bancaires, comme dans ceux imposent évaluer des juridictions exigées pour baser des estimations de propriété immobilière sur des cours en bourse, est la matière de si l'approche de coût est appropriée pour l'usage dans des attributions d'évaluation des améliorations de bâtiment existant, indépendamment de leur âge (structures toutes neuves y compris), quand le but de la tâche est d'estimer des cours en bourse, comme défini dans les normes uniformes de la pratique en matière professionnelle d'évaluation (USPAP), du domaine en fief simple.

D'une part, nous avons une majorité de priseurs d'immobilières qui ont été instruits dans l'application de cette méthodologie, directement ou indirectement, selon le texte et les enseignements de l'institut d'évaluation qui énonce, « le résultat [de l'approche de coût] est une indication de la valeur de l'intérêt simple de droit pour la propriété. » (1). De l'autre côté, nous avons une large diversité des professionnels d'immobilières, y compris des constructeurs, des développeurs, coût-estimateurs professionnels, entrepreneurs, les courtiers d'immobilières, aussi bien que la majorité écrasante de la population de achat et de vente qui n'agissent pas selon ces enseignements. Ces groupes, sciemment et unknowingly, exercent leurs activités économiques compatibles aux principes économiques fondamentaux, et ne considèrent pas les résultats de l'utilisation/d'application de l'approche de coût comme une indication des cours en bourse, contrairement à ces enseignements.

Ce document se destine à 1) fournissent au lecteur un examen des différences entre les enseignements scolaires courants et les activités effectives du marché, et 2) fournissent le support économique de priseur et par USPAP basé effectif de pratique avec lequel pour instruire leurs usagers au fait qui l'utilisation de l'approche de coût dans des évaluations de cours en bourse du simple de droit ou des moins/de patrimoine partiel est inadéquate.

Afin de saisir les problèmes inhérents avec la croyance universelle que les résultats de l'approche de coût fournit une indication des cours en bourse des droites de propriété simples de droit, on doit d'abord savoir et comprendre qu'il y a une différence substantielle entre les immobilières, qui est l'aspect réel de la terre et des quelque structures se destinent pour être de manière permanente apposées à cela, le cas échéant, et propriété immobilière, qui est les justex intangibles et fabriqués par l'homme à l'utilisation des immobilières, typiquement visée comme paquet de droites, aux lesquelles comprendre les droites possèdent, utilisent, occupent, louent, retour, vente, donnent loin, ou n'en faire aucune de ces derniers choses. Il est absolument essentiel de comprendre le fait que, quand un priseur est donné une tâche aux cours en bourse d'évaluation du simple de droit ou d'un partiel/de peu d'intérêt, la « chose » étant évaluée n'est pas les immobilières réelles, mais les droits intangibles de propriété immobilière inhérents à ce colis spécifique des immobilières.

Le prochain fait qui doit être identifié est celui, en estimant la reproduction coût-nouvelle (le coût estimatif pour créer une reproduction exacte des améliorations soumises, y compris les matériaux de construction exacts utilisés dans sa construction aussi bien que sa conception exacte, y compris ses insuffisances fonctionnelles) OU le remontage coût-nouveau (le coût estimatif pour créer un nouveau bâtiment de la même chose utilisent [entrepôt, immeuble de bureaux, multifamilial, unifamilial, etc.] using le plus en retard, la plupart des matériaux de construction modernes et caractéristiques de conception fonctionnelles optimas), le résultat d'une telle évaluation est simplement une comptabilité de toutes les charges nécessaires pour créer une structure physique, par conséquent son nom ancien l'approche d'addition. Est-ce que résultat de cette procédure de comptabilité qui est l'approche de coût, ne signifie pas, ni devrait lui être confondu pour signifier, que le participant typique du marché payera la quantité de cette estimation des coûts, ou toute quantité relative il en échange des droites à ce colis des immobilières.

Afin de croire que cette procédure de comptabilité indique les cours en bourse des droits de propriété simples de droit exige d'on d'ignorer un certain nombre de lois économiques fondamentales, y compris les 4 composants essentiels spécifiques qui doivent exister simultanément pour que n'importe quoi soit considéré comme pour avoir la valeur, étant : 1) utilité ; elle doit atteindre un objectif utile, 2) des charmes ; elle doit être désirée par ceux qui elle a une utilisation, 3) à la pénurie ; son alimentation doit être inférieure sa demande relative, et 4) l'accessibilité ; elle doit être accessible à ceux à qui elle a l'utilité et les charmes.

De plus, pour croire que coûter la procédure de comptabilité d'approche peut fournir une indication des cours en bourse du simple de droit, ou n'importe quel intérêt partiel pour ces droits de propriété, est également d'ignorer le principe de la cotisation qui déclare qu'un poste a seulement la valeur dans la mesure où il cotise à la valeur du tout, OU par la quantité que la valeur du tout est diminuée par l'absence de ce poste.

Maintenant considérons les actions des participants typiques du marché. Il n'importe pas si nous devions considérer les types typiques d'investisseur impliqués dans des produits sophistiqués produisant des propriétés, ou le premier acheteur à la maison typique ; quand il vient à décider le prix pour payer les droites de propriété liées à un colis spécifique des immobilières que leur méthodologie de « évaluation » est pratiquement identique dans celle, ni l'un ni l'autre ne considère coûter la méthodologie de comptabilité d'approche.

Pourquoi pas ? Principalement parce que, dans leurs yeux il est non pertinent ! Le fait que le bâtiment est déjà là élimine la nécessité de savoir ce que cela coûterait d'établir nouveau et de le déprécier à la valeur actuelle. L'investisseur s'inquiète seulement de la quantité de retour d'une propriété soumise comme investissement comparé aux retours des placements concurrentiels, ET l'acheteur à la maison s'inquiète seulement du coût d'aquisition de la maison A relativement au coût d'aquisition de la maison B, plus la considération de la valeur de cotisation, le cas échéant, de toutes les différences entre les deux maisons qu'ils, l'acheteur typique, peuvent considérer de valeur et dans de tels montants subjectifs du dollar, comme ils, l'acheteur typique, peuvent attribuer à de telles différences que les différences sont perçues pour cotiser à l'utilité et aux charmes généraux de chaque maison. Quant au vendeur typique, ils sont seulement concernés par obtenir le prix le plus élevé possible relativement aux prix de ventes obtenus par des vendeurs de ce qu'ils perçoivent pour être les propriétés concurrentielles.

POINT DE FAIT : Les lieux mêmes de la méthodologie de comptabilité d'approche de coût sont totalement étrangers à l'acheteur et au vendeur typiques des immobilières qui sont soutenues par l'absence virtuelle d'une telle activité étant entreprise sur le marché par ces acheteurs et vendeurs typiques des améliorations de bâtiment existant.

POINT DE FAIT : En plus de leur identification apparente de l'inapplicabilité des indications de la procédure de comptabilité d'approche de coût, l'acheteur et le vendeur typiques de la propriété immobilière n'ont pas les connaissances techniques ni l'expérience pratique requise entreprendre la construction d'un bâtiment d'une façon compétente, rentable, opportune ne peut pas, ainsi, probablement être considérée capable d'entreprendre le développement de l'approche de coût.

ELLE DEVRAIT ÊTRE DE PRÉOCCUPATION à chaque priseur et à chaque utilisateur d'un rapport d'évaluation pour s'assurer que la personne fournissant des évaluations de coût-nouveau a des connaissances techniques suffisantes et l'expérience pratique dans les disciplines de la conception, de la construction et de la coût-estimation de bâtiment pour être considéré conformément à la fourniture de compétence d'USPAP quand l'utilisation de l'approche de coût est appropriée.

S'ajouter à l'absence du support économique, ainsi, autre minant la crédibilité dans la croyance que la procédure de comptabilité d'approche de coût peut fournir une indication des cours en bourse des droites de propriété immobilière liées à un colis spécifique des immobilières est la matière des méthodes actuellement enseignées et admises par lesquelles les priseurs « déprécient » de coût-nouvelles évaluations afin d'obtenir théoriquement une indication de la « valeur » des améliorations de bâtiment déjà existant et d'emplacement.

On a enseigné la plupart des priseurs que les bâtiments « déprécient », ou perdent la « valeur » 1) au moyen du procédé de vieillissement, 2) par des changements des normes de l'utilité fonctionnelle, aussi bien que 3) des « externalties » ; le négatif influence de l'extérieur des frontières d'une propriété.

Surtout, la « moins-value » car on lui enseigne et est pratiqué actuellement, est juste une autre procédure de comptabilité, qui renforce la différence distincte entre la méthodologie d'approche de coût, qui est conduite en isolation des « forces du marché », et les méthodologies de comparaison de ventes et de capitalisation de produits ce qui sont seulement et complètement le résultat direct de l'activité du marché. Ceci est soutenu par le fait qu'il n'y aurait aucun besoin d'obtenir des indications de « moins-value » les 2 des autres véritables approches du marché, telles qu'utiliser la perte capitalisée de loyer de l'approche de produits ; juste un de beaucoup d'exemples.

Une analyse de la pratique « de la moins-value physique » due au procédé de vieillissement trouve que la coût-nouvelle évaluation le plus comparateur « est dépréciée » par l'âge/méthode économiques ou réels de vie, qui sont basées sur comptable-comme le modèle d'amortissement linéaire développé en divisant l'âge (réel ou effectif) de l'amélioration par l'évaluation de sa vie restante (physique ou économique). En plus du fait que cette évaluation de « moins-value » n'est pas dérivée de la preuve du « marché », est le problème majeur qu'elle suppose que toutes les choses dans la structure, comme et toutes les améliorations d'emplacement, « en déprécient » à la même chose, constante, taux à ligne directe annuel de moyenne. Exemple : Un bâtiment avec un âge réel de 15 ans et une espérance de vie demeurante prévue de 45 ans a déprécié, selon ce modèle, d'un total de 25%, impliquant un taux à ligne directe annuel moyen de 1.67% annuellement. Puisque les marchés simples ne fonctionnent pas de cette façon, cette méthodologie de comptables ne peut pas raisonnablement être considérée « marché » basé ni « marché » apparenté, donc, elle ne peut pas probablement tirer une conclusion ni fournir une indication des « cours en bourse ».

Un autre problème de cotisation dans cette méthode de comptables de moins-value, sont les rapports typique non soutenus des espérances de vie réelle prévues. Il semble, selon pratiquement chaque rapport d'évaluation d'immobilières j'ai jamais lu, il n'y a pas une structure de maison aux Etats-Unis qui dureront plus longtemps que 50-60 ans, ni un bâtiment industriel qui durera plus longtemps que 40-50 ans, avec des espérances de vie réelle pareillement courtes indiquées pour tous autres types d'améliorations de bâtiment.

Je suis certain, car je suis sûr que vous êtes, qu'il y a de grands nombres de bâtiments dans l'ensemble des Etats-Unis qui dépassent 80-100 ans étant mis à tous les types d'utilisations. En fait, il n'y a pas probablement une fondation étant établie aujourd'hui selon codes du bâtiment minimaux qui pas durent physiquement pendant au moins 100 années, entretien continu normal arrogant. Et, alors qu'il peut ne pas continuer à fournir la valeur de cotisation à la terre/à emplacement pour ce long une période de temps, il est plus probable que pas cela il tiendra physiquement au moins cela longtemps, de nouveau, entretien normal arrogant.

Ceci nous amène à la prochaine matière principale en discutant l'applicabilité des méthodes actuellement appliquées et admises de « moins-value », qui est le souci que beaucoup de rapports d'évaluation ne démontrent pas une compréhension fonctionnante des implications du terme « vie économique restante », qui, si vous n'êtes pas un priseur, est le nombre de heures prévu dans le contrat à terme que les améliorations existantes continueront à fournir la valeur de cotisation aux cours en bourse du

terre/emplacement vides.

Ce problème prie la question évidente, « comment ose un support de priseur raisonnablement leur prévision de la quantité d'années qu'une structure va continuer pour fournir la valeur de cotisation aux cours en bourse de la terre/de emplacement vides ? ». Avec la réponse la plus raisonnable étant, « il ne peut pas être fait probablement. ».

Tandis qu'on peut discuter les mérites et/ou les démérites de diverses méthodes de mesurer la « moins-value », la logique dicte que même la considération de coût-nouvelles évaluations « de dépréciation », de par sa nature, traite seulement l'aspect physique des immobilières, totalement dehors et indépendamment des paramètres exigés de l'évaluation des cours en bourse des droites de propriété.

Un essai raisonnable, ou l'enjeu à ces lieux est de demander, « quelle preuve lie le vieillissement/moins-value physiques pour abaisser « des cours en bourse » ?  », qui pourrait raisonnablement être analysé comme suit. Considérer une occurrence comparatrice ; un logement de 100 ans à un niveau adéquat de l'entretien qui a été actuellement vendu pour $150.000 qui, pour cet exemple, est des cours en bourse typiques sur son marché. Son coût-nouveau réel dans 1893 peut raisonnablement avoir été $3.500 avec les cours en bourse de son emplacement ayant été $300 avec des cours en bourse généraux de $4.200. Et, alors que les changements des forces économiques de l'offre et la demande ont augmenté le rapport de la valeur de cotisation de la terre aux cours en bourse généraux, la question originelle demeure-t-elle, « quelle preuve lie-t-elle le vieillissement/moins-value physiques pour abaisser « des cours en bourse » ?  », avec la réponse devant y avoir, « il n'est aucune une telle preuve. » Ainsi, il semblerait raisonnable de conclure qui, ni les méthodes admises pour mesurer la « moins-value » physique ni pendant la vie économique restante de prévisions, n'ont un rapport avec la réalité du marché ne peut pas, ainsi, avoir comme conséquence une indication des cours en bourse.

L'observation et l'expérience fournissent la conclusion que la plupart des priseurs qui développent une coût-nouvelle évaluation des améliorations de bâtiment existant en cours en bourse, aussi bien que des tâches d'évaluation pour d'autres types de valeur, des données d'utilisation ont fourni par des services nationaux d'estimation des coûts. En utilisant un tel service, les priseurs développent typiquement la coût-nouvelle évaluation using les données qui fournissent une évaluation de remontage coût-nouvelle ; apparemment un choix irraisonné qui mène on croire que ce choix résulte d'un manque de compréhension de ses implications de définition et de valeur comme démontré quand, presque invariablement, le priseur applique une charge négative contre la coût-nouvelle évaluation de la citation de bâtiment de rechange, « des insuffisances fonctionnelles a contenu dans l'amélioration soumise existante de bâtiment. » ce qui, par la définition même du « remontage coût-nouveau », ne peut pas probablement être considéré parce que le bâtiment de rechange est établi aux normes fonctionnelles optimales courantes. Si, en fait, le bâtiment dont coût-nouveau est considéré a des insuffisances fonctionnelles, la seule méthodologie appropriée pour estimer son coût-nouveau serait-elle de calculer la reproduction coût-nouvelle qui reproduirait littéralement une reproduction exacte du sujet, y compris toutes ses insuffisances fonctionnelles, qui, de nouveau, ne prévoiraient pas la considération d'une charge négative contre coût-nouveau pour des insuffisances fonctionnelles parce qu'elles sont déjà considérées dans la coût-nouvelle évaluation, nous laissant avec la question, « devrait moins-value fonctionnelle provoquée par des choses inhérentes telles que la disposition de plan d'étage, la hauteur de plafond, etc., pour être considéré même en tant que postes « dépréciables » dans une coût-nouvelle évaluation ?  », auquel la réponse doit raisonnablement être « numéro. Puisque l'utilisation de la coût-nouvelle évaluation appropriée élimine cette considération. »

Un autre souci principal est la notion que la coût-nouvelle évaluation d'une amélioration de bâtiment existant devrait avoir une charge négative prise contre elle pour « obsolescence économique/externe », des lieux factices puisque, comme tous les priseurs sont requis de savoir, en estimant la valeur de la terre/de emplacement comme si vide, un priseur est responsable pour considérer des influences tout sociales, économiques, gouvernementales, et environnementales sur la terre/emplacement vides afin de déterminer sa valeur et sa utilisation plus élevée et meilleure. Ceci comprend tout l'external, ou facteurs localisés. Dans cette entreprise, le priseur est requis de contraster les cours en bourse de la terre/de emplacement comme si il était vide, contre les cours en bourse prévus de la propriété pendant qu'elle est actuellement améliorée. En estimant les cours en bourse de la terre/de emplacement théoriquement vides par la méthode la plus appropriée, chaque une telle méthode en doit comprendre la considération de l'influence de cotisation de valeur sur la terre/emplacement soumis des FACTEURS LOCALISÉS, y compris et toutes les influences négatives d'external sur l'emplacement du sujet.

De plus, s'il y a une influence négative sur le colis soumis de la terre/de emplacement d'une source en dehors de de ses frontières quant aux lesquelles être si substantiel rendent sa valeur de terre à zéro (ou en-dessous de zéro, afin de devoir transporter le reste de l'impact négatif de valeur sur l'amélioration de établissement [réellement existante] proposée), à cette remarque dans le procédé d'évaluation, un priseur doit conclure que l'utilisation la plus élevée et meilleure de la terre/de emplacement soumis, comme si vide, est à elle à rester vide jusqu'au moment où la source d'influence négative est enlevée ou son impact est suffisamment diminué à la remarque où il y aurait une demande mesurable du marché pour le développement de la terre/de emplacement avec les améliorations qui rencontreraient chacun des 4 essais pour l'usage le plus élevé et meilleur à ce futur moment.

Ceci mène à, peut-être, la question la plus importante à demander, « est l'utilisation de l'approche de coût dans des tâches d'évaluation afin d'estimer « les cours en bourse » du domaine en fief simple des améliorations de bâtiment existant, indépendamment de leur âge, conformément aux dispositions d'USPAP et aux normes ? » Lors d'examiner USPAP, nous constatons que le préambule de fondations d'évaluation aux conditions de dispositions et de normes, « il est essentiel qu'un priseur professionnel arrivent à et communiquent ses analyses, avis, et conseil en quelque sorte qui sera signicatif à l'usager et ne sera pas fallacieux dans le marché. » La partie de conduite de l'éthique d'USPAP Provision des conditions, « un priseur doit exécuter moralement et avec compétence selon ces normes et ne pas s'engager dans la conduite qui est illégale, immorale, ou inexacte. ». Le commentaire de clarification concernant ce rapport de conduite appropriée indique, « le développement d'une évaluation, révision, ou le service de conseil basé sur un état hypothétique est immoral… », qui prie la question, « ce qui peut être plus hypothétique que feignant qu'un bâtiment existant n'est pas là ? ». Cependant, terriblement une question plus inquiétante est, « ce qui pourrait probablement être plus fallacieux, hypothétique, et promeut de la réalité des activités sur le marché qu'en ayant le priseur développer une soi-disant « évaluation » méthodologie qui n'est pratiquement jamais employée par les participants typiques du marché ? » Et, à ceux qui demanderaient, « que diriez-vous du principe du remplacement ?  », être rappelé, alors qu'il déclare que, s'il y a 2 postes d'utilité égale le poste avec le prix le plus bas gagnera la distribution la plus large, ce principe économique de base est basé sur les lieux que les deux postes existent actuellement !

De plus, mettre en avant le concept que l'acheteur typique établirait typiquement un bâtiment de remplacement s'il était plus économique « est seulement soutenue » par un certain nombre de hypotheticals peu raisonnables, y compris 1) ignorer la considération de l'utilisation la plus élevée et meilleure de l'emplacement vide, 2) ignorant les émissions de l'offre et de la demande économiques sur un marché au-dessus-fourni, 3) l'acceptation de la disponibilité d'une parcelle de remplacement terrain vide capable être acheté au même prix que les cours en bourse de l'emplacement soumis, 4) la capacité et la volonté de l'acheteur typique de payer des charges d'entrée normales la technologie de régime d'emplacement, les services architecturaux et les évaluations environnementales, tous avant de négocier le coût d'aquisition de la terre qui peut prouver l'undesirable à la suite de ces études préliminaires, en plus de considérer 5) si ce participant typique du marché a l'expertise pour conduire avec succès une telle entreprise, qui est tout à fait peu probable, démontré par l'absence virtuelle de telles obligations sur le marché.

Par conséquent, basé sur les réalités des principes économiques fondamentaux, aussi bien que les actions de l'intégralité virtuelle des participants typiques du marché, je crois cela : 1. Les résultats de développer une coût-nouvelle évaluation d'une structure physique réelle ne peuvent pas probablement fournir une indication des cours en bourse de vrais droits de propriété intangibles, et 2. Il est, donc, fallacieux de développer une méthodologie pendant une tâche d'évaluation qui n'est pratiquement jamais employée par les participants typiques du marché, et comprendre cette méthodologie jamais non utilisée dans le reportage que l'évaluation, est une déclaration inexacte brute des activités réelles du marché à l'utilisateur du rapport, et devrait raisonnablement être considéré une violation sérieuse de la disposition d'éthique d'USPAP et les normes statuent 1 et 2. (1) l'évaluation des immobilières, la 10ème édition, institut d'évaluation, Chicago, l'Illinois, p 313.