> Conseil pour des emprunteurs
De délinquance et de forclusion de taux année de passé vers le bas plus de
par Kenneth R. Harney
Est-ce que propriétaires à la maison américains sont chargés vers le bas avec la créance d'hypothèque dangereusement élevée, annonçant des délinquances d'emprunt et des forclusions en hausse juste au-dessus de l'horizon ? Un certain poulet peu des théoriciens « de bulle de capot » vous ferait penser ainsi. Mais les statistiques dures au sujet du management des propriétaires à la maison de leurs créances d'hypothèque suggèrent autrement -- nettement ainsi. Dans sa dernière enquête trimestrielle de délinquance et de forclusion, libérée la semaine dernière, l'association de banquiers d'hypothèque de l'Amérique a constaté que du premier trimestre de 2003 au cours de la même période de 2004, taux de délinquance sur tous les prêts immobiliers aux Etats-Unis abandonnés par plus que demi un point. Parmi les emprunteurs « principaux » d'hypothèque --ceux avec le bon crédit à la demande de prêt -- le pourcentage des emprunts délinquant de 30 jours a diminué de 2.4 pour cent à la fin de 2003 à 2.26 pour cent fin mars 2004. Douglas Duncan, l'économiste principal du MBAA, a dit que la « tendance est de haut en bas, » indiquant que la plupart des propriétaires à la maison manipulent leurs responsabilités d'hypothèque bien. Même emprunteurs de subprime -- ceux dont les points de crédit bas à l'heure de l'achat à la maison ou refinancent ont indiqué de plus gros risques de délinquance -- font mieux. Le taux corrigé des variations saisonnières de délinquance de subprime a laissé tomber trimestre de 40 points de base (.4 pour cent) le dernier. Les emprunteurs d'administration de capot (FHA) fédéral ont également amélioré leurs performances de paiement de période active, abaissant le taux de délinquance de FHA par 55 points de base (.55 pour cent). Par région, les propriétaires à la maison dans les conditions méridionales ont tendu à avoir le taux général le plus élevé de retards de paiement -- 4.72 pour cent de délinquance, suivie des conditions du centre-nords (4.0 pour cent), et le nord-est (3.5 pour cent) et l'ouest (2.65 pour cent). Les économistes considèrent comme étant des taux de délinquance un indicateur de pré alerte principal d'effort financier offrant tout l'éventail de produits parmi les familles de maison-possession. Quand l'économie glisse dans la récession, ou les familles maximum à l'extérieur leurs debtloads, la délinquance et la forclusion calibre toutes les deux augmentent. Cependant, l'étude de MBAA a constaté que le taux national de forclusion pendant la dernière année a chuté à 1.27 pour cent, en bas de 16 points de base (.16 pour cent) du premier trimestre de 2003. Le déclin dans les deux délinquances sérieuses et les forclusions lents et réguliers est attribuable en partie à l'adoption répandue par des prêteurs et des servicers d'hypothèque des stratégies d'intervention de « perte-réduction ». Exigé par Fannie Mae, Freddie Mac et le FHA pour tous les servicers d'hypothèque faisant des affaires avec eux, techniques de perte-réduction comprennent les dispositions d'abstention et d'emprunt-restructuration qui permettent à des emprunteurs de sortir de dessous leurs arrearages. Des emprunteurs contrevenants parfois à court terme sont maintenus hors des délinquances sérieuses par des reschedulings de leurs paiements, ou des hausses des conditions de leurs emprunts. L'idée fondamentale est de maintenir des emprunteurs hors des délinquances et des forclusions à long terme, si leurs problèmes financiers peuvent être allégés par des mesures à court terme. | 
