L'assurance de titres élimine-t-elle le besoin d'étude ? par Jim Adair
Depuis que l'assurance de titres a été présentée au Canada au début des années 90, elle a été lancée sur le marché comme remontage peu coûteux pour une enquête de propriété. Mais les arpenteurs de terre et quelques avocats disent que les consommateurs dans une transaction d'immobilières se mettent en danger en n'obtenant pas une étude à jour, même si ils ont l'assurance de titres. Des enquêtes de propriété sont comprises dans un document appelé une enquête de propriété immobilière (RPR), qui est fournie par un membre qualifié de l'association des arpenteurs provinciaux de terre. L'année dernière, un rapport établi pour l'association de l'arpenteur de terre d'Alberta par Miller ferme juridique Thomson a indiqué, « Using l'assurance de titres car un remontage pour un RPR serait comme acheter l'assurance contre le vol et puis laisser la porte de voiture débloquée avec les clavettes sous la natte d'étage -- votre voiture ne peut être volée, mais vous augmentez la probabilité par l'action d'une façon négligente. Elle ne semble pas sembler raisonnable pour un acheteur de propriété de ne pas étudier volontairement les risques inhérents à la propriété simplement parce qu'il y a d'assurance de titres. » Les arpenteurs disent que l'assurance de titres ne fournit aucune information au sujet d'une propriété à un propriétaire ou à un prêteur. « Tous les problèmes qui ont pu avoir été révélés par une étude sont transmis à l'acheteur ou au prêteur non informé à résoudre par eux à certains date ultérieure. » Les critiques disent également que bien que l'assurance de titres puisse couvrir les problèmes qui surgissent dans la propriété, le redressage à l'extérieur du désordre peut prendre un bon moment si la compagnie d'assurance a un problème avec la demande de règlement ou si elle va à la cour. Sans étude, si un acheteur découvre des problèmes de titre avant de se fermer, ils peuvent soutenir de l'affaire ou pas étroitement à l'heure. Quand une étude est exécutée, toutes les émissions potentielles sont connues d'avance et peuvent être traitées. L'association des arpenteurs de terre d'Ontario indique que l'assurance de titres est encore utilisée dans une grande partie des Etats-Unis en raison « de l'état pauvre continu des systèmes d'enregistrement de contrat dans beaucoup de conditions » et en raison « de la façon inégale de laquelle des avocats et les arpenteurs américains sont qualifiés et réglés de la condition à la condition. » Elle indique que la situation est différente au Canada, où « l'ouverture ordonnée de la terre pour le développement, et l'évolution suivante de nos systèmes d'enregistrement de terre, ont fourni la garantie de la tenure par la documentation fiable de la propriété terrienne et de l'intérêt pour la terre. » Au Canada, l'assurance de titres coûte généralement seulement deux ou trois cent dollars. Les études sont habituellement beaucoup plus que cela, et peuvent coûter dans les milliers de dollars selon la propriété. Tandis que les erreurs de titre ne sont pas comparatrices, récemment quelques émissions importantes de propriété ont été rapportées. L'avocat et l'auteur Bob Aaron d'immobilières de Toronto ont écrit au sujet d'un cas où un propriétaire a initialement possédé des maisons des deux côtés d'une rue. Quand il a vendu l'un d'entre eux, la maison de l'autre côté a été de manière erronée transférée par un acte aux nouveaux propriétaires. « Il y avait eu une étude appropriée, le problème pourrait ne jamais avoir surgi, ou au moins il pourrait avoir été trouvé et corrigé beaucoup plus en avance, » dit Aaron. L'association d'arpenteurs de terre d'Alberta signale que dans un autre cas, l'allée d'une maison avait été expropriée et elle a appartenu au gouvernement -- un fait qui n'a pas été compris dans la vieille étude documente. Il indique que par la suite, l'assurance payée une nouvelle allée à construire, mais les arbres d'ornamental et d'ombre ont dû être enlevés pour lui adapter. L'agent d'immobilières, qui n'avait pas conseillé l'acheteur de faire la proposition conditionnelle sur l'accomplissement d'une enquête de propriété, a été affiné par le Conseil provincial d'immobilières. L'association d'Ontario indique que le rapport de propriété immobilière d'arpenteurs indiquera s'il y a des servitudes pour des utilités ou des droits de passage sur la propriété, et si les barrières, les arbres, les bâtiments, les jardins, les remblais, les allées, les passages couverts, les piscines, les additions de maison et d'autres améliorations de propriété sont réellement sur votre propriété -- ou si quelque chose entame de la propriété de votre voisin. Il t'indique également si votre contrat décrit votre propriété exactement. La « assurance de titres n'est pas un remontage pour l'opinion d'un arpenteur, » dit l'association des arpenteurs de terre d'Ontario. « En fait, la plupart des politiques d'assurance de titres ne couvrent pas des postes tels que des barrières ou des murs de soutènement entamant sur la propriété vous ou de votre voisin…. » L'association indique que l'assurance de titres a un endroit dans des transactions d'immobilières, « particulièrement ceux qui impliquent les ensembles et le financement compliqués de terre. Elle devrait être aussi complémentaire vu au procédé classique de la recherche sur la qualité et de l'ampleur du titre plutôt que qu'une alternative. » L'assurance de titres devient également plus populaire pour les propriétaires à la maison existants, pendant que le problème de la fraude d'hypothèque continue à se développer. La semaine dernière, l'étoile de Toronto a signalé qu'une actrice qui a loué à l'extérieur sa maison meublée était une victime de fraude d'hypothèque. Les locataires, using des documents ils ont trouvé dans la maison, créée une nouvelle identité dans le nom du propriétaire à la maison et énumérée la propriété à vendre avec un agent d'immobilières. La maison a été vendue à une personne factice et une hypothèque $250.000 a été sortie. Les locataires ont alors disparu avec de l'argent. Un avocat a dit l'étoile que les propriétaires devraient se protéger avec l'assurance de titres, et s'assure qu'ils ne laissent pas les documents personnels sur les lieux. | 
