Régimes de cadeau d'acompte de nouveau contestés par HUD par Peter G. Miller
Quelle est une valeur de maison vraiment ? Pas avec émotion ou psychologiquement, mais comptant, aujourd'hui, à ce moment ? Je demande parce qu'une lettre d'un lecteur a soulevé cette question d'une manière intéressante et importante -- une manière qui a l'impact national. Mon mari et moi sont les acheteurs à la maison de première fois. Nous serons fermants sur notre condominium ce vendredi, et découvrirons juste que les coûts fermants finaux sont moins que la quantité de concession de vendeurs. Ma question est : Où l'argent supplémentaire de la concession de vendeur disparaît ? Je sais que l'acheteur n'est pas censé ne récupérer aucun argent comptant du vendeur (sommes-nous bien avec celui), mais d'autre part l'argent supplémentaire ira-t-il au vendeur ? Je ne pense pas que le vendeur devrait obtenir cet argent parce que nous avons ajouté la quantité de la concession du vendeur sur la valeur originelle de la propriété (nous avons offert 239K pour la concession de condominium + de vendeur 11K). Pouvons-nous ajouter d'autres charges telles que les droits initiaux d'association, ou les dépannages à la maison ?
À un niveau, la réponse à la question est cela qui obtient les $11.000 dépend de ce que le contrat indique. Par exemple, il y a une différence dans une convention qui indique un vendeur payera « jusqu' » à $11.000 en se fermant contre la langue qui indique que les acheteurs se mettront simplement à des $11.000 le crédit à se fermer. Mais à un autre niveau, la lettre demande : Quelle est la valeur de propriété ? Quels sont ses cours en bourse justes ? L'auteur dit qu'ils offrent $250.000 -- $239.000 pour la propriété plus $11.000 pour la « concession du vendeur. » Si cette comptabilité est correcte puis il n'y avait aucune concession pour $11.000. Au lieu de cela il y a des coûts remis à plus tard sous forme de charges mensuelles plus élevées d'hypothèque, plus grandes taxe foncière et factures d'assurance (parce que la propriété est plus chère que $239.000), et obstacle financier plus élevé quand ils se vendent. Disons la propriété a été offert en vente à $239.000 et l'achat a été financé avec une hypothèque de 30 ans à 6.25 pour cent et à rien vers le bas. Le paiement mensuel pour principal et l'intérêt serait $1.472. Cependant, la propriété a eu réellement un coût de l'aquisition $250.000. Avec les mêmes conditions d'emprunt, le coût mensuel pour le financement deviendra $1.539 -- une hausse de $67 par mois ou de $804 par an. Est-ce que c'est une affaire ? Est-ce que n'importe qui est blessé par cette disposition ? Ce n'est pas une affaire si la propriété a des cours en bourse $250.000 justes et les acheteurs peuvent se permettre le coût mensuel additionnel, certains dont est déductible de l'impôt. Mais ce qui s'ils sont des achats sur le rebord de l'accessibilité, comme tant d'acheteurs de première année ? Que si quelqu'un perd un travail, de l'indemnité d'heures supplémentaires n'entre pas ou il y a-t-il un accident coûteux ou une urgence médicale ? Si la propriété doit être vendue ou si elle va à la forclusion, alors les acheteurs peuvent avoir de grands problèmes s'ils achetaient au-dessus des cours en bourse justes. Dans ce cas, une vente preimum-plus la propriété les propriétaires concurrenceraient alors les vendeurs qui n'ont pas payé des $11.000 supplémentaires et peuvent offrir ainsi leurs propriétés à un plus peu coûteux sans perte. Quant à une forclusion, si la propriété était achetée avec 100 pour cent de financement, alors entre le prix d'au-dessus-marché, le plein financement et une « remise de forclusion » possible le prêteur, l'assureur d'hypothèque ou toutes les deux sont susceptibles de prendre un battement financier. Le HUD est affligé à l'idée des achats au-dessus des cours en bourse justes qui impliquent l'assurance hypothécaire de FHA parce que si quelque chose va mal puis le FHA doit compenser le prêteur. Le HUD propose maintenant que les réglementations qui limiteraient sinon éliminer la capacité des tiers tels que le régime de Nehemiah de fournir l'argent d'acompte. Nehemiah, un vendeur fournit à une cotisation de jusqu'à 6 pour cent du prix de vente au groupe sans but lucratif. Nehemiah, alternativement, fournit une concession à l'acheteur de la taille égale. Le vendeur paye également un droit de traitement $499. Aucun argent de Nehemiah ne va éponger des cartes de crédit, la créance automatique, etc. L'aide de Nehemiah et les groupes semblables ne seraient pas nécessaires sauf que le HUD exige des acheteurs de fournir 3 pour cent d'argent d'acompte ou de les obtenir des amis, du famille, du travail, d'un syndicat, d'un groupe de communauté, etc. -- mais pas d'un vendeur. Étonnamment, les règles de FHA permettent à des propriétaires de faire autant qu'une cotisation de vendeur de 6 pour cent aux coûts et aux dépannages fermants d'excentrage -- mais aucun argent ne peut aller à l'acompte. « Le souci primaire du FHA avec ces transactions est que le prix de ventes est souvent augmenté pour s'assurer que le montant net du vendeur n'est pas diminué, et une telle hausse de prix de ventes est souvent au détriment de l'emprunteur et le FHA, » indique le HUD dans sa proposition pour découper l'aide d'acompte d'acheteur des groupes charitables. Mais le régime de Nehemiah a été énormément réussi. Écrivant dans l'hebdomadaire de la Louisiane, Scott C. Syphax, Président et Directeur Général de Nehemiah Corporation de l'Amérique, dit que puisque 1997 son régime a aidé « 229.000 familles à acheter leur premier autoguide en travers de chaque condition dans le pays et a donné à l'extérieur presque $900 millions dans les concessions sans recevoir un dixième de dollar unique du gouvernement ou des fondations. » Il y a vraiment plusieurs émissions ici. D'abord, semble-t-il alors raisonnable de limiter ou finir un régime qui est réussi ? Quelles solutions de rechange le HUD offre-t-il ? En second lieu, imaginer l'impact sur les valeurs à la maison si nous n'avions pas 229.000 acheteurs dans la décennie passée. Combien de milliards de dollars dans les ventes à la maison seraient perdus ? Combien de voisinages verraient des valeurs à la maison en baisse ? Imaginer l'impact sur le régime de FHA. Nehemiah effectue le travail que le gouvernement dit qu'il veut fait : C'est une initiative foi-basée avec un outreach aux emprunteurs de minorité. Troisièmement, le HUD a un point positif en pensant que des prix de vente pourraient être augmentés au-dessus des cours en bourse justes pour comprendre des concessions de vendeur. Mais les soucis au sujet d'over-pricing s'appliquent non seulement à 3 pour cent d'aide d'acompte, ils s'appliquent également aux cotisations de vendeur de 6 pour cent -- une pratique que le HUD accepte. Si le HUD veut se débarasser de l'aide d'acompte il devrait logiquement être en faveur de se débarasser des cotisations de vendeur. La réponse aux soucis over-pricing n'est pas de s'inquiéter des régimes tels que Nehemiah, au lieu de cela la solution est de regarder les évaluations que le HUD exige pour tous les emprunts FHA-reculés. Les priseurs sûrement locaux et qualifiés peuvent déterminer si une maison est vendue pour des cours en bourse plus que justes ; sûrement les priseurs peuvent voir si un prix de vente est plus élevé que le dernier prix demandé d'une propriété ; et sûrement les priseurs peuvent documenter si un prix plus élevé est ou n'est pas justifié dans le marché. Une fois qu'il y a une évaluation indépendante et précise, le problème pour des prêteurs et le HUD est facilement résolu avec une vieille norme de souscription : Lenders fournira le financement basé sur le prix de vente de la propriété ou de la valeur évaluée -- celui qui est moins. | 
