Chapitres de l'annexe D 1-4 - PROTOCOLE COMPLET d'ENSEMBLE DE MESURES d'ÉVALUATION CONDITIONS RÉSIDENTIELLES de l'ÉVALUATION D-1
Ce chapitre fournit des instructions spécifiques de terminer le rapport résidentiel uniforme d'évaluation (URAR).
Chapitre 1 - Sujet
Ce chapitre fournit les données effectives pour identifier la propriété et les parties au procédé d'évaluation. L'information devrait être fournie par l'usager qui engage le priseur et d'autres parties qualifiées, par les archives publics et des archives de gouvernement local. | Terrain | Protocole | | Numéro de dossier | Insérer le numéro de cas de FHA au premier bon coin de la page. | | Adresse de propriété | Fournir le numéro et le nom de rue de propriété, ville, condition et code postal pour la propriété étant évaluée. | | Description légale | Écrire la description légale de la propriété et de son comté. Si l'adresse de propriété n'a pas été de manière dégagée identifiée, écrire une description légale. Les quatre types de descriptions légales sont : le système de sort et de bloc, enquête de geo-groupe, système d'enquête de gouvernement et distribue et système de limites. Attacher cette information comme supplément si l'espace fourni est insuffisant. | | L'information de taxe foncière | Introduire le numéro du colis de l'assesseur, l'année fiscale, le montant total d'impôts d'immobilières, y compris tous les impôts appropriés (impôt de district d'école, impôt de district du feu, etc.) et information de cotisation spéciale. Pour les propriétés nouvellement construites qui n'ont pas été évaluées, repère « NON-DÉTERMINÉ ». Les cotisations spéciales peuvent comprendre la créance d'obligation municipale pour des améliorations off-site. L'estimation peut être exprimée en pourcentage de l'opinion de l'assesseur des cours en bourse. | | L'information de propriété | Écrire le nom du propriétaire courant. L'emprunteur peut ne pas être le propriétaire courant, excepté dans le cas de refinancent des transactions. Indiquer qui occupe la propriété : le propriétaire, un occupant (s'il n'y a pas un bail accompli et le propriétaire ne vit pas là), un locataire ou si la propriété est vide. Indiquer si c'est une propriété de HUD REO (immobilières possédées), dans ce cas la propriété était empêchée et HUD est le propriétaire courant. | | Les droits de propriété ont évalué | Sélectionner les juste de propriété appropriés pour la propriété soumise en date de la date de l'évaluation. Pour des hypothèques de HUD/VA, indiquer le type de projet. Est-ce un développement prévu d'ensemble ou un condominium ? S'il y a les droits mensuels d'association pour couvrir la propriété publique, écrire cette information dans le à la maison l'association de propriétaires$/MOIS. l'espace. Si le sujet est une forme de propriété de condominium et maintenue par une association, rapporter les droits mensuels dans cet espace. | | Voisinage ou nom de projet | Un voisinage est défini comme un groupe d'utilités complémentaires. Utiliser le jugement en décrivant les frontières. Fournir les informations factuelles pour l'emplacement de la propriété. Comprendre le nom de la subdivision, si c'est approprié, ou de la nomination locale de voisinage. Si la propriété soumise est dans un développement prévu, fournir le nom du développement. Fournir les informations de région de référence cartographique et de recensement. Pour des propriétés situées dans une zone sans numéros de région, écrire « NON-DÉTERMINÉ. » La référence cartographique est facultative. Les numéros de région de recensement ont chiffres des dizaines. Pour atteindre le bureau du recensement des USA, appeler 301-457-4608 lundi par vendredi de 8h30 du matin à 17h00 EST. | | Données de transaction | Fournir convenir-sur le prix de ventes, date (d'offre admise) de vente, et toutes les conditions financières implicites dans l'offre et le contrat de ventes en attente. S'incapable pour obtenir cette information, documenter tous les efforts de l'obtenir. Si des concessions de ventes sont indiquées, commenter n'importe quel effet conséquent sur la valeur. | | Usager de prêteur | Introduire le nommé et l'adresse de l'individuel et ferme qui a engagé l'évaluation. Généralement, on le suppose que le prêteur est également l'usager. Si l'usager n'est pas la même personne que le prêteur, comprendre le nom de l'usager. Si l'usager est le propriétaire, écrire le « usager est Propriétaire ». | | Priseur | Introduire le nommé et l'adresse des priseurs signant la certification de l'évaluation. |
Chapitre 2 - Voisinage
Ce chapitre devrait réfléchir la zone entourant la propriété soumise et tous les changements du voisinage. Le priseur doit inspecter les caractéristiques d'emplacement et les propriétés environnantes et faire les déterminations qui seront incorporées à l'évaluation de la propriété soumise. Dans tous les exemples, le priseur doit examiner la boîte la plus appropriée pour assurer chaque ligne et caractéristique. Le manque de noter les conditions qui peuvent compromettre la valeur de la propriété est pratique en matière pauvre d'évaluation et peut violer les normes uniformes de la pratique en matière professionnelle d'évaluation. | Terrain | Protocole | | Emplacement | Écrire le type de zone entourant la propriété soumise. Quand « urbain » et « diminuant » sont vérifiés, envisager de faire une recommandation cette l'hypothèque encombrant la propriété soit assuré sous le chapitre 223 (e). | | Constitué | Écrire le pourcentage constitué - le pourcentage de la terre disponible qui a été améliorée. La terre telle qu'un parc de condition ne serait pas considérée disponible. | | Taux de croissance | Écrire le taux de croissance. Si beaucoup de sorts sont disponibles, le taux de croissance peut être rapide, stable ou ralentir, mais si le voisinage est en pleine maturité, sélectionne la boîte « stable ». | | Valeurs d'une propriété | Cocher la boîte décrivant la tendance courante dans les valeurs d'une propriété dans le communauté. Comparer les maisons qui ont été vendues et revendues ces dernières années est une façon efficace de déterminer le marché tend. Les priseurs qui utilisent cette méthode, cependant, devraient veiller à factoriser dans tous les réglages faits à la propriété entre les ventes. | | Alimentation de demande | Marquer la valeur appropriée de demande/alimentation. Pour déterminer le statut d'équilibre de l'offre et la demande dans le voisinage, comparer le nombre de maisons vendues au nombre de maisons énumérées pour la vente dans une période de temps récente. La similitude ou la différence entre le nombre de maisons vendues et énumérées, pas l'absolu numérote, devrait déterminer le niveau de demande/alimentation. | | Temps de vente | Marquer le temps approprié de vente - la durée typique une propriété semblable à la propriété soumise devrait rester sur le marché avant d'être vendue à un prix près de ses cours en bourse. | | Occupation prédominante | Entrer si les occupants prédominants du voisinage sont des locataires ou des propriétaires à la maison. La nature passagère s'est associée aux locataires tend à diminuer les valeurs d'une propriété d'un voisinage donné. En outre, cocher le pourcentage approprié pour indiquer le pourcentage des propriétés dans le voisinage qui sont vides. | | Capot unifamilial | Indiquer les prix et les âges de voisinage de ciel et terre, et ce qui serait la valeur et l'âge prédominants. | | Présenter l'utilisation de la terre | Estimer chaque type d'utilisation de terre dans le voisinage. S'il n'y a aucune terre dans le voisinage avec une des analyses, écrire un « 0 » ou « - « . Si une partie de la terre se compose des parcs ou d'autres analyses non spécifiées, entrer * et écrire les pourcentages réels sur la première ligne du chapitre « de caractéristiques de voisinage ». | | Changement d'utilisation de la terre | Sélectionner si l'utilisation de la terre n'est pas probable, probablement ou en cours de changement. Si un changement est imminent ou probable, détail ce qui sera la future utilisation. Les changements de l'utilisation de la terre se rapportent à la conversion d'une utilisation développée de colis en un autre utiliser-et développé pas pour le développement de la terre précédemment vide. Expliquer n'importe quel impact sur la valeur en résultant de probablement ou les changements d'utilisation de la terre de dans-procédé. | | Frontières et caractéristiques de voisinage | Fournir une description des frontières et des caractéristiques de voisinage. Les détails concernant des noms encadrants de rue et des caractéristiques physiques et économiques typiques de la victoire de voisinage fournissent les détails substantiels et la compréhension concernant la composition en voisinage. Une carte d'emplacement indiquant l'emplacement et les comparables soumis jettera également la lumière sur le voisinage. NOTE : La course et la composition raciale du voisinage ne sont pas des facteurs d'évaluation. | | Facteurs qui affectent la vendabilité | Discuter les facteurs qui attireraient des résidants ou les feraient rejeter le voisinage. Ce sont des facteurs typiques importants pour discuter : La proximité à l'emploi et les agréments, y compris la course et le temps à la stabilité locale d'emploi de sources d'emploi et d'agréments de communauté, en termes de variété d'offres d'emploi et d'industries font appel au marché concernant l'appel général du voisinage par rapport aux voisinages concurrentiels dans la même convenance du marché l'achat en ce qui concerne la distance, la période et les moyens de transport required la convenance à l'école en termes de distance et temps pour la course à l'école. | | Conditions de marché | Discuter les conditions de marché dans le voisinage soumis qui peut avoir un effet sur la valeur d'évaluation. |
Chapitre 3 - Développement urbain prévu (PUD)
Le priseur doit remplir ce chapitre si la propriété soumise est une partie d'un développement prévu d'ensemble. Autrement, frapper le chapitre. Un PUD est un projet qui comprend la propriété publique et les améliorations possédées et maintenues par une association des propriétaires pour l'indemnité d'utiliser-et des différents ensembles dans la subdivision. | Terrain | Protocole | | L'information de projet | Sélectionner si le développeur/constructeur est dans le contrôle de l'association des Propriétaires à la maison (à la maison l'association de propriétaires). | | Numéro des ensembles dans le projet en question | Introduire tout le nombre d'ensembles approximatif dans le projet en question et nombre d'ensembles actuellement en vente. | | Récréation comparatrice d'éléments | Décrire les zones comparatrices et les équipements récréationnels du PUD, y compris toutes les zones accessibles à l'usage des propriétaires de PUD. |
Chapitre 4 - Emplacement
Cette information fournit la description de la terre étant à la base de la propriété soumise. Les informations factuelles d'insertion sur chacune des lignes fournies et rapportent les conclusions comme dirigées. Considérer tous les aspects de la description physique et les réconcilier dans l'évaluation des cours en bourse. | Terrain | Protocole | | Cotes | Énumérer toutes les cotes de l'emplacement. Si la forme de l'emplacement est irrégulière, indiquer les cotes de frontière (85 ' X 150 ' X 195 ' X 250 ') et attacher un croquis ou une description légale de l'emplacement. | | Situer la zone | Entrer dans la zone d'emplacement en pieds carrés ou acres. | | Sort faisant le coin | Entrer « OUI » ou « NON ». | | Analyse de répartition en zones | Écrire le type de répartition en zones employé par la municipalité locale et décrire la majorité d'utilisations autorisées. Par exemple : « Famille Résidentiel-Unique » ou « un à quatre ensembles résidentiels ». IMPORTANT : Ne pas utiliser les abréviations ; elles varient parmi différents communautés. | | Conformité de répartition en zones | Déterminer si l'utilisation courante est conformément aux ordonnances de répartition en zones. Vérifier s'il est non conforme, illégal légaux et légaux ou aucune répartition en zones. Utiliser « historique, » si c'est approprié. S'il y a une utilisation non conforme, écrire « non conforme » et énoncer si c'est une utilisation légale qui a été approuvée par l'autorité locale de répartition en zones. Si la propriété existante n'est pas conforme à toutes les réglementations courantes de répartition en zones (utilisation, taille de sort, taille d'amélioration, outre du stationnement de rue, etc.) mais est acceptée par l'autorité locale de répartition en zones, écrire « non conforme légal ». Si l'utilisation n'est pas légale, la propriété n'est pas habilitée à l'assurance hypothécaire de HUD. | | L'utilisation la plus élevée et meilleure | Cette entrée représente l'utilisation la plus élevée et meilleure de l'emplacement par rapport au voisinage et aux conditions de marché courantes. Si l'utilisation courante représente l'utilisation la plus élevée et meilleure, vérifier « l'utilisation actuelle ». Si elle ne fait pas, vérifier la « autre utilisation » et fournir une explication détaillée. | | Utilités | Vérifier la boîte « publique » ou l'expliquer sous « autre. » Les services publics signifient gouvernementalement fourni et réglé. Le public n'inclut aucun système de communauté parrainé, possédé ou actionné par le développeur ou une entreprise privée anonyme pas sujet à la réglementation gouvernementale ou à l'aide financière. Pour assurer les systèmes d'individu et/ou de communauté, examiner « autre ». Si l'électricité est souterraine, énoncer svp ceci sur la forme. | | Améliorations Off-site | Décrire brièvement les améliorations off-site sous le « type » et vérifier public ou privé. Le priseur doit énoncer le type de toutes les améliorations off-site - rues, bords, gouttières, trottoirs, ruelles et réverbères - et indiquer si elles publiquement ou privé sont maintenues. Par exemple : « Rue-Asphalte ; Public. » Le public se réfère à une amélioration consacrée à et admise par un ensemble de gouvernement - pas comprenant les associations du Propriétaire à la maison. | | Topographie | Entrer si le sort est niveau ou incliné. Si le sort est incliné, estimer le degré de pente. | | Taille | Écrire les descriptions telles que typique, petit ou grand. Comparer la taille de la structure à la taille typique des propriétés concurrentielles dans le voisinage. Expliquer toutes les insuffisances, insuffisances significatives et adéquation superbes potentielles et les considérer dans l'évaluation de la valeur. | | Forme | Écrire la configuration d'emplacement : triangulaire, carré, rectangulaire ou irrégulier. Cette entrée doit être compatible aux cotes fournies sur le terrain de cotes. | | Drainage | Entrer si adéquat ou insatisfaisant. S'insatisfaisant, être sûr d'expliquer et prévoir l'exigence pour la correction sur la forme VC. Expliquer toutes les insuffisances qui n'exigent pas le dépannage et ne les considèrent pas dans l'évaluation de la valeur. | | Vue | Décrire brièvement la vue de la propriété. Identifier une vue avec une influence positive ou négative significative sur la valeur. Comprendre une photo si faisable. | | Aménagement | Entrer si adéquat ou insatisfaisant, relativement au voisinage. Expliquer toutes les insuffisances et adéquation superbes et les considérer dans l'évaluation de la valeur. Pour la nouvelle construction, comprendre une description de l'aménagement compris dans le prix de vente. | | Surface d'allée | Écrire le type extérieur tel que le béton, l'asphalte ou le gravier. Une surface tous temps est exigée. Si elle n'existe pas, la marquer comme condition de dépannage sur le VC. Expliquer toutes les insuffisances qui n'exigent pas le dépannage (pente extrême, etc.) et ne les considèrent pas dans l'évaluation de la valeur. | | Servitudes apparentes | Décrire toutes les servitudes apparentes. Considérer les servitudes affectant l'utilité fonctionnelle de la propriété dans les conclusions des cours en bourse les plus élevés et meilleurs d'utiliser-et. Si une servitude compromet la propriété soumise, noter l'effet dans le domaine de conditions défavorables. Considérer la surface, la sous-surface et les servitudes aériennes. | | La FEMA inondent la région de risque | FEMA (agence Emergency fédérale de management) est responsable de tracer des zones de risque d'inondation. Le cas échéant des améliorations sur la propriété être dans une région de risque spéciale d'inondation, marquent « OUI ». Autrement, ne marquer « NON ». Attacher une copie du panneau de carte d'inondation pour des propriétés situées dans des plaines inondables. | | Zone de FEMA | Si la propriété est dans une région de risque d'inondation de FEMA, entrer dans la zone de FEMA et tracer la date. Seulement les propriétés dans des zones de risque spéciales d'inondation, telles que les zones « A » et « V », exigent l'assurance contre l'inondation. Les zones « B » et « C » ne font pas. | | Commentaires de numéro de carte de FEMA | Introduire le numéro de carte de FEMA et le numéro de page. Si on ne lui indique sur aucune carte, entrer « pas sur des cartes de FEMA. » Écrire tous les commentaires liés à l'emplacement. Par exemple, discuter l'utilisation défavorable apparente de servitudes, d'empiétements, de cotisations spéciales, de zones de guide, illégale ou non conforme de répartition en zones, etc. discutent les observations avec le rapport direct pour les évaluer et considérer dans l'évaluation finale de la valeur. |
|
