Chapitres de l'annexe D 6-7 - PROTOCOLE COMPLET d'ENSEMBLE DE MESURES d'ÉVALUATION
Chapitre 6 - Approches à la valeur Approche de coût
Si la propriété soumise est nouvelle construction ou l'approche de coût est identifiée sur le marché comme base pour l'évaluation, le priseur doit remplir l'approche de coût et attacher les conclusions suivantes : > Valeur de terre
> Coût nouveau
> Évaluations de moins-value (durcissable et incurable)
> Une évaluation de valeur Considérer la valeur par l'approche de coût dans la réconciliation des cours en bourse.
Analyse de comparaison de ventes
En sélectionnant des comparables, utiliser la méthode de encadrement. Dans le meilleur des cas, un des comparables devrait être peu un plus grand (200 pi carrés à 300 pi carrés) ; des autres plus petit ; et le tiers devrait être approximativement les mêmes tailles - généralement chez cent pieds carrés du sujet. Si ce n'est pas possible, le priseur devrait expliquer pourquoi. NE PAS SÉLECTIONNER COMPARABLES PAR PRIX DE VENTES. Tous les réglages doivent être extraits à partir du marché. Ne pas faire un réglage à moins qu'il ait un effet matériel sur la valeur. Expliquer la raison de faire tous les réglages pour l'emplacement, la situer/vue ou conception/appel. Éviter d'utiliser trois ventes de constructeur de la même subdivision, si possible. Dans quelques zones du pays il est habituel pour que le constructeur ou le vendeur paye des coûts fermants l'acheteur et pour les comprend dans le prix de ventes de la propriété. Dans d'autres zones, ceci peut se produire de temps en temps ou pas du tout. Dans ces zones rares du marché où les coûts fermants sont la responsabilité du vendeur et sont toujours payés par le vendeur et compris dans le prix de ventes, le priseur doit noter ceci dans « des conditions limite spéciales de l'évaluation » dans le bloc de réconciliation. Ne pas utiliser en tant que ventes de données du marché qui ne sont pas vérifiées et ne sont pas réglées pour réfléchir les termes et conditions générales de la vente. Sélectionner toujours les comparables les plus semblables. Utiliser des ventes plus anciennes seulement si plus récent ceux ne sont pas disponibles et soient sûrs d'expliquer dans « commente » chapitre pourquoi comparable plus de six mois en a été utilisé. Le priseur doit toujours utiliser des ventes dans un délai d'un an de la date d'évaluation. Les facteurs de valeur de l'emplacement, de l'emplacement, de la vue, de la conception/de appel, de la qualité de la construction, de l'âge, de la condition et de l'utilité fonctionnelle sont tous des facteurs subjectifs qui exigent des réglages subjectifs. Faire attention que les réglages sont raisonnables et non excessifs. Si une propriété est surévaluée, il y a une probabilité élevée que la raison peut être tracée à un réglage excessif quelque part dans ce chapitre. Faire les réglages seulement si la dissimilitude a un effet apparent sur la valeur. Les petites différences n'exigent pas habituellement des réglages. Expliquer toujours les réglages subjectifs.
Données de transaction
Le priseur doit vérifier l'information suivante avec une des sources suivantes : > Acheteur
> Vendeur
> Courtier
> D'autres parties concernées et entièrement bien informées au sujet de la vente
> Archives disponibles de public Saisir les données effectives dans chaque ligne. Avant de faire adjusi3nents, le priseur doit être bien informé et doit avoir inspecté la propriété de vente. | Terrain | Protocole | | Adresse | Introduire l'adresse qui peut être employée pour localiser chaque propriété. Entrer dans le communauté, si dû, identifier la propriété. Pour les propriétés rurales, énumérer l'emplacement par le nom de route, l'intersection la plus proche et la route latérale. | | Proximité au sujet | Écrire la proximité de la distance à ligne directe en milles ; par exemple, « un dixième d'un mille à l'ouest de sujet ». Si la distance comparable du sujet est plus qu'une distance courante, être sûr d'expliquer pourquoi la vente s'applique dans « commente » chapitre. | | Prix de ventes | Écrire le montant total payé par l'acheteur, y compris le surcoût. | | Prix/zone habitable brute | Écrire le prix par pied carré pour la zone vivante au-dessus de la qualité. | | Données et/ou sources de vérification | Entrer dans des noms ou d'autres de données et de source de vérification : timbres d'impôts, MLS, etc. C'est le point d'émission pour l'information des prix et de propriété. Indiquer également le type de financement tel que conventionnel, FHA ou VA. |
Réglages au prix de ventes
Des réglages sont faits aux prix des propriétés de vente pour prix-influencer des dissimilitudes entre chaque vente et la propriété soumise. Non toutes les dissimilitudes exigent le réglage parce que non toutes les dissimilitudes réalisent des écarts des prix sur le marché. Tous les réglages doivent être soutenus par les actions du marché. Corrections de valeur | | Terrain | Protocole | | Valeur | Pour chaque poste de réglage, écrire la description du réglage et des réglages si c'est un réglage ascendant ou de haut en bas. | | Ventes ou concessions de financement | Écrire le réglage à vendre des concessions, si eu besoin. Être sûr d'expliquer dans le chapitre de « commentaires » et d'utiliser le supplément si approprié. Analyser toutes les ventes sur une base d'équivalent d'argent comptant. | | Date de vente/de temps | Énoncer la date de la vente et écrire le réglage pour des changements des conditions de marché. | | Emplacement | Écrire « bon », « moyenne » ou « juste », une fois comparé au sujet et à utiliser la même norme que le sujet. Un réglage pour l'emplacement dans le même voisinage est rarement justifié. | | Simple de lieu loué/droit | Condition si la propriété a été vendue sous le nom de patrimoine simple de droit ou comme loué à bail. Un réglage est exigé si le patrimoine diffère des droites évaluées pour la propriété soumise, et la différence est identifiée par le marché local. | | Emplacement | Écrire la taille du sort. Faire les réglages seulement pour des différences mesurables. Les petites différences dans des tailles de sort ne réclament pas habituellement un réglage si la taille est typique. Au besoin, considérer la possibilité de terre excessive ou en surplus. | | Vue | Faire les réglages seulement si la vue est supérieure ou subordonné au sujet. Une notation de qualité de l'ood (G), l'air (F) ou l'oor (P) est donnée ici. Si le sujet a un point de vue supérieur et des réglages sont faits, une photo serait utile. | | Conception et appel | Écrire le modèle selon une description employée par coutume locale et indiquer l'appel en tant qu'ood (G), l'air (F) ou l'oor (P). Les réglages sont nécessaires pour des différences entre la vente et la propriété soumise. | | Qualité de construction | Écrire « bon », la « moyenne » ou « juste » et le type de construction : voie de garage en aluminium, voie de garage en bois, brique, etc. Si une combinaison, indiquent le produit prédominant d'abord, comme la brique/bâti si c'est la plupart du temps brique. Des réglages peuvent également être justifiés pour la qualité intérieure de construction et devraient être expliqués et justifiés. | | Âge/condition | Écrire l'âge du sujet et de chaque vente comparable. Écrire l'état du sujet et comparable. Le réglage pour la condition est typiquement exigé. Considérer un réglage dans l'âge ou la condition. Il y a la tendance de reproduire le réglage required une fois appliqué dans chaque catégorie. Considérer tous les dépannages assumés à la structure et au toit en déterminant le besoin de réglages aux ventes. Considérer les conditions rendues compte de la forme VC en faisant tous les réglages. | | Au-dessus du compte de pièce de qualité | Écrire le compte de pièce, compatible à la description des améliorations sur l'avant de l'URAR - comparateur, trois réglages peuvent être écrits : Le premier peut être un réglage pour « l'espace dépensable », comme un bain. Une insuffisance dans le nombre de bains devrait être réglée d'abord. La seconde est un réglage séparé pour une différence en pieds carrés. Le tiers est un réglage pour le compte de pièce. Ceux-ci peuvent être de différents ou séparés réglages qui ont été combinés. Tous devraient être extraits à partir du marché. Mais les réglages de compte et de bain de pièce devraient être pendant un réglage de ligne et de pied carré pour la taille sur une autre ligne. Expliquer n'importe quelle propriété qui a un réglage dans les deux pieds carrés et compte de pièce. Décomposer les réglages de combinaison dans « commente » chapitre. | | Agréger la zone vivante | Écrire toute la longueur carrée des zones vivantes de qualité ci-dessus. | | Sous-sol et salles de finition en dessous de qualité | Écrire le type d'améliorations dans le sous-sol : la chambre à coucher, la pièce de récréation, la blanchisserie, etc. comprennent l'autre entièrement ou partiellement en dessous des améliorations de qualité trouvées dans la propriété ou les comparables soumis. Faire les réglages appropriés pour réfléchir des différences entre les comparables et la propriété soumise. Expliquer tous les usages spéciaux. Indiquer le numéro des pieds carrés de zone de finition. | | Utilité fonctionnelle | Écrire la « égale », le « supérieur » ou le « subordonné » comme un total de postes calibrés dans l'analyse d'amélioration comparée au sujet. Utiliser « commente » chapitre fréquemment et explique usages spéciaux. La catégorie de l'utilité fonctionnelle est typiquement l'endroit à le déduire pour l'obsolescence fonctionnelle observée dans le sujet, enregistrée à la page 1 et non trouvée dans les comparables. Réglages du dollar d'extrait du marché. Par exemple, une conception pauvre de sol qui comprend deux chambres à coucher de sorte que l'entrée à une soit gagnée en passant par l'autre typiquement exige un réglage négatif pour l'obsolescence fonctionnelle. En ce cas, la deuxième chambre à coucher ne serait pas comptée comme chambre à coucher. | | Chauffage/se refroidissant | Écrire un réglage pour des différences dans des systèmes ou l'état de bâtiment. | | Postes de rendement optimum | Écrire un réglage pour tous les postes de rendement optimum : fulminer les fenêtres et les portes, les installations solaires, les fenêtres de rechange, etc. | | Garage/parking | Écrire un réglage pour le stockage de voiture. Calculer les réglages selon l'acceptation sur le marché de la valeur de parking contre le garage et les classer (une voiture, deux voitures, etc.). | | Porche, patio, plate-forme, cheminées, etc. | Écrire un réglage pour ces dispositifs. Baser tous les réglages sur des espérances locales du marché. Si un réglage de somme forfaitaire est offert pour les agréments multiples, le briser vers le bas dans le chapitre de « commentaire ». | | Barrière, syndicat de prix ferme, etc. | Écrire les réglages appropriés. Par exemple, un syndicat de prix ferme situé dans une zone qui attend des syndicats de prix ferme pourrait apporter une prime sur le dollar par rapport à un comparable sans syndicat de prix ferme. | | Filet réglé (total) | Vérifier l'un ou l'autre [+] ou [-] la boîte pour indiquer si tous les réglages nets augmenteront ou diminueront la valeur et la note par combien. Le cas échéant le réglage est excessif, révisent les comparables pour déterminer si les meilleurs étaient sélectionnés. Si tous les réglages semblent excessifs par rapport au prix de vente ; le priseur devrait réexaminer la comparabilité de cette vente. Expliquer n'importe quel réglage qui semble être excessif. | | Prix de vente réglé de comparable | Se monter à tous les réglages et les ajouter à ou les soustraire du prix de ventes de chacun comparable. Généralement, les réglages ne devraient pas dépasser 10% pour la ligne postes, 15% pour les réglages nets et 25% pour des réglages bruts. | | Commentaires sur la comparaison de ventes | Veuillez commenter le chapitre de comparaison de ventes, y compris la compatibilité de la propriété soumise au voisinage, des caractéristiques spécifiques des ventes qui affectent l'opération d'ajustement, etc. On doit être rapporté et l'effet conclure l'analyse. | | Date, prix et données en ventes antérieures dans un délai d'un an d'évaluation | C'est conforme aux normes d'USPAP, qui exige du priseur de considérer et analyser toutes les ventes antérieures de la propriété étant évaluée et des comparables qui se sont produits dans un délai d'un an de la date de l'évaluation. | | Analyse approfondie | Fournir une analyse de n'importe quelle convention de vente courante, option ou liste de la propriété et l'analyse soumises de toutes les ventes antérieures de sujet et comparables dans un délai d'un an de la date de l'évaluation. | | Valeur indiquée par approche de Sales Comparison | Sur la base des données réglées, écrire la valeur indiquée du sujet. Ne pas sélectionner arbitrairement le prix de ventes réglé qui est intermédiaire entre le prix réglé le plus bas et le plus élevé de ventes. Ne pas faire la moyenne des prix de vente comparables pour arriver à une valeur indiquée. L'évaluation finale des cours en bourse doit être soutenue par les actions du marché. |
Approche de produits
Dans une propriété résidentielle unifamiliale, l'approche de produits généralement n'est pas identifiée comme base pour acheter par le marché. L'approche fournit typiquement l'applicabilité minimale dans l'évaluation des cours en bourse. Si des trois ou de quatre unités bâtiments est évalués, le priseur a attaché l'évaluation par l'approche de produits aux addenda de ce rapport. Une fois utilisé, indiquer le loyer brut de chacun des comparables à la base de la forme sous « la réconciliation finale. »
Par exemple : > Le compartiment #1 agrègent le loyer = $1.000 (GRM 110) ; Le compartiment #2 agrègent le loyer = $1.200 (GRM 108),… Pour déterminer le multiplicateur brut approprié de loyer pour utiliser, suivre la même procédure que dans l'approche du marché. Sélectionner un GRM basé sur les locations comparables. Être sûr d'expliquer l'information. Le priseur doit également analyser et rendre compte des conditions de marché et des tendances courantes qui affecteront a projeté des produits ou la période d'absorption jusqu'au degré que ces conditions affectent la valeur de la propriété soumise. Cette information devrait être compatible à l'information de voisinage sur l'avant de l'URAR.
| Terrain | Protocole | | Valeur indiquée par Income Approach | Sélectionner et écrire la valeur indiquée par l'approche de produits. |
Chapitre 7 - Réconciliation Le priseur doit considérer toutes les approches appropriées et toute l'information concernant la propriété soumise et les conditions de marché dans l'évaluation des cours en bourse. | Terrain | Protocole | | Cours en bourse « comme est sujet » ou « à l'accomplissement selon des régimes » | Vérifier la boîte marquée « comme est sujet » ou « à l'accomplissement selon des régimes et des caractéristiques ». Utiliser « de même que » la valeur seulement s'il n'y a aucun dépannage exigé ou si la propriété est rejetée. Si la propriété est rejetée, le priseur doit fournir « de même que » la valeur. La valeur « sujet à l'accomplissement selon des régimes et des caractéristiques » doit être compatible à la date prévue de l'accomplissement de la construction. Énoncer toutes les prétentions qui affectent les lieux de l'accomplissement et de la valeur en résultant. | | Cours en bourse, « sujet aux dépannages » | La valeur « sujet aux dépannages, changements, inspections ou conditionne coté » doit réfléchir l'uniformité entre le développement des approches à la valeur et l'évaluation finale de la valeur. L'évaluation est remplie « comme réparé ». Le priseur doit indiquer l'ampleur des dépannages et également noter ceci sous la forme d'état d'évaluation de l'évaluation. Seulement des dépannages required seront remplis, et les cours en bourse doivent réfléchir les caractéristiques physiques existantes. Rapporter toutes les circonstances spéciales ou conventions uniques et les considérer dans l'évaluation rapportée de valeur. | | États d'évaluation | En plus de tous les commentaires que le priseur veut formuler, le priseur devrait écrire des impôts et des charges d'assurance et le condominium ou des charges comparatrices de PUD comme appropriées. Le priseur doit également écrire toutes les conditions limite. | | Réconciliation finale | Cette entrée devrait contenir le raisonnement du priseur pour arriver à la valeur finale. | | Date de valeur | Écrire la date où la propriété a été inspectée. | | Signature de priseur | Le priseur qui a exécuté l'évaluation doit signer la forme. | | Nom de priseur | Le priseur qui a exécuté l'évaluation doit imprimer son nom. | | Rapport de date signé | Écrire la date où le priseur a signé le rapport. | | Énoncer la certification | Introduire le numéro approprié et valide de certification de condition. | | Énoncer le permis | Introduire le numéro approprié et valide de permis de condition et l'énoncer. | | Priseur de surveillance | Le priseur de registre de FHA doit utiliser cette partie de la forme pour toute l'information required et est toujours prié d'inspecter la propriété. |
Attachements Le priseur doit faire ce qui suit : > La condition dans l'espace a fourni dans le chapitre final de réconciliation : « Voir la certification et le rapport du priseur attaché des conditions limite. »
> Attacher une copie de ces certifications et conditions limite à toutes les copies du rapport d'évaluation, ou le rapport est inadmissible pour l'usage de HUD.
> Discuter de manière dégagée et distinctement les conditions limite additionnelles ou différentes à ceux fournies en ce manuel.
> Attacher n'importe quel détail d'évaluation et le soutenir pour des évaluations de valeur par les approches de coût et de produits.
> Fournir les attachements pour toutes les observations des aspects physiques de la propriété qui mènent à une recommandation pour une inspection physique.
Attacher le suivant à l'URAR : > La certification du priseur
> Le rapport des conditions limite que le HUD a adoptées
> Le numéro de numéro ou de permis de certification et date d'échéance
Faire suivre alors à l'ensemble de mesures complet d'évaluation le prêteur. | Terrain | Protocole | | Définition des cours en bourse | « Le prix le plus probable qu'une propriété devrait apporter sur un marché libre concurrentiel et dans toutes les conditions requises pour une vente juste, l'acheteur et le vendeur, chacun qui agit prudemment, en connaissance de cause et qui assume le prix n'est pas affecté par le stimulus anormal. » |
Rapport des conditions limite et des conditions limite contingentes et de la certification du priseur -
La certification du priseur qui apparaît dans le rapport d'évaluation est sujette aux conditions suivantes : Si l'évaluation est basée sur une condition différente ou contraire aux conditions énumérées ci-dessous, la pleine révélation de la condition limite différente doit être insérée et faite connaître dans l'évaluation de valeur. Toutes les conditions limite de valeur-influence doivent être citées avec le reportage de l'évaluation des cours en bourse. | Terrain | Protocole | | Sujets d'une nature légale | Le priseur ne sera pas responsable des sujets d'une nature légale qui affectent la propriété étant évaluée ou du titre à lui. Le priseur assume le bon et titre marchand et la propriété responsable. Si c'est approprié, le priseur doit spécifiquement changer cette condition limite et adresser les limitations dans la réconciliation des cours en bourse. | | Croquis des améliorations | Un croquis indiquant les cotes approximatives des améliorations a été fourni dans le rapport. Si un croquis n'est pas fourni, le priseur doit rapporter le manque d'information pour développer le croquis. Des aides visuels additionnels, tels que des photos et des brochures, sont recommandés comme attachements. | | Zone de risque spéciale d'inondation | Le priseur a examiné les cartes disponibles d'inondation et a noté si la propriété est située dans une région de risque spéciale d'inondation. Une copie de la carte d'inondation est attachée au rapport d'évaluation pour toutes les propriétés dans un zone inondable. | | Témoignage de cour | Le priseur n'est pas requis de donner le témoignage ou d'apparaître devant le tribunal parce qu'il a exécuté l'évaluation à moins que des dispositions spécifiques aient été prises à l'avance. | | Conditions défavorables | Le priseur a noté dans le rapport toutes les conditions défavorables qu'il a trouvées. En outre, le priseur n'a aucune connaissance des conditions cachées qui diminueraient la valeur de la propriété. N'importe quelle observation ou connaissance des conditions défavorables doit être rapportée et a rendu évident au lecteur du rapport d'évaluation. | | La valeur d'utilisation la plus élevée et meilleure | Le priseur a estimé la valeur de la terre dans l'approche de coût à son utiliser-et plus élevé et meilleur les améliorations à leur valeur contribuante. Ces évaluations séparées de la terre et améliorations ne doivent pas n'être utilisées conjointement avec aucune autre évaluation et sont inadmissibles si elles sont ainsi utilisé. | | Sources vraies et correctes | L'information que tout le priseur utilisé dans le rapport était des sources qu'il considère vrai et correct. | | Révélation de contenu | Le priseur révélera le contenu dans l'évaluation seulement conformément à l'USPAP. | | Sujet à l'accomplissement des dépannages | Le priseur a basé sa conclusion de rapport et d'évaluation d'évaluation pour une évaluation qui est sujette à l'accomplissement, aux dépannages, ou à des changements satisfaisants sur la prétention que l'accomplissement des améliorations sera exécuté d'une façon professionnelle. | | Distribution du rapport d'évaluation | Le priseur doit fournir son consentement écrit antérieur avant le prêteur/usager peut diffuser le rapport d'évaluation à n'importe qui autre que ceux qui sont décrits dans l'URAR. |
La certification du priseur Le priseur doit signer et certifier que les rapports suivants sont vrais dans le développement et le reportage des cours en bourse dans ce rapport d'évaluation. Le priseur doit attacher la certification additionnelle, si c'est approprié, pour répondre à des exigences spécifiques de reportage pour des organismes professionnels et certification et qualification de condition. | Terrain | Protocole | | Analyse de comparaison de ventes | Le rapport affirme le procédé dans lequel le priseur a exécuté l'analyse de comparaison de ventes. Après avoir comparé des propriétés au sujet, le priseur certifie qu'il a fait des réglages financiers basés sur le marché pour déterminer un prix approprié de la propriété soumise. | | Facteurs qui effectuent la valeur | Le priseur a considéré tous les facteurs que la valeur d'impact et n'a retenu sciemment aucune information significative au rapport. Le priseur a rapporté l'information vraie et correcte pour tous les facteurs. | | Analyse personnelle et professionnelle | L'AR a énoncé que l'information dans le rapport est l'analyse, les avis et les conclusions personnels, impartiaux et professionnels du priseur. | | Intérêt pour la clause de discrimination de propriété | Le priseur n'a aucun intérêt pour la propriété et n'a pas exécuté l'évaluation de n'importe quelle manière sur la base de la course, la couleur, la religion, le sexe, l'handicap, le statut familial ou l'origine nationale des propriétaires estimatifs ou des occupants de la propriété soumise ou ces propriétés à proximité du sujet. | | Intérêt actuel ou futur pour la propriété | Le priseur n'a aucun présent ou futur intérêt contemplé pour la propriété soumise, et ni l'emploi ni la compensation n'est contingente sur la valeur évaluée de la propriété. | | Valeur prédéterminée | Le priseur n'a pas été requis de rapporter une valeur prédéterminée et n'a pas été encouragé à rapporter une valeur qui favorise la cause de l'usager ou de n'importe quelle partie relative. | | Conformité d'USPAP | L'évaluation a été conduite conformément aux normes uniformes de la pratique en matière professionnelle d'évaluation. Une évaluation d'heure raisonnable pour l'exposition sur le marché libre est une condition dans la définition des cours en bourse et est compatible à l'évaluation rapportée de la période d'exposition sur l'URAR. | | Inspection intérieure et extérieure | Le priseur a inspecté l'intérieur et l'extérieur de la propriété soumise et l'extérieur de toutes les ventes comparables analysées et a noté toutes les conditions défavorables apparentes dans le rapport. | | Aide professionnelle | Si le priseur avait l'aide professionnelle significative dans la performance de l'évaluation ou la préparation du rapport, il doit appeler les individus fournissant l'aide professionnelle significative et révéler les tâches effectuées par ces personnes. | | Signature professionnelle de priseur d'aide | Le priseur doit noter n'importe quel individu fournissant l'aide professionnelle significative dans la réconciliation. En vue de la certification et la convention avec la certification du priseur, le priseur qui a exécuté l'évaluation doit signer dans ce domaine. | | Nom de priseur | Le priseur doit imprimer son nom. | | Date signée | La date que le priseur certifie et est d'accord sur la certification du priseur devrait être écrite dans ce domaine. | | Numéro de certification de condition | Le priseur doit introduire le numéro approprié et valide de certification de condition. | | Numéro de permis de condition | Le priseur doit introduire le numéro approprié et valide de permis de condition (si c'est approprié). | | Date d'échéance de certification ou de permis | Écrire la certification de condition de date ou le numéro de permis expire. |
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