« L'un ou l'autre-Ou » projets d'appartement par Lew Sichelman
Faire la manière pour l'ensemble immobilier privé multifamilial « androgyne » dans lequel le « sexe » de la propriété -- en vente ou pour le loyer -- ne sera pas connu jusqu'à ce que six mois avant la phase de vente commence. Avec la surabondance des condominiums invendus sur le marché, et la période prolongée elle prend pour gagner des approbations et développer des projets multifamiliaux, de plus en plus constructeurs attendent jusqu'au dernier moment possible pour déclarer leurs propriétés une location ou un condominium. Dans la plupart des endroits, il est légal pour passer par le procédé d'approbation sans aviser la carte de répartition en zones quelle manière la propriété s'avérera. Tant que les autorités locales savent la taille et le nombre d'ensembles, il leur fait habituellement peu de différence, selon Ronald Terwilliger de la corneille de trémail résidentiel, qui est juste une de beaucoup de développeurs qui attendent aussi longtemps que possible de nos jours avant de déclarer ses intentions. Mais le projet multifamilial de « either/or » exige une certaine quantité de foi, de confort et de patience de la part des prêteurs de construction et des investisseurs de capitaux propres. Quand la propriété est vendue sous le nom de condominiums, des prêteurs de construction typiquement sont payés dans les morceaux pendant que les acheteurs se ferment sur leurs différents ensembles. Mais quand des ensembles sont loués, des emprunts de construction habituellement ne sont pas payés en arrière jusqu'à ce que la propriété entière soit vendue ou refinancée. Les investisseurs, qui l'action dans les bénéfices en tant que chaque ensemble est fermée quand la propriété est un condominium de pour-vente, doivent également attendre leurs retours de partie supérieure si le développeur décide de faire l'endroit est une location. Mais dans l'un ou l'autre cas, donnant à des développeurs l'habileté « aller l'une ou l'autre manière » montants aux « meilleures parties de bravoure, » Terwilliger a indiqué à l'association nationale des piliers multifamiliaux de constructeurs à la maison de la conférence d'industrie à Hollywood, la Floride, plus en avance ce mois. Pour se donner la flexibilité totale face aux inconnus qui se trouvent en avant, essais de corneille de trémail de rester dans une certaine empreinte de pas qui fait appel aux acheteurs et aux locataires. Par exemple, l'ensemble grandeur la classe de 850 à 1.150 pieds carrés, et le mélange d'ensemble est habituellement un tiers ensemble à une chambre et deux-tiers ensemble à deux chambres. « Puisque cela prend longtemps et obtenir plus longtemps de nos jours une propriété autorisée, il vaut mieux d'attendre aussi longtemps que possible » pour décider si la lancer sur le marché pour-loyer ou la pour-vente, Terwilliger a indiqué. « Autrement, vous pouvez obtenir enterré » par des changements du marché qui ne pourrait pas être prévu quand le procédé de droit a commencé. Le développeur à long terme a indiqué que cela prend souvent quatre ou cinq ans pour que les constructeurs gagnent les approbations nécessaires pour commencer la construction, et beaucoup peut changer pendant ce temps. Il également a dit cela dans certains cas, des développeurs dépensent plus d'argent en honoraires qu'elles ont investi dans la terre avant qu'elles puissent tourner la première cosse pleine des saletés. La corneille de trémail investit dès l'abord dans le procédé d'approbation dans un ensemble de documents de condominium qui définissent les règles et les réglementations sous à côté des lesquelles les propriétaires acceptent de vivre. Mais juste dans le cas la décision est de louer les appartements au lieu de la vente ils, les documents de condominium tiennent compte également juste d'un tel imprévu, et prévoient le retour des dépôts de garantie mis vers le haut par les acheteurs potentiels. Sur les marchés aimer la Californie, où les développeurs doivent fixer une carte de condominium pour que les ensembles multifamiliaux soient vendus sur une base individuelle, la compagnie obtient la carte à l'avance juste pour être du côté sûr. La corneille de trémail, qui compte commencer plus de 15.000 ensembles de location de marché-taux cette année, n'est pas seul aller multifamilial de développeur « l'un ou l'autre-ou » itinéraire, bien qu'il puisse être le plus grand. Un autre est le groupe résidentiel de ville de forêt, qui comporte la propriété résidentielle multifamiliale, le développement, le management et les activités financières des entreprises de ville de forêt, Cleveland, Ohio. « Nous ne sommes pas assez futés pour figurer à l'extérieur ce qui sera l'année prochaine le marché, encore moins quatre ans dès maintenant, » a dit Ronald Ratner, qui dirige la division résidentielle de la ville de forêt, qui établit principalement les propriétés urbaines avec l'autant d'en tant que 6.000 ensembles. « Nous préférons faire nos projets comme des locations afin d'établir des valeurs. Mais nous prenons la décision d'être une location ou un condominium sur une base de projet-par-projet, et nous attendons tant que nous pouvons avant que nous devions choisir. » Les propriétés de goujon, Atlanta, est encore un autre développeur principal d'appartement qui reporte la décision de loyer ou de vente au dernier moment possible. « Nous commuterons selon le marché, » a dit vice-président exécutif Thomas Senkbeil. Le goujon ne destine pas jamais pour abandonner le secteur de pour-vente. Mais avec les stocks énormes des condominiums invendus suspendant au-dessus du marché, Senkbeil a indiqué il ne pense pas que les condominiums représenteront toujours de nouveau plus de 25 pour cent des offres de la compagnie. | 
