Évaluations électroniques - fait ou fiction ? Beaucoup de consommateurs utilisent des évaluations électroniques parce qu'ils pensent inexactement que les e-évaluations sont aussi bonnes qu'une évaluation humaine faite par un priseur qualifié. Voici un chapitre de mon évaluation d'immobilières d'A au livre de Z qui parle de l'exactitude des évaluations électroniques :
Évaluations électroniques - fait ou fiction ?
Dans 2003 des certains commandants les sociétés de prêt immobilier ont commencé à utiliser les évaluations électroniques qui sont vendues comme « alternative » à traditionnel, évaluations de plein-coût. Pour quelques hypothèques, comme refinancer les emprunts, les prêteurs commencés using des ces « assurés », des évaluations électroniques emplacement-inspectées extérieures aux prix profond-escomptés. Le concept fondamental des services électroniques d'évaluation est qu'ils branchent sur les grandes sources de base de données qui ont des données comparables de ventes dans tout le pays entier. Elles peuvent rechercher par emplacement de critères, prix, date de vente, etc. pour trouver les ventes comparables récentes qui sont situées près de la propriété soumise. Une partie (pas tous) de ces services et/ou de suivi de sociétés de prêt immobilier l'évaluation électronique en envoyant un agent d'immobilières ou un priseur à la propriété pour une estimation extérieure de la maison et des conditions environnants de voisinage. Une liste de contrôle extérieure doit être complétées des questions sur place de réponse au sujet du trafic, de la qualité de l'entretien de propriété, et de toutes les conditions qui pourraient diminuer, ou augmenter, les cours en bourse de la propriété.
Quelques prêteurs justifient l'utilisation de ces services électroniques d'évaluation parce qu'elle est beaucoup meilleur marché pour elles (environ 50% moins que payant un priseur qualifié et qualifié), et parce que le temps de rotation pour l'évaluation de finition sur la propriété est quelques jours au lieu de quelques semaines. Bien, le problème majeur avec utiliser des évaluations électroniques, (car j'ai déjà mentionné - voir le chapitre l'opération d'ajustement de mon livre), est qu'un ordinateur ne peut pas penser ni utiliser la logique, la raison, ni le bon sens basé sur l'expérience. Seulement un être humain avec un cerveau et beaucoup d'années de la formation peut correctement et exactement évaluer des immobilières. D'ailleurs, l'agent d'immobilières ou le priseur envoyé pour regarder l'extérieur de la propriété soumise n'entre pas dans l'intérieur de la maison. Il regarde simplement l'extérieur et le voisinage. (Des priseurs humains ne sont requis de regarder l'intérieur de la propriété soumise mais pas l'intérieur des comps de ventes). En conséquence, le rapport électronique d'évaluation n'a aucune donnée précise sur l'état, l'appel, l'utilité fonctionnelle, etc. de l'intérieur de la maison soumise. L'agent d'immobilières ou le priseur également ne sont requis de regarder les comps de ventes, ni intérieur ni extérieur, qui sont utilisés dans le rapport. Cet autre limite sévèrement la validité des rapports électroniques de service d'évaluation. Et si ce n'est pas assez, ces prêteurs peuvent ajouter l'insulte aux blessures : S'ils envoient un agent d'immobilières impliqué dans l'affaire pour faire cette estimation extérieure, alors évidemment vous allez avoir un conflit d'intérêt sérieux ! Que l'agent d'immobilières voudra certainement s'assurer l'affaire intervient ainsi ils obtiennent leur commission sur les ventes. Les prêteurs « intelligents » using ces évaluations de bas-budget font un pas au-dessus des dollars pour prendre des penny ! ! Using des évaluations électroniques est une erreur énorme pour des sociétés de prêt immobilier. Étant seulement préoccupé par le coût payé le rapport d'évaluation peut revenir pour hanter ces prêteurs plus tard avec des emprunts de forclusion et de énormes pertes financières - comme il a fait vers la fin des années 80. (Voir le chapitre obtenez que vous ce que vous payez à la page 388 de l'évaluation d'immobilières d'A au livre de Z).
J'ai examiné les sites Web d'Internet pour assurer certains de ces services électroniques d'évaluation. Ceci que vous trouverez intéressant au sujet de la façon dont d'une part ces services, et les prêteurs les embauchant, lancent verbalement des évaluations électroniques en tant qu'étant égaux à la qualité et à l'exactitude d'un priseur de phase, qualifié, humain. Cependant, d'une part, elles utilisent des avertissements écrits en cas de procès dus aux évaluations imprécises de propriété. Voici les mots une partie d'utilisation de ces emplacements de décrire leurs services aux consommateurs et au public :
1) Quelles sont les indemnités de votre service ? Vous êtes-vous jamais demandé ce que votre maison a valu ou quelles maisons se sont vendues pour dans votre voisinage ? Il était que seulement les grandes institutions ont eu accès aux informations sur les enregistrements publiques critiques qui pourraient être employées pour déterminer des valeurs d'immobilières. Ils disent que la connaissance est pouvoir, maintenant l'information mise par évaluations électroniques dans des vos mains et fournissent une analyse automatisée puissante d'évaluation. C'est la même information employée par des banques, des priseurs et des agents d'immobilières pour prendre le prêt, l'évaluation et d'autres décisions importantes.
1a) Ma réponse : Noter le dernier jugement, « ceci est la MÊME information employée par… des décisions importantes ». Tellement fondamental ce qu'elles essayent de convaincre vous de est que les évaluations électroniques d'évaluation sont ÉGALES à la qualité des rapports créés humains de priseur.
2) Quelle est une évaluation ? Une évaluation est une évaluation des cours en bourse justes de propriétés préparés par un professionnel qualifié qui prend en compte beaucoup de postes, comprenant : ventes récentes des propriétés, de l'emplacement, de de type domestique comparables et une inspection physique. Une évaluation peut fonctionner n'importe où de $250-$500.00 ou plus élevé et prend habituellement de 1-3 semaines pour préparer. Des normes d'évaluation sont fixées par l'institut d'évaluation et sont exigées par des prêteurs en vertu de diverses lois fédérales et de condition d'opérations bancaires. Nos rapports ne sont pas une évaluation, mais une excellente et peu coûteuse manière d'aider à déterminer la valeur.
2a) Ma réponse : Noter le dernier jugement, « nos rapports ne sont pas une évaluation, mais une excellente… manière d'aider à déterminer des cours en bourse. » Me laisser ainsi obtiennent ce droit maintenant parce que je suis confus. Ne m'ont-ils pas juste indiqué dans le paragraphe antérieur que leur information « d'analyse automatisée puissante d'évaluation » est IDENTIQUE que ceux employées par des priseurs, des banques, des prêteurs, etc. ?
3) Quelle est une analyse des marchés comparative ? Une analyse des marchés comparative est une évaluation non scientifique et sans cérémonie des cours en bourse d'une propriété préparée par un courtier/agent d'immobilières basés sur leur connaissance d'une zone particulière du marché et des ventes récentes des propriétés semblables sur ce marché. Les agents d'immobilières utilisent souvent cette méthode en conseillant des usagers ce qui être le prix courant des maisons à vendre devrait.
3a) Ma réponse : Bien, ceci que je dois convenir avec puisqu'il est disant aux gens que les CMA exécutés par Realtors ne sont pas des évaluations. « Une CMA est une évaluation NON SCIENTIFIQUE et SANS CÉRÉMONIE… » Ils doivent indiquer aux gens ceci favoriser l'utilisation des évaluations électroniques au lieu des personnes comptant sur le CMA de l'agent d'immobilières. Si vous êtes dans une situation où vous ne pouvez pas engager un priseur humain, alors je choisirais une évaluation électronique au lieu d'une CMA. Au moins la base de données d'ordinateur qui crée le rapport électronique d'évaluation ne se trouve pas, ne trompe pas des personnes, ou ne compromet pas leurs morales pour gagner l'argent - à la différence de quelques agents d'immobilières malhonnêtes et d'autres tiers.
4) Quelle est une analyse automatisée d'évaluation ? Est une évaluation automatisée ce que vous obtenez quand vous achetez un rapport de nous. Nous préparons nos évaluations à la maison automatisées par un stock répandu par tout le pays sans interruption mis à jour de données de milliards d'archives, nous recueillons des données spécifiques sur la propriété soumise et puis estimons la valeur de cette propriété en temps réel. Nos évaluations sont basées sur des données comparables de ventes, une comparaison des prix et de temps et un moteur complexe d'évaluation. Nos rapports sont les plus précis dans les affaires, en second lieu seulement à une inspection physique et à une opinion par un professionnel qualifié. Une évaluation automatisée n'est pas une évaluation et aucune interaction humaine ou inspection n'est impliquée dans une telle analyse ; cependant encaisse et les prêteurs emploient par habitude une telle analyse pour vérifier l'exactitude des évaluations dans ce qui est connu comme procédé de révision d'évaluation. De plus, les priseurs et les agents d'immobilières utilisent le même type d'information en réalisant des évaluations et l'analyse des marchés.
4a) Ma réponse : OK, tellement maintenant ils font sortir finalement le `du cabinet' et le `a renversé les haricots' dans la copie fine ! Décomposons-le ligne par ligne.
4b) » Nous préparons nos… évaluations par un stock répandu par tout le pays sans interruption mis à jour de données de MILLIARDS d'archives, nous recueillons des DONNÉES SPÉCIFIQUES sur la PROPRIÉTÉ SOUMISE… » Les milliards de `d'expressions sur propriété soumise d'archives' et données spécifiques de `' donnent certainement l'impression que ces personnes connaissent chaque détail important au sujet de la maison soumise. Elle est comme s'ils vivent pratiquement là eux-mêmes ou sont des parents du propriétaire de propriété !
4c) « Nos rapports sont les PLUS PRÉCIS dans les affaires, EN SECOND LIEU seulement à une inspection physique et à une opinion par un professionnel QUALIFIÉ. » Ils écrivent que leurs rapports d'évaluation sont le `le plus précis' MAIS ils sont `en second lieu' à un professionnel qualifié par `'. Bien, attendre maintenant une seconde parce que j'obtiens confus de nouveau des messages mélangés qu'ils envoient. Qu'est arrivé aux milliards de `d'expressions sur propriété soumise d'archives' et données spécifiques de `' ? Tellement maintenant nous avons les vrais faits qu'elles mettent dans les avertissements écrits au sujet de leur service. Ils admettent maintenant qu'un rapport d'évaluation fait par un priseur qualifié et humain avec deux yeux et un cerveau est meilleur et plus précis puis leur base de données d'ordinateur avec des milliards de `d'archives' et de données spécifiques de `'. Je me demande ce qu'il est probable de leur vendeur expliquant verbalement ceci quand elles lancent leurs services électroniques d'évaluation aux banques, aux prêteurs, aux consommateurs, et aux professionnels d'immobilières ?
4d) « Une évaluation automatisée n'est pas une évaluation et AUCUNE interaction humaine ou INSPECTION n'est impliquée dans une telle analyse… » Là vous l'avez. Directement de la bouche de chevaux ! Le `une évaluation automatisée N'EST PAS une évaluation…'. C'est un rapport très clair et direct dans les avertissements ou la copie fine. D'ailleurs, il vient d'une société de prestations de services que quelques prêteurs et consommateurs utilisent puisqu'ils sont menés croire que les évaluations électroniques sont aussi bonnes que le rapport d'un priseur humain.
4e) « … cependant encaisse et les prêteurs emploient par habitude une telle analyse pour vérifier l'exactitude des évaluations dans ce qui est connu comme procédé de révision d'évaluation. De plus, les priseurs et les agents d'immobilières utilisent le même type d'information quand des évaluations et l'analyse des marchés de conduite. » OK, ceci que je conviendrai avec. C'est un but valide et une raison logique d'utiliser des évaluations électroniques. le `… emploient par habitude une telle analyse pour vérifier l'exactitude des évaluations dans ce qui est connu comme procédé de révision d'évaluation.' Un priseur, un prêteur, et un professionnel d'immobilières a une responsabilité fiduciaire de réaliser le meilleur travail qu'ils peuvent en obtenant l'information présenter un rapport à un usager. Using des données électroniques d'évaluation ASSISTER un rapport d'évaluation, un prêt hypothécaire, le procédé de révision d'évaluation, etc. est parfaitement bon, et semble beaucoup de bon raisonnable d'affaires. Un priseur doit compter sur beaucoup de différents points d'émission pour s'assurer que leur évaluation de cours en bourse est précise et fiable. En tant que priseur, les données fournies par un service électronique d'évaluation peuvent certainement vous aider avec votre rapport, mais elles ne peuvent pas faire le rapport pour vous ; ni peut elle vous changer !
5) Comment l'analyse automatisée d'évaluation est-elle limitée ? L'analyse automatisée d'évaluation n'est pas une évaluation et aucune inspection d'emplacement n'est remplie en tant qu'élément du procédé. Moins-value ou usure et larme excessive comme les mises à niveau de propriété qui ne sont pas contenues dans des informations sur les enregistrements publiques ne sera pas nécessairement réfléchi dans le modèle automatisé et l'analyse est limité en discernant ces types de conditions.
5a) Ma réponse : OK, ici elles te présentent l'exposé droit sans exagération - dans les avertissements écrits. Ils déclarent de nouveau qu'une évaluation électronique, `… n'est pas une évaluation et AUCUNE INSPECTION d'EMPLACEMENT n'est remplie…'. C'est un problème principal. Ce n'est pas une évaluation et AUCUNE inspection d'emplacement n'est remplie. Même les services électroniques d'évaluation qui envoient quelqu'un près pour l'inspection d'emplacement extérieure de la propriété soumise, n'envoient pas leurs inspecteurs à l'intérieur de la maison soumise pour évaluer l'intérieur. Pourquoi ce un problème majeur avec l'exactitude est-il de leurs rapports d'évaluation ? Bien, je laisserai la réponse électronique de service d'évaluation et te dirai pourquoi : Moins-value de `ou usure et larme excessive comme des mises à niveau de propriété… ne sera pas nécessairement réfléchi… et l'analyse est limitée en discernant ces types de conditions.'
6) Comment notre service est-il différent d'une évaluation ou d'une analyse des marchés comparative ? Un priseur qualifié certifie à l'évaluation de la valeur dans une évaluation basée sur une inspection physique pendant une visite sur place. Le modèle automatisé d'évaluation est conçu pour reproduire et prendre en compte les mêmes fonctionnements qu'une évaluation mais est limité dans les choses qu'elle peut discerner comme remarquable ci-dessus. Une analyse des marchés comparative est un « guesstimate » de valeur basé sur le niveau particulier de l'expertise possédé par l'agent d'immobilières préparant l'analyse et ceci peut manquer de l'information critique non disponible à l'agent d'immobilières alors. Une analyse des marchés comparative manque de l'analyse complexe d'évaluations qui vous obtenez en remplissant une évaluation par l'évaluation électronique entretient.
6a) Ma réponse : Ici de nouveau, le problème est énoncé.
6b) Un `électronique de rapport d'évaluation… EST LIMITÉ dans les choses qu'il peut discerner comme remarquable au-dessus de…'. Oui, c'est un outil limité qui peut aider à la prise de décision et à estimer des cours en bourse. Mais il ne peut pas changer un rapport humain d'évaluation pour l'exactitude.
6c) L'analyse des marchés comparative du `A est un « guesstimate »… et ceci peut manquer de l'information CRITIQUE…'. Ceci que je conviens avec. Un agent d'immobilières CMA est seulement une gamme de stade de base-ball de l'évaluation de cours en bourse d'une propriété faite par quelqu'un qui n'a aucune expérience en tant que priseur qualifié.
6d) L'analyse des marchés comparative du `A manque de l'analyse complexe d'évaluations qui vous obtenez en remplissant une évaluation par l'évaluation électronique entretient.' Oui, je conviens. Une évaluation électronique peut être meilleure qu'un agent d'immobilières CMA. Cependant, une évaluation électronique, et/ou une CMA, ne sont certainement pas plus précises qu'un rapport d'évaluation fait par un priseur humain qualifié !
L'OK, ainsi nous a laissés récapituler ici. Comme vous pouvez voir ils t'indiquent trois fois dans leurs avertissements écrits qu'une évaluation électronique n'est pas une évaluation ! ! ! Ils n'ont pas écrit elle par le passé ou deux fois, mais réellement trois fois ! De manière dégagée, ils essayent de se couvrir légalement et d'informer des personnes au sujet de ce fait très important. Ainsi ma prochaine question que je voudrais pour demander à ces compagnies électroniques d'évaluation est : Si ce n'est pas une évaluation, est-ce qu'alors pourquoi vous la lancez et l'appelez sur le marché « une évaluation électronique » ? C'est un nom fallacieux parce qu'il donne aux gens l'impression que vous faites un rapport d'évaluation. La raison l'association nationale des agents d'immobilières n'appelle pas un CMA qu'une évaluation comparative du marché est parce qu'ils se rendent bien compte qu'un CMA ne soit pas une évaluation et il serait fallacieux au public s'ils utilisaient ce terme.
En 2004, il y avait un déclarer qui a forcé réellement ces services électroniques d'évaluation pour changer leurs noms et pour enlever le terme « évaluation » de leur nom de service ! ! C'était parce que les lois d'évaluation de condition ne permettent pas l'utilisation du terme « évaluation » pour aucune évaluation de rapport ou de cours en bourse à moins que le travail soit effectué par priseur certifié/qualifié de condition. Une base de données d'ordinateur ne peut pas être priseur certifié/qualifié, mais un être humain peut. En conséquence, les services électroniques d'évaluation ont dû enlever le mot « évaluation » de leurs noms en faire des affaires dans cette condition. Elle serait grande si plus de conditions ou le gouvernement fédéral imposaient les mêmes lois pour l'usage du terme « évaluation » ainsi des consommateurs ne seraient pas trompés.
Je n'essaye pas de critiquer des services électroniques d'évaluation (vous probablement trouvaille ce dur pour croire après lecture de ce chapitre). Les évaluations électroniques peuvent fournir des services valides et utiles à la profession d'immobilières. Je répéterai ce que j'ai dit plus en avance de soumettre à une contrainte la remarque que j'essaye de faire : Si électronique l'information d'évaluation est employée POUR AIDER quelqu'un, alors qui est un but valide et une raison logique d'utiliser des services électroniques d'évaluation. les banques et les prêteurs de `… emploient par habitude une telle analyse pour vérifier l'exactitude des évaluations dans ce qui est connu comme procédé de révision d'évaluation.' Un priseur, un prêteur, et un professionnel d'immobilières a une responsabilité fiduciaire de réaliser le meilleur travail qu'ils peuvent en obtenant l'information présenter un rapport à un usager. Using des données électroniques d'évaluation assister un rapport d'évaluation, un prêt hypothécaire, le procédé de révision d'évaluation, etc. est parfaitement bon, et semble beaucoup de bon raisonnable d'affaires. Un priseur doit compter sur beaucoup de différents points d'émission pour s'assurer que leur évaluation de cours en bourse est précise et fiable. En tant que priseur, les données fournies par un service électronique d'évaluation peuvent certainement vous aider avec votre rapport, mais elles ne peuvent pas faire le rapport pour vous ; ni peut elle vous changer !
Cette explication des e-évaluations est d'un chapitre de mon évaluation d'immobilières d'A au livre de Z. |
