Les yeux ont au loin fermé :

Les yeux ont au loin fermé : Que la révélation de vendeur signifie-t-elle dans un nouvel achat à la maison ?

par Dena Amoruso

Bien que je pas et ne puisse pas présenter ceci sujet au consommateur en termes purement légaux, il est important de savoir les origines et les raisons des lois de révélation de vendeur. C'est de sorte que vous, en tant qu'acheteur de maison, gaiement ne parafiez pas et ne signiez pas des révélations de convention d'achat sans savoir important vos avenants sont.

La révélation de vendeur exige d'un vendeur à la maison (constructeur ou propriétaire) de révéler n'importe quel défaut matériel connu dans la propriété environ à vendre à vous, l'acheteur, qui pourrait affecter la valeur de votre propriété. Il est assez facile de conjecturer quels défauts peuvent déjà exister dans une maison qui a eu plusieurs propriétaires ; les choses aiment les problèmes de tuyauterie, le stuc criqué, un toit qui devront être changés pendant une année ou deux, ou l'érosion du sol qui a exigé du propriétaire actuel d'effectuer le travail de fondation. Est-ce que mais comment, vous demander, ceci peut pourrait s'appliquer à une nouvelle maison, qui est constituée de la masse, particulièrement à la remarque à laquelle vous achetez fondamentalement la « promesse » d'une maison qui n'existe pas encore ?

Les contrats de Homebuilder (affectueusement désignés par des constructeurs sous le nom des « conventions d'achat ») étaient assez simples, trois ou quatre paginent les instruments juridiques, qui ont été augmentés par les addenda qui ont changé le coût d'aquisition comme des mises à niveau ont été ajoutées. Ils ont pu avoir été accompagnés dans quelques zones des reçus à parafer par des acheteur de maison, reconnaissant ils ont révisé les règles de voisinage (C.C et Rs), ou le rapport public, établi par le département local des immobilières, concernant l'agrément initial de la propriété pour l'usage résidentiel.

Inutile de dire, les nouveaux ensembles de mesures à la maison courants de contrat sont des tomes de révélation légale. Aujourd'hui, les constructeurs doivent révéler tout qui des mai ou mai même ne pas être utile pour savoir les terrains, son développement, les abords, les conditions de sols, les perspectives d'avenir pour le transport, les écoles, et les zones commerciales et les constructions tout près, pour appeler uns. Eux, ou leurs écritures, doivent t'indiquer que l'ensemble de voies ferrées abandonnées à la base de la colline peut être utilisé un jour pour le rail léger. Ils doivent te dire si un Home Depot grand three-story peut un jour bloquer la vue de votre pièce de famille (ou que la porte proverbiale peut être laissée ouverte pour que n'importe quoi de pareil devienne une réalité). Les constructeurs doivent vous instruire sur ce qui a existé sur la propriété avant qu'il ait été subdivisé pour l'usage résidentiel, vous avise de ce que sera fait avec les arbres existants, et de la façon dont des maisons seront placées autour de eux. Ils devraient indice vous dedans sur où un parc de voisinage peut être développé et si le diamant du base-ball là aura des lumières lumineuses utilisées qui pourraient vous maintenir éveillé la nuit. Maintenant, les constructeurs vous feront même se déconnecter pour reconnaître que le « sol peut contenir la roche, » de sorte que si vous décidez de mettre un syndicat de prix ferme dans votre arrière-cour un jour, vous ne puissiez pas avoir recours contre eux pour une fouille plus coûteuse de syndicat de prix ferme ! La liste va indéfiniment. Et vous pouvez imaginer comment exaspéré un acheteur de maison la sortie d'une hypothèque de 30 ans sur une nouvelle maison serait sans savoir ces choses peuvent affecter leurs vies et leurs valeurs d'une propriété.

Les constructeurs sont grands sur la révélation, parce qu'au lieu de prévoir la colère d'un propriétaire à la maison dans une zone donnée, ils ne doivent pas éliminer la possibilité de centaines de personnes contrariées. Ce phénomène malheureux peut parfois mener aux millions de dollars dans des procès de procès collectif, si quelque chose matériellement connue du constructeur pour affecter la valeur future pour ne pas être révélé aux acheteurs alors.

L'histoire de la révélation de vendeur n'est pas longue, et vous pouvez commencer à apprécier quels changements elle a faits vous protéger dans l'industrie en tant que consommateur. Il est logique de penser que le droit national devrait couvrir la révélation de vendeur, mais dans la plupart des conditions il ne fait pas, au moins pas spécifiquement. La Californie est l'un des chefs dans des lois de révélation, avec une loi passée là en 1987 qui a codifié les questions que le vendeur doit répondre. En outre, le vendeur, l'acheteur et n'importe quel agent impliqués doivent parafer une forme qui déclare que la propriété a été raisonnablement inspectée avec tous les défauts révélés. D'ici 1992, seulement le Maine et la Californie ont eu n'importe quel type de réglementations formelles sur les livres exigeant des vendeurs de révéler les matériaux ou les défauts latents cachés dans la propriété (pour des constructeurs c'aurait été des choses comme des états de sols et des substances dangereuses.) Du fait la même année, le banquier géant de Coldwell d'immobilières nationales a annoncé une nouvelle politique qui a exigé tous les vendeurs énumérant la propriété avec leur compagnie pour compléter et formes de révélation de signe indépendamment de ce que la condition a exigé. Les vendeurs étaient moins que heureux à l'espérance, mais les acheteurs n'étaient aucun doute enthousiasmé pour être « dans le savoir » quand vu qu'un achat.

Selon l'information prise du nouveau livre du consommateur d'Ilyce Glink, « 100 questions que chaque acheteur à la maison de première année devrait demander, » droit national en Illinois avant 1993 n'ont pas même abordé l'émission, autant d'autres conditions n'ont pas fait. Le « emptor d'avertissement » (laisser l'acheteur prennent garde) était la loi nationale. Si, cependant, le vendeur était assez prudent pour dire l'agent de représentation au sujet de n'importe quels défauts, l'agent ou le courtier a été obligé de dire l'agent d'acheteur ou d'acheteur. Ceci n'a pas couvert l'espérance de « ce que je ne sais pas ne me blesserai pas, ainsi ne m'indique pas. »

Par le milieu des années 90 tout ceci a commencé à changer. Les vendeurs de l'Illinois doivent maintenant remplir à l'extérieur forme de révélation de vendeur de 22 questions, de NAR (association nationale des agents d'immobilières) poussant des lois de révélation exigées par chaque condition. Avec la majorité de procès après-fermants provoqués en raison des conditions non révélées affectant la valeur, il est clair de voir ce qu'une boîte de Pandore cette émission entière peut créer avec des agents d'immobilières, des acheteurs et des constructeurs. Les doigts tendent à indiquer le courtier en tant qu'expert en matière d'avocat et de représentant du consommateur en matière de ces sujets. Dans la plupart des conditions, les constructeurs doivent détenir la licence d'un courtier de vendre leurs maisons, exigeant la même condition.

Un exemple pour la revente d'existant (mais) des maisons presque nouvelles a hérité le jeu quand mon mari et moi avons remis notre maison sur le marché en 1990 en Californie méridionale. Le constructeur de notre maison avait gagné un procès avec le fournisseur des pipes de PVC (plastique) et des garnitures de pipe quand on l'a découvert qu'il y avait des fuites dans plusieurs de leurs maisons. Chaque propriétaire à la maison dans la zone qui a acheté de ce constructeur et dont à la maison a fait monter cette tuyauterie était été la possibilité pour faire monter les pipes de cuivre. L'espérance de faire déchirer sa maison n'était pas facile à faire face, mais dans notre anticipation de vendre la maison, nous avons décidé d'avancer et de la faire faire. Le constructeur a non seulement changé la tuyauterie là où nécessaire ; il a également peint, nettoyé, et a fait quelques dépannages tandis qu'ils étaient à lui, et notre maison indiquée admirablement avant que nous mettions le notre « en vente » s'inscrivent. Nous, comme vendeurs, avons alors eu la responsabilité de révéler à n'importe quel acheteur potentiel que la tuyauterie avait eu des problèmes dans le passé, mais avons été remplacés par $9.000 de nouveau cuivre dans toute la maison.

Pour faire un long short d'histoire, c'était un argument de vente important pour nous. Aucun de nos voisins n'avait pris la mesure pour avoir le re-plomb de constructeur leurs maisons, et parmi quatre maisons à vendre sur notre rue, nôtres se sont vendus le plus rapidement et pour le prix le plus élevé. Non seulement cela, les voisins qui n'avaient pas pris que la phase a dû révéler le problème de tuyauterie aux acheteurs potentiels, leur remettant les écritures du constructeur pour commander le travail effectué - une ombre négative à mouler en vendant une maison.

Avec des constructeurs de nouvelles maisons, la tendance est maintenant de révéler bien plus qu'est exigé, de sorte qu'elles soient comme protégées autant que possible contre les procès qui pourraient potentiellement les rendre anciens à une remarque. Quelques nouveaux acheteur de maison engagent les services des inspecteurs à la maison pendant le procédé de la construction de sorte qu'ils soient doublement sûrs de la qualité qui entre dans la nouvelle maison. Ces experts devraient pouvoir vérifier le cadre de la maison, élém. élect., mettant d'aplomb, et le travail de finition et produire d'un rapport satisfaisant avant l'achat final a lieu.

Beaucoup dans l'industrie du bâtiment sont « sursaturation d'armes » pleurante sur des lois de révélation dans quelques zones, mais la plupart de sentir plus en sécurité en procédant à la construction après réception d'autant d'initiales et signatures comme possibles des acheteurs. Dans les yeux de beaucoup d'acheteur de maison, cependant, il n'y a jamais assez de protection pour eux sur des placements aussi grands qu'à la maison des achats. Le paiement de l'grande attention aux révélations de constructeur avant que vous achetiez peut te donner la confiance pour procéder à vos yeux grands ouverts, ou pour passer finalement dessus un nouveau secteur central ou constructeur en faveur des autres.