Un FHA Refi « Mini-Boum » est-il sur l'horizon ? par Henry Savage
Se rappeler le livre et le film, l'orage parfait ? Une série d'événements peu probables de temps se produit simultanément en même temps pour créer l'orage parfait. D'analogie étrange, mais moi prévois que les propriétaires à la maison habilités aux emprunts garantis par l'administration de capot fédéral (FHA) pourraient sauter dans le mouvement de refi d'argent comptant-à l'extérieur de FHA -- un qui n'existe pas… encore. L'administration de capot fédéral a été créée dans le congrès en 1934. Pour la majeure partie de la dernière moitié du 20ème siècle, les emprunts garantis par FHA étaient le choix optimal pour les acheteurs à la maison de première fois, dû à sa condition basse d'acompte et à moins de qualifications rigoureuses de produits et de crédit. Pendant la dernière décennie ou ainsi, les emprunts de FHA ont perdu la popularité significative due à l'évolution explosive du produit offert par le financement d'hypothèque conventionnelle, grâce à l'évolution du marché d'hypothèque secondaire, qui empaquette des emprunts et les vend comme valeurs mobilières aux investisseurs. Simplement mis, beaucoup de produits conventionnels sont de meilleures affaires pour les acheteurs à la maison de première fois. Mais octobre passé, FHA a augmenté leur argent comptant-à l'extérieur refinancent des limites d'emprunt à 95 pour cent de la valeur de la maison, et je prévois qu'une hausse substantielle de FHA refinancent l'activité en 2006 et 2007. Pourquoi est-ce que je ferais une prévision si "BOLD" sur un marché où les taux d'intérêt ont monté considérablement et sont portés en équilibre pour monter plus loin ? Jetons un coup d'oeil. D'abord, les valeurs d'une propriété en travers de la nation ont augmenté sensiblement, et dans quelques zones, montées en flèche. Depuis 2001, les propriétaires à la maison ont été désireux d'encaisser dedans sur leurs nouveaux capitaux propres trouvés en augmentant leur créance d'hypothèque. Tandis que les taux étaient en baisse, l'argent comptant à l'extérieur refinance et de nouvelles lignes de crédit de capitaux propres à la maison (HELOCs) montées en ballon. En second lieu, laisser nous jeûner en avant à l'aujourd'hui et nous voient que ces méthodes populaires de brancher sur les capitaux propres à la maison sont hors de la faveur. Des lignes de crédit de capitaux propres à la maison (HELOCs) sont habituellement attachées au taux de base. Seulement il y a une année et demie, la perfection se reposait à quatre pour cent. Aujourd'hui, grâce au taux incessant de réservation fédérale augmente, la perfection est maintenant à 7.50 pour cent. Les prêts conventionnels ont monté aussi bien, quoique pas en tant que nettement, assez mais pour amortir la demande. Est-ce qu'ok, si les taux ont monté d'un bout de l'affaire à l'autre, pourquoi je prévoyant suis une hausse de FHA refinance ? La clavette est emprunt-à-valeur (LTV). Il n'y a pas un tas de meilleures solutions de rechange si un propriétaire à la maison cherche 95 pour cent de LTV de financement d'argent comptant-à l'extérieur. Prenons un il plus attentif. Un HELOC permettant un LTV de 95 pour cent transportera un taux considérablement plus haut que le taux de base. S'attendre à ce que le taux soit quelque part entre un ou deux pour cent au-dessus de perfection. C'est entre 8.50 et 9.50 pour cent -- à peine une négociation comparée à l'histoire récente. D'ailleurs, ces taux se déplaceront comme le taux de base se déplace, qui est prévu pour continuer à affiler vers le haut. Le refinancement avec l'argent comptant-à l'extérieur à un taux fixe conventionnel de 30 ans est très bien et dandy tant que vous maintenez le LTV en-dessous de 80 pour cent. Il va être difficile de trouver un taux fixe d'argent comptant-à l'extérieur de 95 pour cent et très cher. Pour rendre cette affaire même moins attrayante, le prêteur exigera de que l'assurance hypothécaire privée de salaire d'emprunteur (PMI) parce que le LTV dépasse 80 pour cent. Compter payer quelque part près de 1 pour cent le PMI, sur le taux de l'emprunt-logement mis sur cric-vers le haut. Les conditions d'un argent comptant-à l'extérieur de 95 pour cent FHA refinancent ne sont pas les plus grandes, mais le régime est tout à fait probable la meilleure option quand vu les autres solutions de rechange. Considérer ce qui suit : - À la différence des emprunts conventionnels, la plupart des prêteurs et courtiers n'augmentent pas le taux ou les droits supplémentaires de charge pour un argent comptant-à l'extérieur de 95 pour cent FHA refinancent.
- Le FHA offre des taux fixes de 30 ans à 95 pour cent, rendant l'affaire plus favorable que le HELOCs basé réglable et principal.
- Les régimes de FHA tiennent compte plus haut des « bons, » la signification d'un emprunteur peut choisir de prendre un taux plus élevé et de en faire éliminer ou tous les coûts fermants.
Le du côté incliné de prendre un emprunt de FHA est « le prime d'assurance hypothécaire exigé par gouvernement, » ou MIP. Le MIP est en grande partie les emprunts de la raison FHA n'a pas pu concurrencer des solutions de rechange conventionnelles pendant la dernière décennie. Cependant, l'habileté de prendre un taux plus élevé en échange des coûts fermants inférieurs compense le coût du MIP. Les compagnies par la carte de crédit sont responsables du troisième événement qui va remplir de combustible ces refis de FHA. Sous pression des organismes de contrôle bancaire fédéraux, la plupart des grandes compagnies par la carte de crédit augmentent de manière significative le paiement mensuel minimum sur les équilibres par la carte de crédit. La plupart de charge par minimum de deux pour cent. Vers la fin de l'année, il y a des chances fortes que le paiement minimum moyen doublera à quatre pour cent. Si vous pouvez se permettre le paiement accru, un tel mouvement est de bonnes nouvelles parce que l'intérêt général payé chutera nettement. Mais le choc de paiement a pu être difficile pour beaucoup de gens, y compris les propriétaires à la maison. Par exemple, le paiement minimum sur un équilibre $15.000 par la carte de crédit sauterait de $300 à $600 par mois. Le financement de $15.000 avec une hypothèque de 30 ans à 6.50 pour cent a comme conséquence un paiement $95. La prise de la créance du consommateur et la conversion de elle en créance d'hypothèque peuvent être une chose dangereuse parce qu'elle libère vers le haut la pièce de mettre sur cric vers le haut la créance par la carte de crédit encore une fois. Il est important que la créance soit repositionnée, pas augmentée. Prenant cher, le taux élevé, la créance par la carte de crédit et le convertir en créance d'hypothèque déductible de l'impôt et à bas taux peuvent être une bonne chose tant que de futurs frais par la carte de crédit sont payés outre de la revue mensuelle. Ma conjecture est que les propriétaires à la maison avec la créance par la carte de crédit considérable qui font face soudainement deux fois au paiement peuvent devoir considérer une plus grande hypothèque pour améliorer le flux de liquidités de financement. Pour ceux qui ont besoin de 95 pour cent de financement, un emprunt de FHA est une alternative raisonnable. Pour la prochaine colonne, j'illustrerai une transaction d'argent comptant-à l'extérieur de FHA et accentuerai quelques avantages et pièges. Le séjour a accordé. | 
