Réalité d'objet immobilier : Les conditions de FIRPTA tracassent quelques vendeurs par Bob Hunt
De nos jours, avec des histoires de vol d'identité presque une occurrence quotidienne dans les médias de nouvelles, les gens tendent à faire attention beaucoup plus au sujet de fournir à l'extérieur l'information d'identification telle que des numéros de la sécurité sociale. Le souci intensifié à de tels sujets a été la cause de plus que quelques problèmes en engagements d'immobilières de la Californie. C'est en raison des conditions de l'investissement à l'étranger dans la Loi d'impôts de propriété immobilière, tendrement connues de ceux dans les affaires d'immobilières comme FIRPTA. Puisque 1985 FIRPTA ont exigé qu'un acheteur de propriété immobilière aux Etats-Unis doit retenir 10 pour cent du prix de ventes brutes et les envoyer à l'IRS si le vendeur est « une personne étrangère. » Dans ces buts, une personne étrangère est un étranger non-résident ou une société étrangère qui n'a pas fait l'élection à traiter comme société à capitaux autochtones. Un citoyen des États-Unis n'est pas une personne étrangère, ni est un étranger résident qui est le support « d'une carte verte courante. » Aux fins de FIRPTA, afin de déterminer qu'un vendeur n'est pas une personne étrangère, le vendeur doit fournir l'acheteur avec une « déclaration sous serment de nonforeign » énonçant, sous la pénalité du parjure, que le vendeur n'est pas une personne étrangère. La déclaration sous serment doit également comprendre le numéro d'identification du contribuable du vendeur -- pour la plupart d'entre nous, notre numéro de la sécurité sociale. Pendant des années ceci n'a posé aucun problème. Mais, avec le souci accru concernant le vol d'identité, les vendeurs sont devenus peu disposés à fournir aux acheteurs (et, de ce fait, à l'agent de l'acheteur, le coordonnateur de la transaction de l'agent, et qui sait qui d'autre) cette information. Quelques vendeurs ont refusé de faire ainsi. Que se produit alors ? Bien, une chose que l'acheteur peut faire est de choisir d'aller en avant et étroitement sans déclaration sous serment. Si c'est son choix, alors l'acheteur devrait prier que le vendeur n'était pas une personne étrangère et/ou qu'il n'y avait aucune plus-value sur la propriété. Si les prières de l'acheteur ne sont pas répondues, et si l'IRS devient impliqué, alors l'acheteur sera responsable de l'impôt sur les plus-values dû, ou de 10 pour cent du coût d'aquisition, celui qui est moins. Il s'est produit. L'autre chose que l'acheteur peut faire est de demander à l'engagement pour retenir les fonds et pour les envoyer dessus à l'IRS. Mais ceci, naturellement, exigerait la convention du vendeur. Ou, l'acheteur pourrait essayer d'aller à la cour parce que le vendeur est dans l'infraction du contrat (le contrat d'achat standard d'immobilières indique que les parties seront conformes aux conditions). Aucune de ceux n'est des solutions de rechange très heureuses. Une solution qui a été proposée, et essayé, est de faire fournir au vendeur à l'engagement les numéros de sécurité sociale, demandant à l'engagement pour les fournir seulement si l'IRS vient appelant, et pour donner à l'acheteur une déclaration sous serment accomplie manquant des numéros de sécurité sociale. Peut-être c'est correct. Peut-être pas. La loi, comme décrétée, n'amuse pas une telle option. Elle ni ne l'autorise, ni l'interdit. Cela ressemble à d'un compromis raisonnable, mais il met l'acheteur à un certain risque -- à savoir, cela on ne lui permettrait pas. L'association de la Californie de Realtors® (VOITURE), par l'association nationale de Realtors® (NAR), a cherché la législation fédérale qui autoriserait une certaine version de avoir-engagement-maintenir-il solution. Malheureusement, il n'y avait aucune facture à laquelle il pourrait avoir été attaché en cette session. D'ailleurs, une telle législation n'est pas une prioritaire pour l'ordre du jour législatif fédéral du NAR. C'est parce que c'est en grande partie une émission de la Californie. Une autre manière dont les acheteurs peuvent éviter l'obligation de retenir 10 pour cent du coût d'aquisition est pour que l'acheteur fournisse une déclaration sous serment que la propriété sera occupée par le propriétaire et que son coût d'aquisition est moins de $300.000. C'est option disponible d'a largement - dans toute la majeure partie des ces Etats-Unis. Mais c'a été un long temps, avec un prix de vente médian par état maintenant plus de $550.000, puisqu'une telle déclaration sous serment pourrait avoir été soumise pour une transaction d'immobilières de la Californie. C'est un autre fardeau de la vie dans le Golden State. |
