Directives de FNMA et de FHLMC pour remplir le supplément à la maison manufacturé d'URAR But de ce chapitre : Ce chapitre fournit des directives de Fannie Mae et de Freddie Mac. Ces instructions supplémentaires fournissent des sens au priseur pour rapporter les résultats d'une évaluation complète sur la propriété using laquelle comprend une maison manufacturée :
1. Le rapport résidentiel uniforme courant d'évaluation (forme 70 de Freddie Mac ou forme 1004 de Fannie Mae) ou rapport individuel d'évaluation d'ensemble de condominium (forme 465 de Freddie Mac) ; et,
2. Le supplément à la maison fabriqué par rapport résidentiel uniforme d'évaluation (forme 70B 10-03 de Freddie Mac) ou le supplément à la maison manufacturé de rapport d'évaluation (forme 1004C 6-03 de Fannie Mae).
Le rapport résidentiel uniforme d'évaluation et le supplément désigné ensemble dans ces instructions sous le nom du « rapport d'évaluation ». 1. Définition de maison manufacturée. Une maison manufacturée est un logement d'un-ensemble établi sur un châssis permanent selon la construction manufacturée nationale et les standards de sécurité agissent en tant que promulgués par le département du capot et du développement urbain (HUD) et apposés à une fondation permanente.
D'autres types de capot usine-établi qui ne sont pas sujets à la construction manufacturée nationale et les standards de sécurité agissent, comme le capot modulaire ou panelized, ne sont pas considérés les maisons manufacturées.
2. Qualifications de priseur. Les maisons manufacturées ont des caractéristiques de vendabilité et d'évaluation qui sont différentes des maisons emplacement-établies ; donc, vous devez :
> Avoir une expérience adéquate et doit avoir précédemment rempli des évaluations de propriété immobilière des maisons manufacturées
> Avoir l'éducation et/ou la formation adéquates liées à l'évaluation des maisons manufacturées
> Comprendre les dispositifs uniques qui affectent la qualité des maisons manufacturées et des techniques d'implantation industrielle pour les maisons manufacturées
> Comprendre les fabricants' et fédéral, la condition et les conditions locales pour l'installation des maisons manufacturées
> Être bien informé au sujet du marché intérieur manufacturé local, et
> Avoir accès pour s'approprier des points d'émission manufacturés de capot pour établir une opinion de valeur
Vous ne devez pas accepter une tâche pour évaluer une maison manufacturée à moins que vous ayez la connaissance et l'expérience en évaluant ce type de propriété dans la zone du marché soumis. Avec vous la soumission de l'évaluation rapportent pour une maison manufacturée, vous certifient que vous rencontrez les qualifications indiquées ci-dessus.
3. L'information inachevée. Si vous évaluez la maison manufacturée avant qu'elle soit fournie et de manière permanente attachée à l'emplacement, une partie d'information requise pour remplir le formulaire 70 ou la forme 465 et Form70B ou la forme 1004C de Fannie Mae peut ne pas être disponible lorsque vous exécutez l'évaluation. Dans ce cas, vous pouvez préparer le rapport d'évaluation sujet au reçu et l'analyse d'information précédemment indisponible, et préparez un certificat du supplément d'accomplissement ou d'évaluation qui comprend votre révision et analyse d'information précédemment indisponible et certifiez que les conditions et les conditions de l'évaluation ont été répondues. Le certificat du supplément d'accomplissement ou d'évaluation doit être préparé et signé par le priseur et priseur de surveillance, s'il y a lieu sur la forme 70 ou la forme 465 et la forme 70B ou la forme 1004C de Fannie Mae.
4. Description de voisinage. Vous devez décrire les tendances dans les conditions de marché pour les maisons manufacturées dans le domaine, y compris les valeurs d'une propriété, l'offre et la demande en maisons manufacturées, le temps de commercialisation, le prix et les tranches d'âge et l'information concernant les conditions de la vente des propriétés concurrentielles
5. Identification à la maison manufacturée. Vous devez inclure l'information suivante sur la maison manufacturée soumise :
> Le nombre de chapitres comportant la maison manufacturée (chapitres uniques ou multiples)
> Pour une nouvelle maison manufacturée, le détaillant dont la maison a été achetée
> Nom commercial ou modèle du name> du fabricant
> Année de fabrication
> Numéros de série/numéros identification de véhicule (VIN) pour chaque chapitre
> Numéros d'étiquette de HUD du plat de données de HUD ou des étiquettes de certification de HUD pour chaque chapitre
Le numéro de série pour la maison manufacturée est également connu comme numéros d'identification de véhicule VIN. Le numéro de série est timbré sur la traverse d'avant de bâti de chaque chapitre de la maison manufacturée ou il peut trouver du plat de données de HUD. Le numéro d'étiquette de HUD est le numéro qui apparaît sur l'étiquette rouge de certification en métal HUD qui est attachée à l'extérieur de chaque chapitre de la maison manufacturée ou du numéro d'étiquette de HUD qui apparaît du plat de données de HUD pour chaque chapitre de la maison manufacturée.
6. L'information d'emplacement. Vous devez fournir les informations détaillées sur l'emplacement, incluant :
> Si le chantier se trouve sur un public, un communauté ou une rue privée et si la rue est correctement maintenue et avec l'accès adéquat
> La taille, configuration et topologie de l'emplacement et l'effet des caractéristiques d'emplacement sur l'acceptation sur le marché, la valeur et la vendabilité de la propriété
> Confirmation que les galets, les axes, et les accrocs de remorquage ont été enlevée de la maison manufacturée
> Confirmation que la maison manufacturée est apposée à un système permanent de fondation ; si vous ne pouvez pas confirmer ceci vous devez noter cela en évidence sur le rapport d'évaluation
> Une description du type de fondation
> Confirmation que la maison manufacturée est de manière permanente connectée à un réseau de fosse septique ou d'égouts et à d'autres utilités (par exemple, l'eau, l'électricité, etc.)
> Résumé des ventes et du soutien comparables de terre de la conclusion de valeur d'emplacement
7. Qualité à la maison manufacturée. Vous devez déterminer si la maison manufacturée a des cotes vivantes totales de pièce de l'espace et d'individu pour être commercialisables et pour décrire l'état général de la maison manufacturée soumise. Vous devez calibrer la qualité de la construction de la maison manufacturée soumise basée sur des critères objectifs tels que l'évaluation de logement fabriquée par N.A.D.A. Guide®, Marshall et coût résidentiel rapide Handbook®, ou tout autre service édité de coût. Vous pouvez considérer des caractéristiques telles que le type de fondation, bordant, et le toit lancent déterminer dedans la vendabilité et la valeur de la maison manufacturée.
8. Détermination de la valeur de la maison manufacturée. La valeur évaluée de la propriété comprenant une maison manufacturée doit être basée seulement sur la propriété immobilière, y compris l'emplacement et la maison manufacturée. des postes de Non-objet immobilier, tels que l'assurance, des garanties, ou des meubles doivent être exclus de la conclusion de valeur.
9. Déterminant la valeur de la maison manufacturée - contrat d'achat. Pour une transaction d'achat, vous devez obtenir à partir du prêteur : > Une copie complète du contrat accompli à vendre (forme 500, convention d'achat à la maison manufacturée, pour une nouvelle maison manufacturée) de la maison et de la terre manufacturées, ou si la maison et la terre manufacturées sont achetées séparé, une copie du contrat accompli pour chacun
> Une copie de la facture du fabricant si une nouvelle maison manufacturée (par exemple, pas précédemment possédé) Vous devez :
> Analyser le contrat d'achat et réviser la facture du fabricant, si c'est approprié, et faire connaître toutes les observations dans le rapport d'évaluation
> Assortir les numéros de série du plat de données de HUD ou de la traverse avant de bâti de chaque chapitre de la maison manufacturée aux numéros de série sur la facture de sorte que vous puissiez exactement rapporter l'information à la maison manufacturée dans le rapport d'évaluation
10. Déterminant la valeur de la maison manufacturée - approche comparable de ventes. Le rapport d'évaluation doit contenir au moins deux ventes comparables des maisons manufacturées de la qualité semblable et de la configuration semblable (c.-à-d., ventes comparables unique-larges pour une propriété soumise unique-large et ventes comparables multi-larges pour une propriété soumise multi-large). Vous pouvez utiliser le capot emplacement-établi ou un type différent d'établir-capot d'usine comme troisième vente comparable si vous expliquez la raison de sélectionner le comparable et faites et soutenez les réglages appropriés dans le rapport d'évaluation. Plus de trois ventes comparables sont recommandées si nécessaire pour développer une opinion convenablement soutenue de valeur basée sur l'approche de comparaison de ventes qui est encore soutenue par l'approche de coût pour évaluer. Si la maison manufacturée est sur un marché commandé (tel qu'une nouveau subdivision ou projet, un projet nouvellement converti ou une zone où le vendeur de propriété possède un nombre considérable d'ensembles), au moins une vente comparable doit être en dehors de l'influence du développeur, du constructeur ou du vendeur de propriété. Des reventes du projet en question ou de la subdivision peuvent être employées pour répondre à cette exigence. Quand des ventes comparables de l'extérieur du projet en question ou de la subdivision sont utilisées, elles doivent également être en dehors de l'influence du promoteur immobilier, du constructeur ou du vendeur soumis de propriété.
Vous ne pouvez pas créer des ventes comparables en combinant des ventes vides de terre avec le coût d'aquisition de contrat de la maison manufacturée. Si vous ne pouvez pas développer une évaluation basée sur au moins deux ventes comparables des maisons manufacturées semblables, vous devez noter cela en évidence dans le rapport d'évaluation.
11. Déterminant la valeur de la maison manufacturée - approche de coût. Vous devez fournir une approche détaillée et soutenue de coût à déterminer la valeur. Les approches de comparaison et de coût de ventes à la valeur sont complémentaires pour l'évaluation du capot manufacturé et devraient soutenir la conclusion finale de valeur. L'information doit être suffisante pour permettre au prêteur de replier les coûts et les calculs. Le supplément à la maison fabriqué par rapport résidentiel uniforme d'évaluation comprend le niveau du détail minimum pour l'approche de coût qui devrait être fournie. Vous devez remplir le chapitre d'approche de coût sur la forme 70B de Freddie Mac ou la forme 1004C de Fannie Mae ; vous n'avez pas besoin également de remplir le chapitre d'approche de coût sur la forme 70 de Freddie Mac.
12. Déterminant la valeur de la maison manufacturée - d'autres sources. Les points d'émission traditionnels d'évaluation peuvent ne pas fournir des données à la maison fabriquées par qualité suffisante pour que vous développiez une évaluation défendable et bien documentée. Bien que les MLS et les informations sur les enregistrements publiques restent une source importante de données, vous devriez développer d'autres sources telles que les détaillants manufacturés et les constructeurs à la maison expérimentés dans l'installation des maisons manufacturées. Vous pouvez également employer l'évaluation de logement fabriquée par N.A.D.A. Guide® et Marshall et le manuel résidentiel de coût de Swift® pour soutenir vos réglages de qualité et conclusions de valeur.
Supplément à la maison manufacturé de rapport d'évaluation (forme 1004C)
Utilisation de la forme 1004C :
Le priseur emploie cette forme pour augmenter sur l'information priée dans le rapport résidentiel uniforme d'évaluation (forme 1004) en rapportant des évaluations sur les maisons manufacturées. Ce supplément sera exigé comme document standard pour former 1004 pour toutes les applications manufacturées de prêt hypothécaire à l'habitation prises dessus ou après le 24 août 2003.
L'utilisation de la forme 1004C aidera à s'assurer que le priseur inspecté, considéré, et/ou rapporté (comme applicable) l'information nécessaire pour assurer l'évaluation de propriété et la souscription d'une maison manufacturée. L'information supplémentaire sur ce supplément d'évaluation aidera le prêteur mieux à comprendre les facteurs qui peuvent affecter la valeur et les avis et les conclusions de vendabilité fournis par le priseur. Ce supplément également exigera du priseur de faire des certifications supplémentaires pour adresser la sa connaissance et expérience concernant l'évaluation des maisons manufacturées.
Fannie Mae continuera à exiger des évaluations basées sur le marché de propriété pour les maisons manufacturées démontrées par une approche bien développée de comparaison de ventes à la valeur. Ceci signifie que le priseur doit développer et rapporter dans un format concis une opinion convenablement soutenue des cours en bourse basée sur l'approche de comparaison de ventes pour évaluer et encore soutenu par l'approche de coût pour évaluer. Les approches de comparaison et de coût de ventes à la valeur sont complémentaires pour l'évaluation du capot manufacturé et devraient soutenir la conclusion finale de valeur.
Cette forme doit être imprimée sur papier 8,5 x 14 using le format de portrait.
Instructions :
Ce formulaire est rempli dans son ensemble par le priseur. Le prêteur devrait maintenir l'original du formulaire dûment complété, et le priseur devrait maintenir une copie. |
