Numéros de forclusion à de nouvelles hautes :

Numéros de forclusion à de nouvelles hautes : Les emprunts toxiques sont-ils à blâmer ?

par Peter G. Miller

Que le terme « en cours d'être empêché » est important. Ni les emprunteurs ni les prêteurs ne tirent bénéfice des forclusions. Pour des emprunteurs la perte d'une maison est une tragédie personnelle aussi bien qu'une tache énorme de crédit qui effectuera des financements pendant des années. Pour des prêteurs, les forclusions suggèrent des pertes, des factures légales, l'intérêt disparu, le mandant récupéré et des un bon nombre d'explication aux régulateurs.

Le résultat est qu'un grand pourcentage des maisons qui sont « en cours d'être empêché » jamais sont empêchés réellement. La propriété est vendue avant la forclusion, l'emprunt est retouché, la propriété est refinancée ou les paiements arrières apportent l'emprunt courant et la question est résolue avec en tant que peu de dégâts comme possible aux prêteurs et aux emprunteurs.

Mais les nouvelles figures de RealtyTrac, un marché en ligne de forclusion qui couvre environ 2.500 comtés dans tout le pays, prouvent qu'en mars 2006 le nombre de maisons écrivant le procédé de forclusion a augmenté par 323.102 propriétés. C'est 72 pour cent plus de haut qu'une année plus tôt.

Les opportunistes éternels peuvent dire que c'est de bonnes nouvelles pour ceux qui s'occupent des forclusions. Mais tandis que la liquidation de forclusion est nécessaire, si là est des forclusions accrues d'un numéro dans votre voisinage et les propriétés commencent à se vendre aux valeurs basses, conjecture ce qui arrive aux prix domestiques locaux ? Conjecture ce qui arrive à la valeur de votre maison ?

RealtyTrac -- ce qui a plus de 600.000 propriétés de pré-forclusion et de forclusion dans sa base de données -- rapports que la Géorgie a eu le taux de la forclusion le plus élevé de la nation avec une nouvelle forclusion pour chaque 127 familles dans le premier trimestre -- vers le haut de presque trois fois une année plus tôt. Diviser pour diviser, les forclusions étaient en hausse 96 pour cent dans le Colorado et 84 pour cent en Indiana.

Vous devez se demander : Voyons-nous plus de forclusions que l'année dernière en tant qu'hypothèques toxiques mûres ? Ce sont « des emprunts non traditionnels, » une description stérile pour des hypothèques avec des coûts mensuels ridiculement bas d'abord (mais des coûts plus élevés plus tard) aussi bien que les hypothèques qui comportent la documentation limitée et les équilibres initiaux overly-large d'emprunt. Spécifiquement, nous parlons des bras d'option, des emprunts d'intérêt-seulement, du financement d'énoncer-produits et des hypothèques superbe-enormes.

Voici nous avons interrogé Rick Sharga, le vice-président de Trac d'objet immobilier du mercatique, au sujet de l'impact des emprunts toxiques sur le nombre en hausse de forclusions et ce qu'il a dû dire :

Question : Est-ce que emprunts toxiques sont liés à l'élévation de forclusions ?

Réponse : Tandis que nous n'avons vu aucun rapport qui lie définitivement les deux, il est logique de conjecturer que les emprunts de plus gros risque se transféreront à un taux plus élevé que des emprunts plus traditionnels. Et le fait qu'un plus grand pourcentage des prêts immobiliers se rangent dans la catégorie à haut risque qu'à tout moment dans la mémoire récente fait la possibilité d'une transitoire dans les forclusions plus probablement.

Question : Les emprunts toxiques ont-ils commencé à effectuer le marché ?

Réponse : Il est difficile d'attribuer la hausse du nombre de propriétés dans le défaut et la forclusion spécifiquement aux emprunts à haut risque, mais ils sont presque certainement un facteur de cotisation. En tant qu'un grand nombre de bras remis à zéro cette année et après -- nous avons vu des numéros aussi élevés que $300 millions en emprunts cette année et $1 milliards de 2007 remettant à zéro -- nous pourrons mieux mesurer l'impact sur des taux nationaux de forclusion.

Question : Verrons-nous un accroissement plus ultérieur des niveaux de forclusion ?

Réponse : Nous prévoyons que les forclusions augmenteront tout au long de 2006 pour plusieurs raisons.

D'abord, le nombre de propriétés dans la forclusion a été en dessous des moyennes historiques pendant plusieurs années, et le marché semble s'écarter vers plus de niveaux « normaux ».

En second lieu, les taux d'intérêt croissants conduisent vers le haut des paiements mensuels pour les propriétaires à la maison avec des bras, et augmenteront de manière significative des paiements mensuels pour des personnes avec 3/1 ou 5 1h du matin devant remettre à zéro.

Troisièmement, les valeurs de maison semblent refroidir, qui donne aux propriétaires à la maison moins de capitaux propres pour influencer au cas où elles se trouveraient dans un grippage financier -- et limites l'opportunité de vendre une propriété à un bénéfice pour les propriétaires à la maison dans le défaut.

Il y a des facteurs économiques auxiliaires qui héritent également le jeu. Les taux étant en hausse d'intérêt ont eu un effet sur des paiements par carte de crédit mensuels dans une économie avec un montant très élevé de la créance par la carte de crédit du consommateur.

Les coûts énergetiques ont monté plus rapidement que prévu. Dans quelques parties du pays, les employeurs importants tels que Ford et le GM ont annoncé des régimes pour des mises à pied massives, et il tend à y a une corrélation forte entre les taux de chômage higher-than-average et les taux higher-than-average de forclusion.

Question : Combien de temps prendra-t-elle pour nettoyer les emprunteurs faibles ?

Réponse : Il est presque impossible de répondre à cette question parce qu'il y a tant de facteurs impliqués, s'étendant de la plus-value de maison calibre à l'augmentation et des taux d'intérêt en baisse à l'offre et la demande dans tout marché donné à à quelle distance les prêteurs sont disposés à se prolonger « sauf » un emprunt préoccupé et même à la force générale de l'économie.

Question : Des commentaires généraux d'industrie ?

Réponse : Une des tendances que nous sommes suivants est le nombre de propriétés qui finissent réellement REOs étant vers le haut (saisies immobilières de banque). Au cours de la dernière année, même pendant que les nombres généraux de propriétés écrivant des forclusions a augmenté, le nombre de maisons qui finissent réellement vers le haut car REOs est conforme resté en-dessous de 20 pour cent des stocks. Ce nombre relativement peu élevé suggère que le marché ait été assez fort pour permettre des propriétaires à refinancent, établissent de nouvelles conditions avec des prêteurs, ou vendent les propriétés avant qu'ils soient empêchés dessus. C'est une statistique que nous observerons étroitement, comme nous croyons qu'une transitoire dans le pourcentage serait un drapeau rouge.

L'autre statistique que nous avions cheminée est le prix de ventes des propriétés en à cours en bourse prévus relatifs de forclusion des propriétés. Sur les marchés « chauds » aimer CA, propriétés de forclusion ont maintenu 80 - à 88 pour cent de pleins cours en bourse au cours des six mois derniers, attendu que dans d'autres zones les numéros ont été sensiblement plus doux (le Minnesota, par exemple, était juste en-dessous de 50 pour cent). Ces prix relatifs défrayent également observer car un prix nettement inférieur combiné avec un numéro élevé des propriétés de forclusion pourrait avoir un impact défini sur les prix domestiques dans une zone donnée.

Ce que nous pouvons voir est venir ensemble de ralentir les marchés locaux très au même temps qu'un grand nombre d'emprunteurs font face raidement à des paiements plus élevés. Cette combinaison des événements examinera sûrement ceux qui ont cru que les valeurs à la maison de montée étaient assurément, sûres et garanties ; une valve d'évasion facile si des paiements mensuels ne pourraient pas être rencontrés.