Les forclusions sont en hausse :

Les forclusions sont en hausse : Éviter d'être une autre statistique
par Benny L. Kass

Réponse : Vous mai ou mai ne pas avoir fait une grande erreur en obtenant un prêt hypothécaire d'intérêt seulement. D'une part, votre équilibre principal demeure le même ; ce que vous avez emprunté il y a trois ans est ce que vous devez aujourd'hui. D'une part, auriez-vous pu acheter la maison sans cet emprunt d'intérêt seulement ?

Bien que vous ayez perdu votre travail et ayez des ennuis financiers, par certains côtés vous avez été chanceux. Sur ces trois dernières années, les valeurs à la maison ont apprécié à un rythme incroyable. Au moins, si vous êtes forcé de se vendre, vous aurez une certaine somme d'argent dans votre poche.

Cependant, si et quand les prix domestiques commencent à déprécier, un emprunt d'intérêt seulement peut être un désastre à votre santé -- et à votre portefeuille.

Aucun de nous ne peut apprécier -- ni prévoir -- le contrat à terme. Bien que nous croyions toujours il n'arrivera jamais à nous, de temps à autre, des grèves de calamité, et alors nous devons aborder ces questions très dures et difficiles.

Je sais que ce ne sera pas une consolation à vous, mais vous n'êtes pas seul. Récemment, un site Web a consacré aux forclusions a signalé qu'environ 28.190 nouvelles propriétés résidentielles empêchées étaient cotées en vente aux Etats-Unis pendant le mois de mars, 2005. Selon le rapport, c'était une hausse de 50 pour cent au cours du mois précédent (www.foreclosure.com). Tandis que je ne peux pas garantir pour ces statistiques, le fait demeure que de plus en plus les prêteurs commencent à empêcher sur le propriétaire à la maison américain.

Il y a un certain nombre de mesures que vous devriez prendre quand vous commencez à obtenir derrière sur vos paiements d'hypothèque.

Si vous voulez que le prêteur coopère avec vous, il doit y a un niveau égal de coopération de votre côté. En effet, selon les directives de Freddie Mac sur des solutions de rechange à la forclusion, le marché d'hypothèque secondaire donne à une société de prêt immobilier la large discrétion pour prolonger le soulagement :

« à un emprunteur qui rencontre des difficultés, est coopératif et a le respect approprié pour des engagements accomplissants… »

Le premier soulagement possible désigné sous le nom « de l'indulgence temporaire. » Ici, le prêteur, sur demande, peut accorder l'emprunteur par à courte période -- habituellement pas plus de trois mois -- afin de traiter toute délinquance. Cependant, c'est seulement soulagement temporaire, et vers la fin de cette courte période, l'emprunteur doit être complètement courant. Et il doit noter que le mot-clé est « coopératif ; les » emprunteurs doivent être disposés à parler avec leurs prêteurs immédiatement, une fois qu'ils commencent à avoir des problèmes financiers.

Une autre approche est un régime de remboursement. Ici, l'emprunteur est donné un à période fixe du temps -- habituellement pour ne pas dépasser un an -- dans quel pour apporter le courant d'hypothèque, en effectuant immédiatement et en continuant pour effectuer des paiements au-dessus du paiement d'hypothèque mensuel. Il est important d'obtenir ce régime de remboursement réduit à un document écrit, signé par le prêteur et l'emprunteur.

Lenders peut également entrer dans ce qui est connu comme convention spéciale de soulagement d'abstention, par lequel les paiements d'hypothèque mensuels réguliers soient suspendus ou réduits pendant une période de jusqu'à dix-huit mois de l'échéance du premier versement mensuel bénévole. À la conclusion de cette période de soulagement, les paiements réguliers doivent être repris ; en plus, des plans globaux doivent être convenus pour le remboursement de la quantité qui a été suspendue.

Dans ce cas-ci, le prêteur fera une détermination que le défaut est durcissable, et basé sur les données courantes financières et d'évaluation, le prêteur doit être répondu il y a une probabilité que l'emprunteur pourra se conformer au régime de remboursement. De manière dégagée, le fardeau est sur l'emprunteur pour documenter et justifier le régime, afin de répondre aux exigences du prêteur. De nouveau, votre coopération est obligatoire.

Si vous êtes dans les militaires, l'acte de soulagement du soldat et du marin fournit de diverses formes de soulagement, mais vous devriez vérifier avec votre avocat militaire ou civil pour déterminer votre admissibilité sous cette Loi.

Une autre avenue qui peut être à la disposition de vous est connue comme « vente courte. » Cette approche est généralement utilisée quand la valeur de la maison est moins que la quantité de l'hypothèque. Ici, le prêteur vous autorisera vendre la propriété pour ce que c'est vraiment valeur, et le prêteur obtiendra tout le montant. Regardons cet exemple. La maison peut être vendue probablement pour $175.000, mais l'hypothèque est $200.000. Le prêteur peut te permettre de vendre la propriété pour $175.000, donnant des immobilières broker une commission de trois pour cent. Le prêteur obtient tout le montant restant de ventes ; vous n'obtenez rien de la vente. Cependant, ce qui est important est que vous serez allégée de vos obligations hypothécaires. Dans certains cas -- selon votre situation financière -- le prêteur peut vouloir que vous payiez une partie du déficit d'hypothèque ; ceci dépend du prêteur et est de manière dégagée négociable.

Le contrat, au lieu de la forclusion, est un autre remède qui peut être à la disposition de vous. Dans le cadre de cette disposition, vous transférez votre propriété au prêteur (ou qui que ce soit que le prêteur indique) et c'est au lieu de (au lieu de) des démarches de forclusion. Cette disposition est une procédure acceptable et habituelle quand, par exemple, l'emprunteur est décédé et le patrimoine peut disposé et à transférer la propriété, ou l'emprunteur a limé pour le soulagement de faillite, et l'administrateur a abandonné l'intérêt pour la propriété.

Il y a un certain nombre de conditions afin d'accomplir un contrat dans le lieu, et chaque prêteur aura leur propre ensemble de directives. D'une façon générale, cependant, les conditions suivantes sont habituellement imposées par un prêteur qui est disposé à accepter le contrat dans le lieu :

 

1. L'emprunteur a une raison valide et documentée du défaut, qui est au delà du contrôle de l'emprunteur ;

    

2. L'emprunteur a démontré que lui ou lui a, et peut faire, des décisions financières prudentes depuis le défaut ;

    

3. L'emprunteur a été coopératif et a fourni toute la documentation nécessaire au prêteur. En plus, l'emprunteur doit permettre au prêteur d'avoir accès raisonnable pour inspecter l'intérieur de la propriété ;

    

4. L'emprunteur doit être disposé à apporter une cotisation financière, si c'est à tout possible ; et

    

5. Si le prêteur a les argents escrowed pour le paiement de futurs impôts et assurance, l'emprunteur doit être disposé à renoncer au remboursement de ces fonds escrowed.

En plus, le prêteur n'envisagera pas même de prendre la propriété comme contrat dans le lieu à moins que la propriété ait été énumérée en vente aux cours en bourse, et toutes les tentatives de vendre la propriété ont échoué. En conclusion, il ne peut y avoir aucun privilège exceptionnel ou d'autres obligations hypothécaires sur la propriété (telle que des impôts d'immobilières), puisque le prêteur veut pouvoir prendre la propriété libre et dégagée de toutes les autres demandes de règlement contre elle.

Quand un prêteur prend la propriété comme contrat dans le lieu, vraisemblablement l'histoire de crédit de l'emprunteur a été déjà ternie ; après tous, l'emprunteur n'avait pas probablement effectué des paiements d'hypothèque pendant plusieurs mois. Cependant, c'est ma compréhension qu'un contrat dans le lieu n'obtiendra pas rapporté comme une forclusion sur votre histoire de crédit, et ainsi si le prêteur est disposé à accepter le contrat au lieu de la forclusion, au moins vous peut pouvoir éviter encore davantage d'histoire de crédit négative.

On lui suggère fortement que vous contactiez votre prêteur immédiatement, et ayez une discussion tête à tête avec eux. Si votre prêteur n'est plus dans votre ville natale, leur envoyer une lettre et puis prendre le téléphone et prendre les dispositions pour parler au fonctionnaire le plus haut à cette compagnie de prêt d'hypothèque.

L'option finale, naturellement -- ce qui devrait être utilisé seulement en dernier recours -- est pour que vous limiez la faillite. Le congrès est sur le point de décréter la nouvelle législation de faillite, qui changera certaines des règles fondamentales pour beaucoup de consommateurs américains. Cependant, quand quelqu'un lime pour la faillite, il y a beaucoup de protections qui s'appliquent automatiquement à partir du jour où la requête de faillite est déposée avec le tribunal des faillites. La protection la plus importante en vertu de la loi de faillite est connue comme « séjour automatique. » Si vous êtes dans la faillite, aucune action judiciaire ne peut être prise contre votre maison à moins que le prêteur demande la cour pour que la permission « soulève le séjour. » Ceci signifie que le prêteur va avant le juge de faillite, dans la séance publique, et pétitionne la cour pour permettre à la forclusion d'avoir lieu. Ceci s'appelle « levage du séjour. » Selon les circonstances, y compris la quantité de capitaux propres vous avez dans votre maison et la possibilité de revenir sur vos pieds financièrement, tribunal des faillites l'ascenseur des mai ou mai pas qui restent.

Dans votre cas, on lui recommande vivement que vous parliez immédiatement avec votre société de prêt immobilier et essayiez de travailler quelque chose à l'extérieur. Alternativement, puisque vous avez beaucoup de capitaux propres, vous devriez envisager de mettre votre maison sur le marché à vendre. Les taux d'intérêt sont encore bas -- et la demande des consommateurs pour le capot demeure forte. Il n'y a aucune garantie que cette situation continuera. Vous pourriez aussi bien tirer profit des bons conditions du marché d'immobilières, alors qu'ils durent.

Vous ne pouvez pas ignorer le problème, vous espérant gagnera la loterie ou trouvera quelques autres ressources immédiats.