Forclusions -- Aucuns soucis, aucune vision par Peter G. Miller
Le communauté de prêt te dira simplement que les forclusions sont sur l'élévation -- en partie en raison des niveaux en hausse d'intérêt -- mais ne pas s'inquiéter. Selon la ligne de partie, il n'y a aucun besoin d'alarme parce que la majorité écrasante de propriétaires ne sera pas empêchée. La logique alléguée ici est dans les numéros : 40 pour cent de toutes les maisons sont hypothèque-libres. Du reste, 50 pour cent des origines d'emprunt faites pendant la première moitié de 2005 étaient des emprunts de taux fixe selon des figures de l'association de banquiers d'hypothèque. Au total alors, 40 pour cent de toutes les maisons n'ont aucune hypothèque et 30 pour cent (moitié de 60 pour cent) ont des emprunts de taux fixe, ainsi nous peuvent voir que 70 pour cent de tous les propriétaires de propriété n'ont pas besoin de s'inquiéter directement des changements de taux. Quant aux 30 pour cent de tous les propriétaires avec des emprunts de réglable-taux et d'intérêt-seulement, ils peuvent vouloir observer des niveaux d'intérêt avec soin. Pour mettre ceci dans la perspective, imaginer qu'une subdivision avec 500 maisons a été établie en 2005. Nous pourrions attendre que 200 cent sont hypothèque-libres, 150 avons le financement de taux fixe et 150 sont financés avec des hypothèques réglables ou d'intérêt-seulement. Il peut dire qu'à cette remarque l'expérience nationale avec des bras a été bonne, cependant ce qui est produit dans le passé avec des bras est non pertinent. Pourquoi ? Puisque les taux d'intérêt sont en grande partie tombés au cours de la période entre 1990 et 2003. Depuis 2003, cependant, les taux ont tendu vers le haut -- pas beaucoup par des normes historiques, mais assez pour tracasser les personnes qui ont acheté sur le tranchant extrême de l'accessibilité. En outre, dans beaucoup de cas nous ne parlons pas des programmes d'armement établis. Trop souvent nous discutons ce que j'appelle financement « toxique », des emprunts « non traditionnels » de signification tels que des BRAS d'option où les emprunteurs peuvent effectuer des paiements bas et bas pendant les années premières de l'emprunt, paiements non suffisamment pour couvrir même des coûts d'intérêt. Pour finir, pendant que les emprunts toxiques vieillissent, leurs périodes initiales de « début » avec des coûts mensuels bas commencent à finir. Les bonnes vieilles journées de low-ball des coûts sont remplacées par les paiements mensuels loin-élevés requis pour amortir l'emprunt. Nous voyons habituellement que celui environ 1 pour cent de tous les emprunts est dans le « procédé » de la forclusion. C'est-à-dire, les propriétaires peuvent avoir reçu des papiers de forclusion mais dans beaucoup de cas ils peuvent apporter leur courant d'emprunts, refinancer ou vendre la propriété avant qu'il y ait une forclusion réelle. Dans l'equitabilité, naturellement, il devrait préciser que non tous les emprunts préoccupés sont des adjustables. Cependant, le prochain nombre de forclusions d'emprunt peut être bien plus élevé -- et elles peuvent être bien plus élevées avec précision parce que des emprunts toxiques sont maintenant répandus tellement largement. USA Today signale qu'autant de pendant que 1 million de 7.7 produits d'emprunt réglables établis en deux dernières années peut être empêché -- c'est un taux de forclusion 13 fois plus haut que la normale. (Voir : « Quelques propriétaires de maison luttent pour suivre des taux, » le 3 avril 2006 réglables) La ligne officielle est que si le nombre de forclusions monte celui n'est pas vraiment inquiétant parce que même un plus grand numéro des propriétés affligées représentait toujours juste une petite fraction de toutes les maisons. Une telle logique évite la réalité du marché. Les acheteurs ne s'inquiètent pas comment des maisons sont financées. Elle ne leur fait aucune différence si des financements d'un propriétaire avec un emprunt de taux fixe, un produit réglable ou si la propriété est hypothèque libre. Ce qui compte est prix et conditions, et les propriétaires faisant face à la forclusion ne sont pas susceptibles de préconiser des prix de la meilleure qualité ou des conditions raides. Considérer ce qui se produit dans une nouvelle subdivision avec 1.000 ensembles de condominium où le constructeur commence à offrir uns à une remise $50.000 pour libérer à l'extérieur des stocks. Est-ce que n'importe qui dans la subdivision peut vendre des ensembles pour plus ? Avoir pas la valeur de tous les ensembles tombés -- y compris ceux a possédé libre et dégagé de n'importe quelle créance d'hypothèque ? Pas low-ball des prix révèlent quand des comparables sont vérifiés ? La plupart des propriétaires dans la subdivision continueront à rencontrer leurs paiements et pas vente d'hypothèque mensuels, ainsi le fait qu'un grand nombre de maisons ont été dévaluées n'apparaîtra pas dans des statistiques de forclusion. Tandis que ceci peut satisfaire des prêteurs et des régulateurs, des propriétaires -- particulièrement ceux qui avaient espéré se vendre ou refinancer -- ne peut pas être trop captivé. Il n'est ni logique de croire qu'un numéro croissant des forclusions n'aura pas un impact de marché ni crédible. Demander juste aux personnes dans les subdivisions et les projets de condominium où les développeurs ont récemment réduit des prix sur juste quelques ensembles. | 
