Le GÉNÉRAL a fréquemment posé des questions d'évaluation FORME DE RÉSUMÉ D'ACHETEUR DE MAISON 1. L'acheteur de maison forme que récapitulative est exigé pour refinance ?
Oui, refinance dessus du financement conventionnel au FHA et sur l'argent comptant-à l'extérieur le FHA au FHA refinance. Le prêteur doit s'assurer que le priseur est entièrement au courant sur le type d'évaluation qui est commandée. Les priseurs peuvent par habitude souhaiter remplir la forme d'état (VC) d'évaluation et le résumé d'acheteur de maison.
2. L'acheteur de maison forme que récapitulative est exigé pour la ligne profilée refinance avec des évaluations ?
Sur la ligne profilée refinance avec des évaluations, toutes ce qui ne sont exigées sont VC la forme, pas le résumé d'acheteur de maison. Bien que le FHA n'exige pas des dépannages (excepté des dépannages de peinture basés par fil) sur la ligne profilée refinance avec des évaluations, le prêteur puisse exiger l'accomplissement des dépannages comme condition de l'évaluation.
3. La forme récapitulative d'acheteur de maison est-elle exigée pour les propriétés existantes (plus d'un an) ?
Oui. La forme est également exigée pour les propriétés existantes plus moins d'un an. La forme n'est pas exigée pour la construction proposée et les propriétés en construction.
4. Est-ce que résumé d'acheteur de maison devrait devrait réfléchir seulement des postes ayant besoin de dépannage, ou il également réfléchir les certifications qui peuvent être exigées (les inspections de termite, l'essai bon, les certifications septiques, etc.) ?
Le résumé d'acheteur de maison devrait réfléchir TOUTES LES conditions remarquables sur la forme VC ; si aucun, le priseur n'énonce ainsi.
5. S'il n'y a aucun dépannage ou condition, la forme récapitulative d'acheteur de maison est-elle encore exigée ?
Oui.
FORME DE CONDITIONS (VC) D'ÉVALUATIONS
1. Des priseurs sont concernés qu'un formulaire dûment complété VC sera interprété par certains dans le procédé d'achat de maison en tant qu'étant équivalent à une inspection à la maison. Quelles mesures sont in place pour s'assurer que ceci ne se produira pas ? Quel rôle le prêteur joue-t-il ici ?
La forme VC est à l'usage des prêteurs et ne sera pas typiquement fournie aux emprunteurs. Des acheteurs sont équipés d'acheteur de maison que le résumé, qui leur fournit spécifiquement un résumé des observations d'un priseur qui a visité la propriété, plus les rappelle qu'une évaluation est différente d'une inspection à la maison. Le rôle du prêteur est de s'assurer que les emprunteurs comprennent le résumé d'acheteur de maison et accuse réception de la forme. En outre, forme HUD-92564-CN « pour votre protection : Obtenir une inspection à la maison » est présenté aux acheteurs, et exige une reconnaissance signée, avant ou en même temps le contrat est accompli. 2. La forme VC est-elle exigée pour les propriétés existantes (plus d'un an) ?
Oui. La forme VC est également exigée pour les propriétés existantes plus moins d'un an. La forme n'est pas exigée pour la construction proposée ou pour des propriétés en construction.
3. La forme VC est-elle exigée sur des 203 (k) cas ?
La forme VC n'est pas exigée sur des 203 (k) cas. Cependant, si le priseur identifie les états de dépannage qui n'ont pas été notés dans la révision de régime (caractéristiques des dépannages/de description de travail) pour les 203 (k) emprunt, le priseur devrait informer le prêteur avant de procéder pas plus à l'évaluation.
4. Pourquoi n'y a-t-il « non » une réponse disponible dans les chapitres VC-2 par VC-13, mais pas dans VC-1 ?
« Oui » à n'importe quel poste VC-1 peut rendre la propriété inadmissible pour le financement de FHA, car la condition ne peut pas être remédiée à. « Oui » à VC-2 par VC-13 peut habituellement être remédié à. 5. Quelle est la définition « promptement de la chose observable » ?
Observations faites par le priseur des conditions qui sont immédiatement discernable et apparentes pendant la visite d'emplacement typique. Le priseur n'est pas requis de déplacer les meubles, l'équipement ou les dégâts de cause à la propriété.
6. Quel est un échantillon représentatif ?
Pour les composants identiques multiples tels que des fenêtres et des prises électriques, un tel composant selon la pièce. Pour les composants extérieurs identiques multiples, un tel composant de chaque côté du bâtiment.
7. Veuillez expliquer les conditions pour une inspection de termite et sont-elles ont-elles également exigé pour des condominiums ?
Si la structure est le niveau du sol, ou si la structure est en bois et touche la masse, une inspection de termite est exigée. Dans ces zones géographiques, qui ne sont pas susceptibles de l'infestation de termite, une inspection de termite n'est pas exigée. Cependant, un priseur doit noter n'importe quelle infestation, n'importe quels dégâts résultant de l'infestation précédente, dépannages dus à l'infestation, ou répare en raison nécessaire de l'infestation. Pour des condominiums, des inspections de termite sont exigées pour les ensembles du premier étage seulement. Si l'ensemble est plac sur le deuxième sol ou en haut, une inspection de termite n'est pas exigée.
8. Veuillez adresser l'admissibilité des propriétés situées à moins de 300 pieds d'une station service.
Le priseur noterait ceci sur la forme VC, décrirait son incidence sur la valeur ou vendabilité sur l'URAR, et finirait l'évaluation. Elle ne rendrait pas nécessairement la propriété inacceptable. DE Underwriter est requis de fournir une révélation écrite à l'emprunteur que la propriété est située à moins de 300 pieds d'une station service.
9. Paginer 2-1-C du manuel déclare que, si un logement est moins de 2 années, le priseur doit indiquer que l'année et le mois où la maison a été remplie. Ce qui est signifié par le terme « rempli » et expliquer pourquoi cette information est nécessaire.
Le but de cette disposition est pour l'application de l'approche de coût. La condition de manuel sera réduite de deux ans à « treize mois ». « Rempli » est défini en tant que 100 pour cent de complet. 10. Paginer 2-10 du manuel déclare que les lignes électriques de basse tension peuvent ne pas passer au-dessus de toute structure sur la propriété. Quelle structure ou structure-t-nous discutons-nous ?
La « structure » est limitée à l'ensemble vivant primaire. Si le priseur indique que les lignes passent au-dessus d'autres structures elles devraient maintenir dans l'esprit la sécurité des occupants de la propriété. Si les lignes sont considérées peu sûres, il devrait noter sur la forme VC pour exiger de la correction de la condition de répondre à l'émission de sécurité. 11. Si le priseur ne peut pas prendre les photos required pour indiquer l'avant, l'arrière et les côtés des améliorations en raison du bosquet, de la topographie, etc., que devrait-il faire ?
Le priseur devrait faire chaque tentative de prendre les photos required. Sinon possible, le priseur devrait ainsi énoncer sur le rapport d'évaluation.
12. Si le priseur ne connaît pas l'emplacement du terrain de drain de puits privé ou de fosse septique, comment la distance entre eux peut-elle être documentée ?
Si le priseur ne peut pas faire la détermination, une exigence de condition sera prévue sur la forme VC. DE Underwriter peut libérer la condition en obtenant la preuve satisfaisante d'une partie qualifiée que les besoins de distance (entre les deux systèmes, et entre les systèmes et la ligne de propriété) ont été répondus.
13. Le chapitre 3-6A-11 indique que l'espace de zone de rampement doit être 18 » - est ceci la distance de la base des poutrelles ou du sous-sol ? Veuillez clarifier le "entrée" pour des zones de l'espace et de grenier de rampement.
Le manuel sera clarifié, comme suit : « La distance minimum est à 18 pouces de la base des poutrelles ». Le priseur écrira l'espace de rampement (à une entrée minimum du principal et des épaulements) pour observer des conditions excepté : quand l'accès est masqué, quand l'entrée pourrait endommager la propriété, ou quand des situations dangereuses et défavorables sont suspectées. Quoi qu'il arrive, l'espace de rampement et l'accessibilité dicte le niveau de l'entrée. Cependant, le priseur examinera visuellement l'espace de rampement pour des insuffisances (voir le chapitre 3-6 A-11 de l'HB 4150.2 de HUD et le protocole pour VC-8). Le grenier doit être examiné si l'accès est par l'escalier ou le seau déroulant. À une entrée minimum principale et d'épaulements. Cependant, la taille et l'accessibilité dicte le niveau de l'entrée. La condition d'examiner l'espace et le grenier de rampement n'est pas une nouvelle condition ni a la condition changée. 14. Quand une balustrade est-elle nécessaire ?
Une balustrade est nécessaire habituellement quand trois canalisations verticales ou plus sont présentes. Cependant, si une situation pose une émission de sécurité pour les occupants, une exigence de condition devrait être prévue indépendamment du nombre de canalisations verticales.
15. VC-11 met en référence les fenêtres brisées multiples. Ce qui s'il y a seulement une fenêtre cassée ?
Toutes les fenêtres cassées devraient être réparées ou changées, selon les besoins.
L'URAR ET D'AUTRES ÉMISSIONS
1. Pourquoi les priseurs ne peuvent-ils pas utiliser des comparables plus de 12 mois, particulièrement dans des zones rurales où il est difficile d'obtenir les comparables qui sont plus récents ?
Pour le FHA, une vente plus de 12 mois n'est pas acceptable en tant que comparable. Le priseur devrait aller à un voisinage de concurrence ; cependant, une vente plus ancienne peut être employée comme quatrième ou cinquième vente comparable pour compléter les trois comparables et pour démontrer des tendances ou la vendabilité du marché. Pour les trois comparables, cependant, la recherche doit être suffisante pour retenir des comparables des 12 mois derniers.
2. À la page D-9, le réseau de pièce, priseurs sont chargés pour écrire la longueur carrée appropriée pour chaque pièce indiquée. Est-il ce correct ?
Numéro. Le manuel sera révisé pour se réfléchir « introduisent le numéro de chaque type de pièce à chaque niveau. Indiquer la longueur carrée de zone appropriée pour chaque niveau indiqué » 3. Comment les concessions de ventes vont-elles à adresser par le priseur en remplissant l'URAR ?
Les concessions de ventes influencent le prix payé des immobilières. Elles peuvent être sous forme de remarques de remise d'emprunt, de droits d'origines d'emprunt, d'aide de règlement, de paiement des droits de condo/PUD, d'incitations de constructeur ou d'inclusion des postes de non-objet immobilier dans la transaction. Comme remarquable en manuel 4150.2, chapitre 4 - le procédé d'évaluation : sectionne 1-A, 6A-3, 6A-8, 6B, et sous des ventes ou la concession de financement dans le chapitre de protocole pendant des corrections de valeur, des priseurs sont requis de vérifier et analyser toutes les ventes sur une base argent-équivalente (l'achat de taux d'intérêt avale, en dessous du financement du marché, du financement de propriétaire, etc.). Comme indiqué dans l'évaluation des immobilières, onzième édition :
> Dans l'analyse d'équivalence d'argent comptant, un priseur étudie le prix de ventes des propriétés comparables qui semblent avoir été vendues avec le financement non destiné à la vente pour déterminer si des réglages réfléchir des conditions typiques du marché sont justifiés. D'abord, des ventes avec le financement non destiné à la vente sont comparées à d'autres ventes traitées au financement du marché pour déterminer si et le réglage pour l'équivalence d'argent comptant peut être fait. La preuve du marché est toujours le meilleur indicateur d'un tel réglage. Cependant, les acheteurs rarement, si jamais, comptent sur le dollar strict pour des réglages d'équivalence d'argent comptant du dollar.
Le priseur doit vérifier toutes les transactions de ventes pour des concessions de vendeur et rapporter ces résultats sur l'URAR. La quantité du réglage négatif à faire à chacun comparable aux ventes ou aux concessions de financement est égale à n'importe quelle hausse du coût d'aquisition du comparable qui le priseur détermine à être attribuable aux concessions. Il convient noter que la nécessité de faire des réglages négatifs et la quantité des réglages aux comparables à vendre et des concessions de financement ne sont pas basées sur la façon dont typique la concession pourrait être pour un segment du marché (les grandes concessions de ventes peuvent être relativement typiques dans un segment particulier du marché et encore avoir comme conséquence les prix de ventes qui réfléchissent plus que la valeur des immobilières). Le réglage doit réfléchir la différence entre ce que les comparables ont vendu réellement pour avec les concessions de ventes et ce qu'ils se seraient vendus pour sans les concessions de sorte que la quantité du dollar des réglages approche la réaction du marché des concessions. Dans le cas où le sujet a une concession de ventes, et Le priseur devrait discuter la convention d'achat, y compris toutes les concessions de ventes pour le sujet ; à la page deux de l'URAR dans le chapitre ont marqué la « analyse de n'importe quelle convention de vente courante ». Point 5 de la définition des cours en bourse, (qui sont compris avec chaque évaluation résidentielle) comme indiqué au-dessus du rapport des conditions limite et des conditions de la certification du priseur : « Le prix représente la considération normale pour la propriété vendue inchangée par le concessions* spécial ou créateur de financement ou de ventes accordé par n'importe qui lié à la vente. » > des *Adjustments aux comparables doivent être faits pour des concessions spéciales ou créatrices de financement ou de ventes. Aucun réglage n'est nécessaire pour ces coûts qui sont normalement payés par les vendeurs en raison de la tradition ou de la loi dans une zone du marché ; ces coûts sont promptement identifiables puisque le vendeur paye ces coûts dans pratiquement toutes les transactions de ventes. Des réglages spéciaux ou créateurs de financement peuvent être faits à la propriété comparable par des comparaisons aux conditions de financement offertes par un prêteur institutionnel de tierce personne qui n'est pas déjà impliqué dans la propriété ou la transaction. Aucun réglage ne devrait être calculé sur un dollar mécanique pour le coût du dollar de financement ou de concessions mais la quantité du dollar de n'importe quel réglage devrait approcher la réaction du marché du financement ou des concessions basées sur le jugement du priseur. La vérification des ventes datent et la confirmation des concessions de vendeur, le cas échéant, fournit à l'usager de prêteur et au FHA un rapport plus complet et plus précis sur lequel pour compter pour des décisions de prêt et d'assurance d'hypothèque. 4. Quels documents sont exigés pour être soumis avec l'évaluation afin d'être conformément aux conditions de reportage du HUD ?
Une évaluation exécutée pour le hud/fha exige que tous les chapitres de l'ensemble de mesures complet d'évaluation (CVP) doivent être remplis. Le CVP constitue l'instrument de reportage au HUD pour des hypothèques de FHA-assurés. Il se compose de trois parts. La partie est l'URAR entièrement réalisé avec les attachements required (addenda, cartes, croquis de établissement, photos, certifications, conditions limite, etc.). La partie est le formulaire dûment complété d'état d'évaluation (HUD-92564-VC), et la partie est la notification au rapport d'acheteur de maison appelé le résumé d'acheteur de maison (HUD-92564-HS). L'annexe D du manuel 4150.2 explique les conditions de données pour les formes. Le priseur fournit au prêteur/à usager un rapport originel plus une copie (contenant la signature et les photos originelles).
Les exceptions à ces conditions de reportage comprennent nouveau ou la construction proposée et une partie refinance. L'état d'évaluation forment (la partie 2) et l'acheteur de maison récapitulatif forment (la partie 3) ne sont pas exigées pour proposé ou des propriétés en construction, cependant, les deux formes sont exigées pour les maisons existantes qui sont moins d'un an. La forme VC et le résumé d'acheteur de maison ne sont pas exigés pour les 230 (k) des évaluations, comme les dépannages devraient être adressés dans la révision de régime/caractéristiques des dépannages. Pour la ligne profilée refinance, l'acheteur de maison que le résumé n'est pas exigé. |
