Demander à George et le jeter :

Demander à George et le jeter : Questions des consommateurs - 11 juillet 2006

par George Stephens et mandrin Jacobus

Réponse : La propriété d'une note assure seulement le propriétaire de la note que si la propriété est vendue, le jugement sera payé outre de fournir lui a été limé de l'archive.

Le prêteur en Arizona aura très probablement une note et un contrat de confiance mais la propriété peut seulement être empêchée au moment si le propriétaire de ladite propriété viole une des conditions détaillées dans le contrat de la confiance. Si le prêteur est disposé à vous vendre sa note et à t'attribuer le contrat de la confiance, vous devenez le nouveau prêteur mais vous êtes encore lié aux conditions de la note et du contrat de la confiance.

Vous pourriez seulement empêcher sur la propriété si le propriétaire de propriété se transfère aux conditions de la note et/ou du contrat de la confiance. Vous très probablement ne pourrez pas combiner votre « privilège de jugement » pour $15K avec la ęrs note de privilège et contrat de la confiance parce que (contrat de confiance originel que vous avez obtenue par la tâche) peut avoir une clause de dû-sur-obligation hypothécaire qui fait un autre à privilège sur la propriété une condition du défaut.

Cependant, vous devriez consulter un mandataire de l'Arizona expérimenté dans de tels sujets comprenant, mais non limité à, les statuts d'exemption de ferme de l'Arizona (33-1101) et les transferts frauduleux de l'Arizona agissent (44-1040).

Question (CA) : Mon épouse et moi regardent actuellement pour se déplacer à Graham, région du Texas. Je serais intéressé par une certaine propriété pour établir et/ou des maisons existantes sur la surface cultivée. Pourriez-vous nous dépanner ?

Réponse : « Demander à George et la colonne de mandrin » répond à des questions des consommateurs (et de quelques concessionnaires) concernant des immobilières. Cependant, bien que tous les deux I et M. Jacobus soient les courtiers d'immobilières qualifiés par Texas, et M. Jacobus est également un mandataire (voir le notre site Web chez askgeorge.net), nous n'utilisent pas le demand George et ne jettent pas la colonne pour obtenir des affaires.

Nous proposons que vous utilisiez votre Search Engine préféré (nous avons utilisé Google.com) et écriviez « Graham+Texas » (sans quotations). Google a renvoyé 29.900.000 résultats en 0.31 seconde. Vous devriez pouvoir localiser un courtier honorable qui peut vous aider dans votre recherche.

Question (la Floride) : Nous avons pris notre maison vers le haut pour la vente pendant plus de 4.5 mois. La société d'objet immobilier avec laquelle nous avons signé a indiqué notre un temps à la maison. Nous nous sommes sentis qu'ils ne faisaient pas en tant qu'elle ont dit dans le paragraphe 4 de notre contrat, « avec la diligence » en vendant notre maison. Nous avons demandé à être libérés du contrat. Ils ont dit qu'ils mais cela que nous avons dû attendre jusqu'au contrat expiré avant que nous pourrions signer avec une autre société d'immobilières. Nous avons limé une plainte avec le conseil des agents d'immobilières. En date de pourtant nous n'avons entendu rien de lui. Et il n'y a eu aucun effort pour que cette société d'immobilières essaye de vendre notre maison. Le propriétaire de la société d'immobilières nous a dit, cependant, qu'il nous a faits reculer dans un coin. La question est peut nous essayent de se vendre sur nos propres sans déblocage des immobilières qui ont notre liste ? Les immobilières énumérant la société peuvent-elles réclamer une commission ?

Réponse : Supposer que la convention de liste vous a signé a répondu à toutes les exigences d'un contrat valide de la Floride, vous car le vendeur a eu un devoir pour avoir lu et compris le contrat. Vous devriez avoir complètement lu les conditions et les dispositions de votre convention de liste avant de le signer, et abordez toutes les questions que vous avez dues un mandataire. Cependant, quand la société de liste (ou son agent) n'exécute pas en vertu de la convention de liste, et vous avoir la preuve dure que la performance ne s'est pas produite, puis vous pouvez avoir la cause pour un arrêt tôt de la convention.

En réponse à votre question spécifique, il est le plus susceptible que votre convention de liste prévoie le paiement de la commission de l'entreprise quand votre propriété est vendue et payée par l'acheteur, indépendamment de qui obtient l'acheteur. En essayant d'imposer vos droites dans le cadre d'un contrat, il est le meilleur d'avoir un mandataire -- réussi dans le litige de contrat, réviser le contrat et fournir le conseil.

Question (DEDANS) : J'ai récemment acheté une maison en octobre de 2005 dans le district historique de Fort Wayne, Indiana. La transaction a semblé aller régulièrement jusqu'à ce que j'aie eu à mes taxes foncières ce printemps. Elle semble que le propriétaire précédent en 2004 était contrevenant sur ses taxes foncières pendant l'année 2003 et la compagnie de titre n'a pas attrapé la délinquance. Les taxes foncières en Indiana sont toujours payées pendant l'année avant.

J'ai payé les impôts, mais je ne peux pas obliger la compagnie de titre à me rembourser. Ils m'ont indiqué pour aller à la Chambre de cour et pour obtenir la documentation. J'ai fait, envoyé leur la copie qui a indiqué que je n'ai pas eu la propriété de cette maison à l'heure de la délinquance. Je leur ai demandé pour obtenir ceci redressé à l'extérieur et pour me rembourser pour la quantité d'impôts contrevenants que j'avais payés. Ils ont ma copie de test de cela. Jusqu'ici, je n'ai entendu rien.

Quand la compagnie de titre fait-elle une erreur et la quantité était-elle la responsabilité du propriétaire précédent, qui est responsable de ceci ? Est-ce que ce pas une raison de passer par une compagnie de titre pour s'assurer tous les que privilèges contre la propriété sont payés est au règlement ?

Ceci avait maintenant continué pendant trois mois, et j'ai découvert ce soir du propriétaire précédent que la compagnie de titre ne l'a jamais contacté au sujet des impôts contrevenants. Que me conseilleriez-vous de faire ?

Merci à l'avance de votre conseil et conseils. Je suis fatigué d'appeler la compagnie de titre au-dessus de cette question. La condition règle-t-elle ces compagnies de titre ?

Réponse : Oui, la condition de l'Indiana règle des compagnies de titre. Nous vous proposons dossier une plainte avec le département de l'Indiana de l'assurance. Vous êtes apparemment allé au-dessus et au delà du rendement n'importe quel propriétaire si devoir supporter en raison d'une inadvertance de compagnie de titre. Comme vous avez mentionné dans votre email à nous, ce n'est pas la la quantité du dollar de l'inadvertance, mais le fait que vous n'auriez pas dû l'avoir payé en premier lieu si la compagnie de titre avait simplement réalisé son travail complètement.

Question (mA) : Salut. Nous avons mis notre maison sur le marché avec un courtier qui n'a pas fait des efforts diligents d'annoncer notre propriété et de trouver un acheteur. Nous avons essayé trois fois de mettre fin au droit exclusif de vendre le contrat de liste et il nous continue dire que nous ne pouvons pas faire cela parce que nous avons signé ce contrat avec lui. Nous lui avons écrit une lettre et son directeur expliquant que nous sommes dissatisfaits avec leur service et ne souhaitons faire des affaires avec eux plus. Ils maintiennent toujours notre maison sur le marché mais sans rien pour le signe de vente. Ils également n'indiquent pas que la maison et eux indiquent aux acheteurs potentiels que cette maison n'est actuellement pas en vente. Pourtant ils refusent de résilier le contrat. Svp, nous aider avec le conseil quant à la façon les inciter à annuler notre contrat de liste ainsi nous pouvons faire la vendre à un autre courtier énumérer notre maison par le MLS et.

Réponse : Veuillez lire notre réponse aux vendeurs en Floride qui ont une plainte très semblable au vôtre. L'entreprise d'immobilières maintenant votre propriété sur le marché sans a à vendre le signe, sans indiquer la maison, et les acheteurs potentiels de avis que la maison n'est actuellement pas en vente, est compatible à votre informer le courtier que vous souhaitez mettre fin à votre droit la convention de liste. Cependant, un tel « arrêt tôt » peut transporter avec lui un certain élément de passif pour vous en vertu des conditions de contrat de liste si l'arrêt tôt est sans cause. D'une part, le Massachusetts a un acte injuste de pratiques commerciales (chapitre 93A : Les personnes du chapitre 11. se sont engagées dans les affaires ; actions pour des pratiques commerciales injustes ; procès collectifs ; les dégâts ; injonction ; des coûts) et si vous pouvez montrer que l'entreprise de courtage n'a pas fait des efforts diligents de vendre votre propriété, vous pouvez pouvoir plaider avec succès.

Nous proposons que vous contactiez un mandataire. Indiquer au mandataire votre convention de liste et toutes les communications écrites que vous avez présentées à ou reçu de la société de liste ou de votre agent. Dire votre mandataire que vous croyez que l'agent n'exécute intentionnellement pas. Vous croyez également que l'agent essaye de forcer ses services sur vous quand vous ne les voulez pas, qui est le final dans la conduite non professionnelle.

Plus mauvais encore, il interdit son usager de la concurrence dans le marché en limitant l'entrée de MLS. Le mandataire devrait pouvoir te donner des conseils quant aux mérites de votre cas, comme des coûts probables si vous décidez de les poursuivre.

En règle générale, c'est toujours une bonne idée d'interroger un agent d'immobilières/société concernant n'importe quoi contenu dans une liste (ou une convention d'achat et de vente) cette vous ne comprennent pas complètement. Pour gagner la compréhension nécessaire de sorte que vous puissiez signer la convention avec le consentement au courant, il peut être paye les services d'un mandataire que une courte période (30 minutes ou une heure).