Demander à George et le jeter :

Demander à George et le jeter : Questions consommateurs du 13 février 2007

par George Stephens et mandrin Jacobus

Réponse : Quand un vendeur communique par le votre) agent d'immobilières de l'acheteur (qu'il ne peut pas fermer parce qu'il ne peut pas payer son hypothèque, la « quelque chose est » odeur de poisson devrait être votre première réaction. Pour commencer par, la seule manière que le vendeur ne pourrait pas payer son hypothèque est : 1. Si lui ou lui se vendaient pour une quantité qui est inférieure ce qui est du le prêteur plus les coûts fermants du vendeur ; et, 2. Le vendeur ne pouvaient pas apporter les fonds required à la table fermante. Si c'étaient le cas, ce serait certainement un poste substantif exigeant la révélation par le vendeur. Cependant, il est possible l'agent du vendeur n'a pas su que la quantité réelle le vendeur a dû le prêteur.           

Le chapitre traitant le défaut en la plupart en d'Indiana se contracte pour acheter la propriété immobilière, conditions « … si le vendeur est dans le défaut dû au manque du vendeur d'exécuter ou se conformer aux engagements, aux conditions ou aux conditions de ce contrat, acheteur sera autorisé à poursuivre droits et des remèdes tels que peut être disponible, à la loi ou dans les capitaux propres, y compris, sans limitation, action pour l'exécution spécifique de ce contrat et/ou dégâts monétaires…. »

Le résultat pour vous en ce moment, si vous souhaitez récupérer n'importe quels dépôts de garantie, droits d'inspection, etc. du vendeur, est vous peut souhaiter prendre votre cas à la cour de petites demandes de règlement (souvent désignée sous le nom d'une « cour du JP »). L'Indiana n'exige pas que vous soyez représenté par un mandataire pour intenter une telle action, mais si vous choisissez d'être représenté vous pouvez certainement. L'Indiana a une limite $6.000 qui peut être apportée devant une cour du JP, ainsi si vos coûts sont plus grands que cette quantité que vous pouvez souhaiter pour contacter un mandataire de l'Indiana pour apporter votre cas devant un tribunal d'arrondissement de l'Indiana.

Question (manganèse) : J'ai acheté une maison en mai de 2005. J'ai acheté la majeure partie de l'ameublement de maison. Il a laissé un vieux piano dans le sous-sol réclamant que la personne qui allait l'acheter a soutenu. Il m'a dit qu'il a donné le piano à un club local son défunt mari était dont un membre. Mon épouse et l'ancien propriétaire à la maison ont parlé de nous achetant le piano après que nous nous soyons fermés sur la maison. Cet dernier été l'ancien propriétaire a demandé si le piano était employé par mon épouse. Je lui ai dit qu'il avait été utilisé plusieurs fois par dernière année.            

Il y a quelques jours, j'ai reçu un appel téléphonique de l'ancien propriétaire réclamant le piano. Après 20 mois fait l'ancien propriétaire ont tous les droits au piano ou n'importe quelle chose autrement dans ma maison ? Y a-t-il des droits nationaux du Minnesota qui orthographient ceci à l'extérieur ? Cette vieille dame est très habituée à obtenir sa manière. Il a possédé un magasin de meubles local.

Réponse : Le piano comme n'importe quelle autre propriété laissée par le propriétaire précédent peut être interprété comme « abandonné » par le vendeur. La possession est 9/10 de la loi quand elle se rapporte à la propriété personnelle, bien qu'il y ait eu des exceptions. On doit demander, est-ce que cependant, que le propriétaire antérieur fait est doit le prouver sien ? Il peut appartenir à quelqu'un d'autre et le propriétaire antérieur le vole ! La vie n'est jamais simple.            

Elle aurait certainement été moins embrouillante pour chacun concerné si l'ancien propriétaire voulait n'importe quels postes de propriété personnelle qu'il a laissés dans la propriété que vous avez achetée, alors il devrait avoir pris des dispositions écrites avec vous. Par exemple, il pourrait avoir inclus les postes en tant que postes de « Non-Objet immobilier » inclus dans la vente (dans ce cas il n'aurait plus une demande de règlement valide pour eux), ou il pourrait avoir entamé un bail avec vous par lequel il ait maintenu la propriété des postes mais vous ayez eu la possession.            

Apparemment, cependant, ni le piano ni allégué d'autres postes de la propriété personnelle du propriétaire antérieur n'ont été adressés dans votre contrat d'immobilières. Le propriétaire antérieur peut juste bluffer espérant qu'il pourra contraindre la propriété de vous sous la « menace » d'un procès. Vous pouvez toujours répondre que vous avez décidé de maintenir le piano et tous les autres postes qu'il allègue étaient sa propriété personnelle, jusqu'à ce qu'il te fournisse une liste spécifiée (dans l'écriture) sur tous les articles et son épreuve de propriété de chaque poste. Il serait intéressant de voir comment il répond.            

Autrement, si vous souhaitez obtenir une réponse à votre question nous recommandons que vous consultez un mandataire du Minnesota pour chercher son avis concernant la propriété de la propriété personnelle.

Question (OU) : Je suis sur le point de se fermer sur une maison primaire dans le mois. Je me suis juste rendu compte que mon agent d'immobilières avait écrit, au commencement, « … vendeur pour payer des coûts fermants jusqu'à $6700 » comme négociés. Sur un supplément suivant, il a indiqué, »… vendeur pour assurer des coûts fermants jusqu'à $6700. «              

J'ai alors noté que le prix négocié avait augmenté de $6700. Fait-il ce moyen que les coûts fermants sont financés par moi au lieu d'être « payés » par le vendeur ? Je ne me rappelle pas autoriser ceci à mon agent.           

Quel recours ai-je ceci tard dans le jeu ? Pour le fond purposes, j'achète par l'intermédiaire de l'agent d'immobilières d'un développeur à la maison. Le prix négocié était 10K en dessous de prix demandé, mais j'obtiens maintenant le financement pour 11K au-dessus du prix négocié (c.-à-d. 500k-->490-->now 501K).            

Il semble que certaines des concessions que j'avais demandées (des appareils) suis financé et « également pas payé » par le vendeur pendant que nous négociions initialement. Y a-t-il quelque chose mal avec cette image ou est-ce que ce juste mon naivete est été un acheteur à la maison de première fois ? Est-ce que je peux adresser ceci au règlement ?

Réponse : Nous supposons que quand vous énoncez que vous achetez d'un développeur à la maison vous voulez dire que vous avez signé un contrat pour acheter d'un nouveau constructeur à la maison. En plus, cela « agent d'immobilières » que vous vous êtes référé dans votre email comme « mon agent » représente vos intérêts en tant qu'acheteur dans une capacité fiduciaire et cela vous avez signé « droite exclusive une convention de représenter acheteur » par opposition à une convention limitée d'agence ou une autre convention conformément « à la brochure initiale de révélation d'agence » priée pour être donné aux acheteurs estimatifs et aux vendeurs en Orégon.            

Etant donné les paramètres ci-dessus, nous le trouvons alarmer que vous « vous êtes rendu compte, » ou « juste noté, » ou « … J'ai alors noté… » chapitres de l'original et des contrats d'achat amendés. Nous supposons également que vous avez signé chacun de ces contrats. Vous en avez devoir de diligence pour lire et comprendre et tous les contrats dans lesquels vous entrez (« signe ») ou, comme alternative, pour engager un mandataire qui peut expliquer les conditions et les dispositions de lesdits contrats.            

Vous demandez, « peux j'adresse ceci au règlement ? » signifiant, « le degré de malaise que vous jugez si votre agent représente vraiment vos meilleurs intérêts. » La réponse est, « oui. Vous pouvez refuser de se fermer. » Cependant, nous ne recommandons pas cela. Nous recommandons que vous communiquez avec l'agent d'immobilières qui représente vos intérêts aussitôt que possible et le fait savoir exactement comment vous vous sentez et pourquoi.

Question (VA) : Je suis en cours d'acheter une maison en Virginie qui a un petit réservoir de propane à l'extérieur de nouveau au service une cheminée de gaz. Quand j'ai appelé pour découvrir le coût de remplir le réservoir, j'ai été dit que le propriétaire ne possède pas le réservoir, mais loue à la place le réservoir sur une base annuelle.             

Le fait que le propriétaire louait cet ensemble n'a pas été révélé. En fait, les deux agents d'immobilières avaient supposé qu'il a été possédé. Le coût d'un nouveau réservoir est environ $600. Il est assez significatif pour se demander si j'ai n'importe quelles raisons légales pour demander qu'elles payent le réservoir.

Réponse : Si vous cherchez une opinion légale, nous recommandons que vous contactez un mandataire de la Virginie.            

Quand une propriété est achetée a basé sur le « rapport du déni » d'un vendeur qu'il est fondamentalement acheté « comme est sujet » à tous les postes révélés dans le contrat d'achat et de vente (du rapport de déni de la Virginie :  » (a)… un RAPPORT RÉSIDENTIEL de DÉNI de PROPRIÉTÉ déclarant que le propriétaire ne fait aucune représentation ou garantie quant à l'état de la propriété, à moins que comme autrement fourni dans le contrat d'achat,… ").            

Également, à notre avis, vous a eu acheté la propriété soumise basée sur l'autre choix que le vendeur a eu (" (b)… un RAPPORT RÉSIDENTIEL de RÉVÉLATION de PROPRIÉTÉ révélant des défauts en état de la propriété réellement connue par l'owner."), là n'est aucun endroit sur cette forme pour révéler qu'un réservoir de propane loué est exigé pour faire fonctionner la cheminée, et que le réservoir existant n'est pas possédé par les vendeurs.            

C'est le type de chose une s'attendrait à ce que l'agent de liste découvre des vendeurs, ou l'agent de vente (vôtre) demande à l'agent de liste en faisant votre proposition, si on ne le révélait pas autrement.            

Un agent d'immobilières ne devrait pas simplement supposer qu'un poste est possédé par le vendeur juste parce que le poste est situé sur la propriété. Par exemple, des rondelles, les dessiccateurs, les réfrigérateurs et d'autres appareils sont rarement laissés sur la propriété à moins que le poste soit de manière permanente apposé ou un acte de vente de non-objet immobilier est inclus en tant qu'élément du contrat. Si nous voyions un réservoir de propane, notre première question comme acheteurs serait « il va ou reste ? » Ce devrait également être la première question qu'un agent d'immobilières représentant les intérêts d'un acheteur devrait poser, si l'agent ne savait pas.            

L'autre chose que vous pourriez proposer à votre agent est médiation, particulièrement si cela est fourni dans la convention d'achat et de vente vous et le vendeur signé.