Demander à George et le jeter :

Demander à George et le jeter : Questions des consommateurs - 14 décembre 2004
par George Stephens et mandrin Jacobus

La deuxième question est basée outre de la première. Je veux vendre le temps de maison au printemps. Cela signifierait nous avons seulement eu la maison pendant approximativement 1.5 année, ainsi je crois que nous allons devoir payer des impôts sur les plus-values sur le bénéfice. Qu'exactement payez-vous dessus avec des impôts sur les plus-values ? Disons-nous a acheté la maison pour $280.000 et nous finissons vers le haut la vente pour $300.000. Payons-nous des impôts sur les plus-values juste sur le bénéfice $20.000 ? Si oui, quel est le pourcentage ? En outre, si l'agent d'immobilières charge 6 pour cent de la vente de la maison peuvent-ils nous soustraire cela du bénéfice $20.000, nous laissant avec seulement un peu sur lequel pour payer des impôts sur les plus-values ? - Stupéfié au Minnesota

Cher stupéfié au Minnesota : Quant à votre première question concernant votre copropriété de la propriété, je ne vois aucune différence entre une vente pure de la propriété et votre compagnon de chambre achetant vos 50 pour cent. Selon le site Internet de WebLocator traitant des lois résidentielles d'immobilières du Minnesota, la propriété conjointe et les locataires en commun sont les deux méthodes les plus populaires de copropriété. La différence primaire, cependant, est que la propriété conjointe fournit une droite de la survie attendu que les locataires en commun ne fait pas. Si vous deviez mourir, par exemple, votre intérêt de propriété immobilière passerait dessus à vos héritiers en tant qu'élément de votre patrimoine.

La définition continue en déclarant cela si les co-owners ne peuvent pas convenir sur l'utilisation, la vente, ou la possession d'une pièce de propriété -- essentiellement ce qui existe entre vous et votre compagnon de chambre, elles peuvent devoir aller à la cour résoudre la question dans une action de cloison. Dans une action de cloison un colocataire ou le locataire en commun demande à la cour pour dédoubler la propriété d'une foire et juste d'une façon. Il peut être difficile diviser propriété immobilière et il peut être difficiles vendre des intérêts partiels, ainsi une cour commandera habituellement que la propriété soit vendue et le montant de la vente est distribué aux co-owners proportionnellement à leurs intérêts.

Ceci nous mène à votre deuxième question comportant l'imposition fédérale sous forme d'impôt sur les plus-values. D'abord, je vous renvoie à la publication 523 d'IRS. Vous et votre compagnon de chambre ne rencontreriez pas le « essai d'utilisation » exigeant que vous avez utilisé la maison en tant que votre résidence principale pour deux des cinq dernières années de la propriété. Cependant, il y a la possibilité que vous pouvez pouvoir exclure une partie de l'impôt sur les plus-values, comme suit :

Pour être habilitée à cette exclusion, votre maison doit avoir été possédée par vous et avoir été employée en tant que votre maison principale pendant une période au moins de deux sur les cinq années avant sa vente. Les deux années peuvent se composer de 24 pleins mois ou de 730 jours. Les absences courtes, comme pendant des vacances d'été, comptent comme périodes d'utilisation. De plus longues coupures, telles qu'un sabbatical d'une année, ne font pas. Vous ne devez pas également avoir exclu le gain sur une autre maison vendue pendant les deux années avant la vente courante.

Si vous ne rencontrez pas la propriété et n'utilisez pas des essais, vous pouvez être permis d'utiliser une quantité maximum réduite d'exclusion si vous vendiez votre maison due à la santé, un changement au lieu de l'emploi ou des circonstances imprévues. Les circonstances imprévues peuvent comprendre le divorce ou une catastrophe naturelle ayant pour résultat un accident à votre maison, par exemple.

Je conseille vous et votre compagnon de chambre de consulter un professionnel d'impôts concernant si vous qualifieriez pour des exclusions l'unes des de plus-values. Si vous ne qualifiez pour aucun de eux, et vous avez possédé la propriété pour 366 jours ou plus, vous pouvez être imposé à 5, 15, 25 ou 28 pour cent ou à une combinaison des taux. Ces niveaux d'impôts sont connus en tant que plus-value à long terme et s'appliquent aux actifs que vous maintenez pendant au moins 366 jours (plus d'un an). Pour des actifs vous vous êtes maintenu pour plus moins d'un an, votre gain sera très probablement imposé en tant que produits ordinaires.

Cependant, de nouveau, je vous invite tous les deux à consulter un professionnel d'impôts car la propriété de votre maison est juste une des éléments qui comportent votre image totale d'impôts.

Cher demander à George : Je suis un agent d'immobilières dans le Texas. J'ai deux ou trois usagers qui ont essayé d'acheter une maison et ont signé un contrat obligatoire avec un constructeur. Ils ont plus tard décidé qu'ils ne pourraient pas se permettre la maison. Leur emprunt était approuvé par le constructeur, mais ils n'ont pas aimé le paiement.

Je les ai avisés qu'ils ne peuvent pas récupérer leur argent sérieux. Ils ont insisté sur le fait qu'il y a des lois qui les protègent et qu'elles ont parlé avec un mandataire. Je suis en désaccord avec eux et leur avocat parce qu'ils ont signé ce contrat sachant le prix de la maison et maintenant ils veulent leur arrière d'argent. Veuillez conseiller si un acheteur, qui a mis l'argent sérieux vers le bas et a entamé un contrat de constructeur, peut obtenir son argent sérieux recule d'un constructeur dans toutes les circonstances ? - Controversable

Cher Contentious : Ah, garçon ! La réponse à votre question est qu'il y a des « circonstances » dans ce qu'un consommateur ou un concessionnaire d'immobilières pourrait « penser » un contrat écrit est valide et exécutoire mais en fait il n'est pas vraiment.

Mais d'abord, j'ai quelques avertissements à te passer le long. Vous ne voulez pas ne fournir à vos « usagers » aucun rapport qui pourrait être interprété en tant qu'avis juridique. La loi de pratique sans permis est des causes de déchéance la suspension ou de votre permis d'immobilières du Texas.

En outre, quand un « usager » déclare qu'il ou il est représenté par un mandataire, vous pouvez être en désaccord avec ce que le mandataire dit mais dans le Texas -- comme d'autres conditions dans lesquelles vous avez un rapport d'agence avec un usager, vous devez obéir toutes les instructions légales de votre usager. Par exemple, que le mandataire énonce-t-il est-il les protections des consommateurs s'est-il permis votre usager ? Par exemple, y avait-il des incitations offertes par le constructeur qui serait interprété par une cour car des violations trompeuses de Loi de pratiques commerciales ?

D'une part, assumer le contrat est valide et exécutoire, une des clavettes ici est, « ce qui fait la condition de contrat dans l'écriture ? » Une disposition de contrat significative est ce qui se produit en cas l'acheteur ou le constructeur enculasse le contrat.

L'habileté avec succès « back-out » d'un acheteur ou enculassent un valide, le contrat exécutoire du Texas dépend de plusieurs facteurs comprenant, mais non limité à, la forme sur laquelle le contrat a été écrit, dispositions spéciales contenues dans le contrat qui pourrait permettre une culasse autrement apparente, l'agent et/ou l'attention du représentant de constructeur aux détails required (tels que des notices de révélation, etc.), si les parties ont fait réellement ce que le contrat a exigé de elles de faire, et tous les imprévus énumérés dans le contrat, pour appeler juste uns.

Cher demander à George : Combien de commission un courtier d'immobilières ou le vendeur du courtier devrait-il prendre ? Où trouverais-je cette information ? Un agent d'immobilières m'a donné les écritures qui ont énoncé qu'une commission sur les ventes 6 de pour cent s'applique au courtier mais à une autre page une commission de 3 pour cent va à l'agent. Je ne sais pas à ce que ressemble un contrat- cadre ou ce qu'être les commissions devraient. Si je combine les deux ceci égale la commission de 9 pour cent. Cela semble trop élevé à moi. Est-ce que c'est un contrat typique ? - Tracassé

Cher tracassé : Les commissions et/ou les droits d'immobilières sont négociables entre les consommateurs et les sociétés d'immobilières fonctionnant avec eux. Ceci s'applique si la société fonctionne dans une capacité d'agence ou de non-agence. La plupart des droits nationaux, Commissions d'immobilières, associations de REALTOR® et services d'inscription multiple évitent de limiter ou régler quelle société d'immobilières peut charger un consommateur.

Ainsi, je peux seulement parler avec certitude quant à ce que mon Houston, le Texas a basé le courtage essaye habituellement de facturer différents types de transactions. Je ne peux pas ne parler avec aucune certitude quant à ce qui l'autre charge de courtages d'immobilières.

Par exemple, ma société essaye habituellement de prendre un total de commission de 6 pour cent énumérer et vendre les immobilières résidentielles de revente, un total de commission de 7 à 10 pour cent pour énumérer et vendre la terre (non améliorée) peu développée, et 5 pour cent pour énumérer et vendre la nouvelle construction. Je dis des « essais pour charger » parce que même au sein de ma propre société elle varie. Presque chaque affaire est différente. Le résultat, une entreprise de courtage d'immobilières a l'autorité pour négocier tous les argents faits payer aux consommateurs pour les services qu'elle fournit.

Cher demander à George : Où peux-je trouver les listes disponibles des forclusions pour la Californie méridionale ? - Acheteur Pennywise

Cher Pennywise Purchaser : Vous devrez faire un peu du travail aussi. Accéder votre Search Engine préféré et écrire « les listes libres de forclusion pour la Californie méridionale » dans la barre de recherche. Vous constaterez que certaines des listes sont libres, une certaine laiss vous de jeter un coup d'oeil libre (comme un échantillon), et les autres facturent réellement l'information. Je suspecte, mais ne sais pas à coup sûr, que dans la majorité de cas les listes « libres » de forclusion sont simplement amorce pour te fournir un minimum d'information exigé pour rester hors de l'ennui avec des statuts de protection des consommateurs de CA, tout en vous tentant avec les services en ligne de payer-pour-souscription qui fournissent les « toutes les » informations.

Cependant, limer cette réponse sous « il y a un surgeon défrayé chaque » catégorie minutieuse à moins que vous soyez disposé à passer une certaine heure sérieuse se renseignant sur des forclusions, quoi rechercher, ce qui à éviter, et puis fait également de la recherche au sujet de ceux qui ont été réellement réussis en obtenant des propriétés utilisant cette méthode.

Chers lecteurs : Mea culpa ! J'ai reçu un certain nombre de messages concernant le rapport suivant que j'ai fait très à frustrant dans les temps d'objet immobilier la colonne a daté 11/23/04 :

Cependant, je n'ai jamais entendu parler d'une propriété résidentielle appartenant aux investisseurs qui a seulement exigé l'acompte de 10 pour cent. Je suspecte que vous ayez dit le prêteur que vous avez eu l'intention d'occuper le logement, ou vous ai occupé réellement le logement avant que ce soit devenu une propriété locative appartenant aux investisseurs.

Un Knoxville, l'agent d'immobilières du Tennessee, qui possède également plusieurs propriétés résidentielles en tant qu'investisseur, écrit qu'il a des hypothèques de 95 pour cent LTV sur tous excepté une pour lesquelles il a obtenu 90 un emprunt des pour cent LTV.

J'ai également eu des nouvelles du roseau Austin-basé de David, d'un banquier d'hypothèque du Texas et d'un chroniqueur veteran de trois ans pendant des temps d'objet immobilier. En plus d'un certain nombre de M. saillant Reed de remarques offert concernant le PMI, le Fannie Mae, le Freddie Mac, et une « multitude d'emprunts de propriété d'investisseur à moins de 20 pour cent vers le bas, » il a énoncé :

« Je parierais que votre lecteur n'a pas acheté la propriété car un primaire alors sorti ou dit le prêteur l'était une location quand ce n'était pas… lui est juste ce 10 pour cent -- ou moins -- en baisse les emprunts d'investisseur sont beaucoup plus banaux que l'on a pourrait imaginer. Avoir un jour splendide ! » l