Demander à George et le jeter :

Demander à George et le jeter : Questions consommateurs du 24 avril 2007

par George Stephens et mandrin Jacobus

Je me demandais juste si c'était typique ou pas, comme la majorité d'articles que j'ai lus indiquer que l'agent d'immobilières a habituellement un temps difficile obliger le vendeur à réduire le prix demandé, mais ce semble l'opposé ici.

Réponse : Pour commencer par, l'agent d'immobilières de liste doit obéir toutes les instructions légales que vous lui fournissez. Ainsi vous, pas l'agent d'immobilières, déterminez le prix demandé. Deuxièmement, une CMA est un guide quant aux cours en bourse, sous des conditions de marché courantes, de votre maison. Elle devrait montrer les propriétés comparables au vôtre qui sont sur le marché (signification aussi étroitement à une reproduction comme possible de tous points comprenant la taille de sort, les chambres à coucher, les bains, et d'autres attributs physiques), a réglé à toutes les variations. Une fois que l'agent d'immobilières exécute un CMA réel, il devrait être clair à tous les deux vous et l'agent d'immobilières ce qui être le prix demandé devrait.

L'agent d'immobilières peut habituellement déterminer basé sur quelles propriétés comparables se sont vendues réellement pour dans des transactions objectives et de tierce personne (c.-à-d. les vendeurs et les acheteurs indépendants, aucunes conditions peu communes, etc.) comme pourcentage de prix demandé. Si les moyennes réelles des prix de ventes à être de 95 pour cent de prix demandé, alors l'agent d'immobilières suggèrent vous demandez la valeur indiquée par le CMA divisé par 0.95. Par exemple, si la CMA indique une valeur de $250.000, puis votre prix demandé devraient être $263.158.00.

Question (GA) : Les agents d'immobilières en tant qu'entrepreneurs indépendants effectuent leur travail selon les méthodes de l'agent et sont responsables à leurs entreprises de courtage seulement des résultats obtenus dans les directives de l'agent/du contrat ferme et des politiques de l'entreprise.

Selon les commissions RE (la Géorgie, au moins), la loi de permis fournit la société que l'habileté « approuvent » tout la publicité. Est-ce que je l'acquiescement à tout le nom ferme, les logos, le contact # ' s, les tailles de # ' s, l'information non-fallacieuse ou imprécise, etc., mais des agents, comme les entrepreneurs indépendants, comprennent-ils complètement n'ont pas le droit de sélectionner avec quels annonceurs ils veulent annoncer et négocier leurs propres conditions ? Me laisser te fournir les détails de ma situation.

J'ai été un abonné direct de Realtor.com pendant le temps entier que j'ai été un agent. Il y a plusieurs années ma société s'est contractée avec Realtor.com pour fournir une souscription de Realtor.com à tous les agents à aucun coût à l'agent -- avec des cordes naturellement -- droits de nom communiqué selon les temps de réponse. J'ai choisi de ne pas participer et ai continué à payer indépendamment. C'était un grand choix sur ma partie puisqu'il s'est avéré ne pas être le même niveau des dispositifs. Le régime ferme-parrainé s'est amélioré avec le temps mais ne semble toujours pas acceptable à moi et à la manière que j'utilise Realtor.com.

Ma souscription avec Realtor.com est avec un renouvellement annuel. Cette année, j'ai été dit en aucun cas suis moi ai laissé être renoncé et continue pendant que j'ai été directement avec Realtor.com. J'ai refusé de me conformer, pourtant ma société et Realtor.com m'indiquent que je n'ai aucun choix. C'est obligatoire. Ceci semble être une violation de mes droites comme entrepreneur indépendant plutôt qu'une politique pour s'assurer me suis conformément à toutes les directives de publicité. Est-ce que je suis hors de ligne ?

J'actuellement n'accepte pas des noms communiqués ou la relocalisation parce que les politiques de compagnie pour ce type d'affaires ne sont pas compatibles à mes buts. C'est mon choix. Je me sens qu'il est excellent que ma société offre de telles indemnités à ceux qui les veulent. Mais comment peuvent-elles forcer la méthode sur moi juste parce qu'elle s'avère justement être dans le royaume « de la publicité approuvante » ? J'ai peur pour gaspiller le temps et les dollars légaux essayant de livrer bataille non-winning. Aide !

Réponse : La manière la plus facile de comprendre ceci est ce droit national de la Géorgie -- comme dans la plupart des autres conditions, exige que vous travaillez par un courtier de parrainage. Le courtier de parrainage est responsable de votre conduite, le cas échéant, et donc est autorisé à régler les règles sous lesquelles vous fonctionnez.

Une autre manière de regarder ceci est de se rendre compte que le statut indépendant d'entrepreneur soit une analyse spéciale d'IRS, applicable aux agents d'immobilières parmi certains autres professionnels. Que le statut permet à des courtiers d'immobilières d'éviter doit verser le refus, la sécurité sociale, le Medicaid et d'autres impôts sur le gouvernement national fédéral et. Afin de qualifier pour vous transporter comme entrepreneur indépendant, un courtier d'immobilières doit maintenir dans votre dossier indépendant d'entrepreneur, un rapport annuel de la compréhension dans quel vous, l'associé, les postes de condition qui sont semblables ou les mêmes que les 9 postes suivants :

I, condition de ________________ (associé) comme suit :

1. Je suis un vendeur de ____ de ___broker dûment qualifié dans la condition du ________ et AM affilié comme entrepreneur indépendant avec le ________________ (courtier).

2. J'ai payé tous mes propres redevances et droits d'adhésion.

3. J'ai payé toutes mes propres charges d'automobile et de transport sans recevoir n'importe quel remboursement du courtier.

4. J'ai payé tout le divertissement et d'autres charges fortuites relativement à solliciter des listes et à obtenir des espérances sans recevoir n'importe quel remboursement.

5. Je n'ai pas été requis par le courtier de ne maintenir aucun programme spécifique.

6. Je n'ai pas dû consulter avec le courtier concernant l'ordonnancement de mes vacances ou heures de travail.

7. Je n'ai reçu aucun salaire ou l'indemnité et moi de maladie suis compensée à la commission.

8. J'ai payé mes propres produits et impôts de FICA.

9. Mon association avec le courtier peut être mise fin par l'une ou l'autre partie à tout moment sur la notification donnée à l'autre ; mais les droites des parties à aucun droit qui s'est accumulé avant l'arrêt ne sont pas privées par arrêt.

En d'autres termes, comme entrepreneur indépendant vous avez été, à l'avance, d'accord sur les 9 rapports ci-dessus. Il n'y a aucun autre juste qui s'accumulent à vous comme entrepreneur indépendant, excepté la droite de mettre fin à votre association avec votre courtier. Si votre courtier utilise également une convention indépendante d'entrepreneur (« AIC ») entre vous et le courtier, vous devriez consulter le chapitre qui énonce les conditions d'accord sur lesquelles vous avez été, traitant « approuver annonçant » le chapitre de votre AIC.

Question (MOIS) : Je recherche une propriété du côté mexicain de la bordure, avec un prix demandé d'environ 50.000 pesos. Savez-vous d'une partie ? J'espère que je peux trouver un.

Réponse : Nous proposons que vous choisissiez votre Search Engine préféré et écrivons le « Mexique + les immobilières » sans quotations. Nous avons utilisé Google et il a renvoyé 24.800.000 emplacements. 50.000 pesos mexicains est actuellement environ $4.549.35 USD, qui n'est pas vraiment argent à payer la propriété -- si amélioré ou terrain vierge, aux Etats-Unis ou au Mexique. Nous proposerions de communiquer avec quelques sociétés actives au Mexique et leur donnerions les détails pour lesquels le type de propriété immobilière vous cherchent.

Question (TN et Floride) : J'ai placé mon townhome à vendre en novembre de 2006. Ma maison est située dans la plantation la Floride (comté de Broward). Mon problème est mon association. Ils ont annulé deux affaires jusqu'ici et un tiers a marché à partir de l'achat en raison des craintes des actions de l'association. Les deux premières affaires ont été approuvées par leurs prêteurs et avaient répondu à toutes les exigences financières du prêteur.

L'affaire #1 a été annulée par mon association pendant 48 heures avant que nous devions se fermer. La deuxième affaire a été annulée par l'association pendant 5 jours avant de se fermer. Je suis à une perte pour que ce que fasse en ce moment. Mon épouse et enfants ont depuis replacé au Tennessee et j'allais acheter une nouvelle maison avec mes capitaux propres et ai fait installer tout. Quand la première affaire a été annulée j'ai dû financer ma nouvelle maison par 100 pour cent de financement. Remercier la qualité que j'ai eu le crédit pour faire cela. J'ai pensé quand nous avons eu une deuxième offre et les acheteurs étaient approuvés que mes problèmes partiraient. Après l'association annulée qui s'occupent me suis maintenant parti avec trois hypothèques et un nouveau travail qui va nullement payer eux.

Je suis au risque sérieux maintenant de perdre ma maison de la Floride et les $100.000 dollars de capitaux propres que j'ai dans cette maison. Mon agent d'immobilières me dit cela en ses années 20+ d'expérience qu'il n'a jamais trouvé ce problème. Puisque je suis au Tennessee maintenant moi ont demandé à mon père de poursuivre un avocat pour moi de la Floride pour voir quelle mesure je peux prendre. Le problème est que ce tout prend du temps et j'ai peur qu'ils empêcheront sur ma maison et je perdrai tout en raison des actions de cette carte d'association en annulant mes ventes.

Mon avis personnel est qu'il y a une certaine forme de discrimination allant sur ici en raison de la course et de la couleur des deux familles qui allaient acheter ma maison. Leur crédit dans les deux cas était assez bon pour être approuvé pour un townhome $250.000 et tous les deux étaient prêts à se fermer. L'association a indiqué dans les deux cas qu'ils annulaient les affaires en raison des problèmes de crédit. L'association ne me parlera pas et ne donne pas à mon agent d'immobilières une attitude chaque fois qu'il appelle. Je juste ne sais pas quoi faire. S'il y a tous conseils que vous pouvez me donner, je l'apprécierais beaucoup.

Réponse : Vous devez engager un mandataire AUSSITÔT QUE POSSIBLE. Un mandataire peut limer une injonction temporaire en votre nom si lui ou lui partage vos soucis concernant une forclusion. Le service de nom communiqué d'avocats de la Floride est localisé ici.

Si ce que vous alléguez est vrai, n'importe quel avocat en valeur son sel va descendre sur ce à la maison l'association de propriétaires pour des pratiques discriminatoires, et peut même les tourner dedans à la Floride appropriée et aux agences fédérales de conformité, telles qu'eeoc.gov.

Une note, vous devriez avoir une copie de tous vos documents d'association (règles, réglementations, engagements restrictifs, etc.) et ceux vous avez reçu quand vous avez acheté votre townhome de la Floride. Votre mandataire peut demander des copies de ceux.