Demander à George et le jeter : Questions des consommateurs - 28 septembre 2004
par George Stephens et mandrin Jacobus
Cher demander à George : Est-ce qu'est-il légal pour qu'un individu non-qualifié reçoive un droit pour présenter un acheteur à un vendeur ? - Prudent Cher Cautious : Les lois de qualification de condition interdisent un concessionnaire d'immobilières de payer un droit de nom communiqué à une personne illicite. Nous notons que vous écrivez du Texas. Dans cette condition, mettant en rapport un acheteur estimatif, le vendeur, le propriétaire, ou le locataire avec une autre personne relativement à une transaction proposée d'immobilières est un acte exigeant la personne faisant le nom communiqué à qualifier si le nom communiqué est fait avec l'espérance de recevoir la considération valable. Aux fins de ce chapitre, le terme « considération valable » comprend mais n'est pas limité à l'argent, aux cadeaux des marchandises ayant une valeur au détail plus considérablement que $50, aux bonifications de loyer et aux remises. Ainsi en réponse à votre question spécifique, concernant le nom communiqué des espérances, une personne non-qualifiée ne peut pas être donnée ni peut lui ou lui pour recevoir la considération valable incluant mais non limitée à, l'argent, les cadeaux des marchandises ayant une valeur au détail plus considérablement que $50, les bonifications de loyer ou les remises. Cependant, un concessionnaire du Texas peut donner à la personne non-qualifiée des marchandises et/ou des certificat-primes, si elles sont $50 ou moins et ne peuvent pas être utilisées comme argent comptant. Cher demander à George : Un acheteur a loué une propriété de condominium de ma société et également a signé un contrat d'achat novembre passé, 2003 avec un jeu fermant pour le 31 octobre 2004. Le locataire (acheteur) veut maintenant son dépôt de garantie de bail et argent sérieux retournés à son en raison des soucis de sécurité et des crimes allégués se produisant dans le complexe. La manière que je vois la situation, ceci n'est pas une raison valide de résilier le contrat. Il n'a pas été rejeté pour un emprunt, ainsi ce semblerait lui sera dans le défaut quant à son contrat d'achat. L'émission est que le locataire (acheteur) étudie pour être un mandataire et travaille pour un cabinet juridique. Les propriétaires ont une maison gentille que j'ai énumérée en vente, et estiment qu'un mandataire avec le cabinet juridique du locataire pourrait l'obtenir de façon ou d'autre hors de son contrat. Ils, à ma suggestion, cherchent le conseiller juridique. Mais ils sentent cela si le locataire libère l'argent sérieux et le dépôt de garantie de garantie de bail à eux en tant que certaine forme de considération, cela qu'il serait préférable plutôt qu'essayant d'actionner tous les thèmes légaux. Nous n'avons pas encore approché son agent mais est ce ce que nous considérons. Conviendriez-vous ? - Méticuleux Chère Meticulous : Nous convenons que vous avez correctement conseillé vos usagers de chercher le conseiller juridique. Au mieux, louer-à-acheter les affaires peut devenir tortueux et complexe. Nous comprenons que vous êtes situé dans le Texas. Les documents de gouvernement sont l'association du Texas de la convention de bail résidentielle de REALTORS® et le contrat résidentiel du condominium de la Commission d'immobilières du Texas (revente). À moins que les deux contrats aient été attachés ensemble, je les manipulerais en tant que deux conventions séparées. Si les défauts de locataire sur elle bail, suivent alors les dispositions de défaut de la convention de bail. Si le locataire (comme acheteur), défauts sur l'achat, manipulent alors selon ses dispositions indiquées de défaut. S'il a une année pour obtenir l'approbation de prêteur (c'est-à-dire, l'approbation du prêteur que l'acheteur rencontre les directives du prêteur en tant qu'étant solvable), alors suivre le supplément d'état de financement de tierce personne exactement. Temps de langue le « … est de l'essence ; la conformité stricte aux temps pour la performance ci-dedans indiquée est » moyen exigé exactement cela. S'assurer que l'acheteur (locataire) s'est conformé à ses obligations d'informer les vendeurs et/ou leurs représentants. Noter le dernier paragraphe du supplément. Vous êtes autorisé, par la signature de l'acheteur, recevoir l'information du prêteur concernant l'approbation d'emprunt de l'acheteur. Comme résultat, ici, « oui, » nous sommes d'accord avec vous et les propriétaires qu'il serait préférable à actionner toutes les émissions légales. Vous pouvez l'inciter probablement à prouver l'application opportune de prêteur et cela (au moins à ce prêteur particulier) il n'était pas approuvé. Mais l'aggravation et les coûts légaux sont le plus susceptibles pas en valeur elle. Quant à la convention de bail, déduire de son dépôt de garantie de garantie tous les fonds auxquels les propriétaires sont autorisés par la convention de bail et remboursent le reste, le cas échéant. Cher demander à George : Je sais qu'il est maintenant illégal que un REALTOR® achète la propriété afin de la revendre. Mais le REALTOR® peut-il maintenir les droites minérales à cette propriété après qu'il la tourne autour et vende ? - Curieux Cher Curious : Vous semblez écrire de Goliad, le Texas. Par conséquent, je répondrai à votre question maintenant dans l'esprit les statuts applicables du Texas. Pour commencer par, là n'est aucun droit national dans le Texas -- ou n'importe quelle autre condition, celle choisit REALTORS® dans la liste de la condition de prohibitions. Des concessionnaires d'immobilières, d'une part, sont habituellement interdits de faire n'importe quoi généralement considéré contraires à l'intérêt public. Un REALTOR® est également un concessionnaire d'immobilières. En soi, le concessionnaire ne doit prendre aucune mesure qui placerait le concessionnaire en mesure pour tirer profit d'un consommateur. Ainsi, si le concessionnaire achète la propriété pour le propre compte du concessionnaire, le concessionnaire doit révéler le fait -- dans l'écriture, cela il ou lui est qualifié en tant qu'un courtier ou vendeur d'immobilières. Cher demander à George : J'ai un lotissement à marge latérale zéro maison. J'ai vécu dans la maison pendant six années. La prochaine porte de sort a été vendue et le nouveau propriétaire et le constructeur m'ont contacté concernant ma barrière. Il la réclame a 10 ans " sur leur propriété. J'ai contacté la compagnie de titre et il a confirmé que la barrière est en effet au-dessus de la ligne de propriété. Y a-t-il quelque chose que je peux faire pour ne pas déplacer la barrière ou pour ne pas payer lui ? - Conscient des coûts Cher Cost-conscious : Avez-vous établi ou vous êtes-vous contracté pour établir la barrière ? Si vous faisiez, l'emplacement de la barrière est de manière dégagée votre responsabilité. D'une part, si la disparité est le résultat d'une étude défectueuse ou imprécise, vous pourriez avoir recours ou pouvoir obtenir du soulagement de l'arpenteur. Une approche pratique serait de communiquer avec le nouveau propriétaire. Voir si vous pouvez dédoubler le coût avec lui. Conflits au sujet de l'emplacement réel des barrières -- cependant habituellement valide quant à une partie ou à demande de règlement d'une autre personne, conduire aux rapports peu amicaux et un-neighborly. Ils sont rarement en valeur l'angoisse existentielle qui les accompagne dans une communauté résidentielle. | 
