Comment se faire sortir des problèmes quand votre investissement est lointain par Clifford A. Hockley
Imaginer si vous habitiez dans Boca Raton, la Floride, et vous possédiez une propriété d'appartement de 60 ensembles à Kansas City, Missouri, qui n'exécutait pas. Comment le savez-vous n'exécute-t-vous pas ? Vous avez l'ennui effectuer les paiements d'hypothèque. Vous avez appelé les courtiers d'appartement et les directeurs de propriété locaux et découvert que le taux d'occupation du marché est de 90 pour cent, mais le taux d'occupation de votre propriété est de 60 pour cent. Que faites-vous ? Propriété de fond Juste comme des romances de fond, vous devez travailler peu un plus dur. Vous avez deux choix en manageant la propriété : - Engager un directeur sur place que vous dirigez de loin
- Engager un directeur de propriété local qui dirige le directeur sur place
Dans l'un ou l'autre cas vous ne pouvez pas simplement marcher loin et s'attendre à ce que tout soit pris en compte. Dans les deux cas sans enregistrement régulier, ils oublieront vous. Structure pour le succès D'abord vous devez s'assurer que la propriété est en état louable. Si elle n'est pas, vous ne pouvez pas s'attendre à ce que les directeurs réussissent. Comme chacun, les locataires ont des choix. Une propriété qui semble loqueteuse et l'en considération non pris n'attireront pas des locataires. Ils choisiront une meilleure propriété de regard. Un meilleur regard est également avec émotion perçu comme plus sûr. Un bon emplacement est critique. Si vous achetiez dans un emplacement malheureux, vous aurez plus de crime, plus de dépannages et un moment plus difficile attirant des locataires. En outre, une propriété qui regarde la course vers le bas n'attirera pas un directeur de bonne qualité. Je parle d'une expérience personnelle. Si votre propriété a les murs moisis, les plafonds disjoints et les herbes s'élevant partout, vous aurez une difficulté trouvant un directeur sur place -- beaucoup moins un directeur sur place de bonne qualité -- n'importe comment beaucoup vous les payent. Une fois que vous avez veillé que la propriété est en état louable, vous voulez trouver le meilleur directeur de propriété sur place qui vous pouvez obtenir. Ce qui est le plus important est que le directeur a l'habileté de louer des ensembles. Vous pouvez toujours embaucher à l'extérieur l'entretien, mais la compétence de loyer-vers le haut est critique au succès de votre propriété. Elle incombe au directeur hors site pour vous trouver un bon directeur sur place. Considérer qu'il n'est pas peu commun pour que les directeurs sur place déplacent tous les 12 mois. Pour devancer ceci, payer autant que vous pouvez et envisager d'offrir des indemnités d'assurance médicale et de vacances maladie. Oui, c'est cher, mais le chiffre d'affaires constant de locataire est plus cher. La conclusion d'un bon directeur de propriété hors site est également comme difficile. Il y a silencieux quelques compagnies à choisir de dans chaque marché. Les organismes accrédités de management (AMO) ont typiquement un directeur de propriété certifié (CPM) à la barre. Ces compagnies généralement ont été dans les affaires pendant un moment et ont les systèmes complets en place. Il est critique que vous rencontriez les mandants aussi bien que le directeur de propriété qui assurera votre propriété. Essayer de figurer à l'extérieur à quel point ils occupés sont et s'ils peuvent manipuler une plus de propriété. Elle semble raisonnable de les demander un régime et un budget de management annuels. Ils investiront probablement seulement l'heure de faire ceci une fois que vous avez commis à eux, mais dans votre entrevue vous obtiendrez un sentir pour leur approche aux affaires. Vous devez avoir besoin du reportage financier et opérationnel mensuel. Fixer les buts avec eux qui sont accessibles. S'ils ne sont pas atteints, appeler d'autres directeurs de propriété pour découvrir au sujet du marché et pour décider si c'est un problème d'entreprises de gestion ou un problème de marché. Vous devez voler en au moins deux fois par année de les rencontrer et de comparer des notes. Les appels téléphoniques mensuels qui prouvent que vous lisez les rapports sont également importants. Si vous estimez que vous avez l'ennui obtenir le godet droit du directeur de propriété, envisager d'engager un client secret (il y a les compagnies nationales) pour faire des emplettes votre propriété et pour te présenter un rapport avec la façon dont le directeur sur place fait. Les propriétés des directeurs secrets de magasins de bluestone et de Hockley au moins une fois par an. Vous pouvez également étudier vos locataires annuellement pour établir leur niveau de satisfaction. Autre raisonne une propriété peut ne pas exécuter Il n'est pas peu commun d'avoir une propriété qui a des coûts de maintenance élevés. 60 ensembles n'est pas assez grand pour justifier une personne sur place permanente d'entretien. Les fournisseurs hors site sont chers mais souvent nécessaires. L'entretien sur place doit être dirigé par tous les deux le directeur sur place aussi bien que le directeur de propriété. Les coûts d'hautes eaux et d'égout peuvent également visser vers le haut votre flux de liquidités de financement. Nous avons des propriétés qui utilisent deux fois autant l'eau et égout que la norme. Avec ces propriétés nous instituons des bill-backs de l'eau aux locataires. Les directeurs sur place qui ne sont pas les ensembles moraux de loyer de bidon et ne les appellent pas dedans comme vides, ils peuvent charger le loyer de stationnement, droits de pré-location ou juste être détournés et ne pas l'introduire juste le loyer quand un locataire a payé. Il est critique que la compagnie que vous engagez ait des systèmes en place pour combattre un tel vol. Qui est responsable ? En fin de compte, l'investisseur doit être impliqué. Se rappeler que quand votre entraîneur de base-ball a dit « de maintenir votre oeil sur la bille » pour marquer un coup enlevé du pichet ? C'est cette même discipline qui est nécessaire par l'investisseur pour s'assurer que votre investissement est réussi. Vous devez lire vos rapports financiers mensuels. Vous devez inspecter la propriété. Vous devez s'assurer qu'annuellement vous êtes à la même page avec votre directeur de propriété en vertu d'approuver un régime de management. Vous devez investir assez d'argent dans la propriété pour la faire et pour maintenir concurrentielle dans le marché. Aucune propriété ne fonctionnera bien sans surveillance. Si vous faites tout de ceci vous pouvez avoir une chance de tourner votre propriété autour et de frapper le taux d'occupation du marché de 90 pour cent. Mai les dieux d'investisseur soient avec vous ! Bonne chance. | 
