Donnant à compagnies de titre seulement leur dû
par Broderick Perkins
Le premier titre américain a récemment accepté de restituer $24 millions aux consommateurs dans tout le pays tout en refusant n'importe quels méfaits après qu'il ait été chargé dans le Colorado et ailleurs des contrecoups allégués aux agents d'immobilières, aux prêteurs, et aux développeurs. Le titre de Chicago a accepte de payer $6.2 millions dans des pénalités civiles au trésor des États-Unis et au département du Texas de l'assurance, il a également accepté de nettoyer des pratiques en matière de service de règlement après que les investigateurs fédéraux aient constaté que les rapports de règlement pour réfléchir exactement le règlement réel coûte pour les prêts immobiliers et que la compagnie a violé les dispositions fédérales d'anti-contrecoup. D'autres compagnies d'assurance de titres ont volontairement arrêté des pratiques incertaines et les règlements après des régulateurs en Alaska, la Californie, le Colorado, la Floride, au Minnesota et à Washington ont examiné le contrecoup allégué pratique faire participer les compagnies de titre, les agents d'immobilières, les prêteurs et les développeurs. Deja vu. L'industrie de titre est en eau chaude de nouveau -- pour au moins la troisième fois dans la décennie de dernière moitié -- et les investigations et les règlements soulignent la diligence continue nécessaire des consommateurs qui ne veulent pas payer plus que nécessaire pour des services de titre. Des compagnies de titre sont engagées, en partie, pour établir la protection d'assurance de titres pour les acheteurs à la maison et les prêteurs. Aucune question la politique, l'acheteur à la maison ou vendeur ne paye typiquement le remplissage, après que la compagnie ait étudié un titre pour s'assurer qu'il est dégagé de toutes les obligations hypothécaires, telles que des privilèges ou des jugements ; contrefaçons ou fraude et toutes autres anomalies de titre. En outre, quand vous « engagement ouvert » et plus tard « engagement étroit » quand l'affaire (l'achat à la maison ou refinancent) est faite, vous faites typiquement ainsi avec un titre ou une compagnie d'engagement. De telles compagnies agissent en tant qu'agents d'engagement -- les traversants de tierce personne de neutre qui sont dirigés les écritures, argent, des instructions de transaction, et d'autres détails d'une maison achètent ou l'hypothèque refinancent. Les compagnies, prise sur, et alors mélangent, déboursent et des contrats de transfert, d'autres documents, et des argents liés à la transaction. Les déboursements payent à des emprunts et au titre enlevé existant et aux compagnies d'engagement des contrats record, partagent proportionnellement des paiements de taxe foncière et l'intérêt pendant qu'il aide avec d'autres détails du transfert de la transaction. La plupart des argents liés à l'achat de maison sont dirigées par le compte bloqué, y compris le dépôt de garantie de l'acheteur, l'argent pour le compte bloqué lui-même, comme des services connexes, des droits d'assurance de titres et de recherche de titre, l'achat ou refinancent l'argent d'hypothèque et les droits associés, la commission de l'agent d'immobilières, des droits d'enregistrement, des droits de classement, des droits de transfert, des droits de notaire, des droits de courier et une foule d'autres droits -- certains que l'action récente de police ont prouvés sont au moins incertains et, dans certains cas, illégaux. Tous ces coûts deviennent des « coûts de règlement » enregistrés sur le département des États-Unis de HUD-1 « rapport de règlement » ou un fac-similé raisonnable de capot et de développement urbain, qui révèle par la suite tous les coûts d'une transaction de capot pour l'acheteur et le vendeur. Si vous voulez payer à des compagnies de titre et d'engagement seulement ce qui elles sont dues, les experts proposent de suivre ces directives. S'instruire. L'association américaine de titre de bien-fonds de l'industrie de titre fournit des informations du consommateur, mais si vous cherchez une perspicacité plus indépendante, les envisage d'acheter votre livre « se fermant » d'immobilières de Sandy Gadow (colline $19.95 de McGraw), un guide modèle de titre, l'engagement, et d'autres titres fermants. Le site Web top-notch EscrowHelp.com de l'associé de Gadow est également chargé avec la perspicacité. Avant d'embaucher un titre ou une compagnie d'engagement, ou mandataire d'engagement, obtenir plusieurs noms communiqués de ceux que vous espérez, du famille, des amis, des collègues, des agents d'immobilières et de d'autres qui ont récemment fermé un engagement satisfaisant. Demander un nom communiqué à l'officier de titre ou d'engagement, pas la compagnie. L'officier devrait être au courant du type de maison que vous vous vendez, particulièrement si c'est un condominium ou toute autre maison multiplex, une maison historique plus ancienne ou toute autre maison spéciale. Le bureau d'engagement devrait pouvoir commodément localisé ou taper des succursales près de vous. Le temps d'épargne épargne l'argent. Considérer un professionnel qui est patient, exigeant, et voulant te fournir le temps et l'information que vous devez comprendre l'engagement. Comparer les coûts de différentes compagnies d'engagement et de titre avant d'accepter d'utiliser un. Le bidon de droits, et varient considérablement. Demander tous les coûts d'engagement de la compagnie d'assurance de titres, et rechercher les prestations de service d'engagement tout le peu que les soi-disant « droits d'ordures » ces surviennent en engagement. Se rendre compte des remises. les remises Refinancer-apparentées peuvent être disponibles quand l'emprunt étant refinancé est relativement nouveau, ou seulement quelques années. Être sûr quand vous remplissez une demande d'emprunt que vous obtenez des coûts de règlement et l'information de bonne foi d'évaluation. La loi fédérale exige que le prêteur ou le courtier en prêts hypothécaires te fournissent ces documents moins de trois jours de recevoir la requête. Les coûts sur l'évaluation de bonne foi et la feuille finale de règlement sont non seulement assurance de titres et droits connexes par engagement, mais une foule d'autres coûts pour l'hypothèque, assurance, et impôts notamment. Se rappeler, l'évaluation de bonne foi est seulement une évaluation. Par exemple, le prêteur peut ne pas savoir les coûts pour un agent d'engagement ou une compagnie de titre qui vous utilisation, ou la quantité exacte qui sera recouvrée pour l'assurance de titres et d'autres coûts non prélevés par le prêteur. Pour éviter des surprises, laisser le prêteur et l'agent de règlement (engagement ou compagnie de titre) savent que vous voudrez voir le rapport de règlement un jour à l'avance et que vous ne serez pas précipité le jour fermant. Comparer l'évaluation de bonne foi au rapport de règlement et, au besoin, contacter le prêteur aussi bien que le titre/compagnie d'engagement, exiger qu'ils expliquent toutes les différences. Demander au prêteur, au titre, ou aux compagnies d'engagement de renoncer à tous les droits qui n'ont pas été énumérés dans l'évaluation de bonne foi. Apprendre environ à l'avance et observer à l'extérieur pour quelque chose appelée « une prime de marge de rendement » qui est le droit d'un courtier qui ne doit pas apparaître jusqu'à ce que se fermant. Le jour fermant, venir préparé avec l'abondance du temps, du crayon, du papier, d'une calculatrice, et d'un esprit investigateur et exigeant. On te permet d'avoir votre représentant -- un agent d'immobilières, conseiller d'hypothèque, ou tout autre professionnel -- assister au closing avec vous. Si un agent d'immobilières est impliqué dans l'affaire, lui ou lui devrait vous accompagner. Il est l'un des services que leur commission fournit. Il est également leur travail de voir que l'affaire se ferme d'une façon satisfaisante. Ne pas hésiter à remettre en cause toute quantité que vous ne comprenez et ne signez pas rien jusqu'à ce que vous comprenniez chaque charge. Les avocats flairés durs du consommateur proposent d'exiger un reçu pour chaque charge sur le rapport de règlement, mais soient disposés pour la résistance (les compagnies de titre discutent la feuille de règlement est le reçu) et soient disposés à retarder se fermer pour les obtenir. Demander une renonciation de n'importe quel droit non accompagné d'un reçu ou ce qui ne peut pas être expliqué à votre satisfaction. N'être marié à aucune affaire d'immobilières jusqu'à ce que vous soyez complètement satisfaisant et avoir finalement signé tous les papiers. Être préparé pour marcher de la table. Dans les immobilières, tout est négociable. | 
