Le cours d'instruction d'étude de réservation de à la maison l'association de propriétaires - 3/23/2005 - prêt hypothécaire refinancent des capitaux propres de créance

Cours d'instruction d'étude de réservation de à la maison l'association de propriétaires
par Richard Thompson

 

1. Les acheteurs examinent les réservations avant l'achat

    

2. Lenders examinent les réservations avant d'approuver un emprunt

    

3. La carte a une responsabilité fiduciaire de protéger l'association contre des difficultés financières

    

4. Les coûts de maintenir la propriété seront partagés par tous les propriétaires maintenant et à l'avenir

    

5. Elle fournit un prévisible, maniable, régime de cotisation

    

6. Un fonds de réserve sain augmentera la valeur de votre maison

    

7. D'une manière plus importante, évite des cotisations spéciales

Pour entreprendre une étude de réservation, vous avez besoin d'informations suivantes : Poste/description composante, numéro des ensembles par article/composant, coût de remontage selon l'ensemble, année établie ou placée en service, espérance de vie en années.

Étape 1 -- Faire une liste de tous les éléments de terrain communal de Common & Limited
 

Ceux-ci sont définis dans les documents de gouvernement de votre association (déclaration de condominium, de régime d'emplacement, et de plans d'étage). Quelques exemples comprennent : Plate-formes/patios, gouttières, toits, voie de garage, ascenseurs, équipement de protection contre les incendies, trottoir (reblanchir, Sealcoating, Restriping), syndicat de prix ferme (équipement, meubles, Replastering, plate-forme reblanchissant), barrières, et Signage.

Pour assurer une liste complète, considérer toutes les structures sur la propriété, pas simplement les plus évidentes. Par exemple, les toits de demeure sont évidents. Cependant, ne pas donner sur les toits de garages, de pavillion et de hangar. Si des postes semblables sont établis ou placés en service en même année, les mettre en bloc ensemble comme ligne poste unique et noter tout le nombre de postes ; sinon, les énumérer en tant que ligne postes séparée. Ce sera le cas dans les associations qui ont été établies en quelques phases.

Éviter de combiner des postes différents ensemble, comme, un toit de pavillion et des toits de demeure. La séparation de ces derniers donne une image plus précise de vos besoins de réservation, et réduit la confusion si les questions se posent à l'avenir. Si vous vous sentez vous devez combiner des postes, documentez le raisonnement derrière lui.

Documenter toutes les prétentions faites pour éliminer la confusion. En faisant ainsi, n'importe qui peu familier avec l'association pourra comprendre le rapport. Note, par exemple : « Le dock de bateau situé dans le coin de contact de la propriété n'est pas réservé. Bien qu'un élément comparateur, il ait été décidé par une voix d'association pour l'enlever à la fin de sa vie utile. Se référer aux minutes de carte du mai 94. »

Étape 2 -- Déterminer l'espérance de vie et le coût de remontage
 

Ces postes vont ensemble. Une question environ une mène directement à l'autre. Archives d'association de test pour le travail qui a été effectué dans le passé. Ceci fournira une indication de l'espérance de la vie d'un poste et du coût de remontage. Dans un développement où le développeur vend toujours des ensembles ou a récemment rempli toutes les ventes, demander au développeur de fournir ces informations. Si vous êtes dans un développement plus ancien, demander aux entrepreneurs ou aux fabriquants d'équipement qualifiés, obtenant trois évaluations au minimum. L'évaluation la plus basse n'est pas toujours le meilleur indicateur de la qualité du travail, ainsi demander, et vérifier les références.

Quelques entrepreneurs peuvent exiger un droit nominal pour une évaluation détaillée. Cependant, les la plupart créditeront le paiement pour une évaluation vers n'importe quel travail effectué dans un délai raisonnable. Si un poste vers la fin de sa vie utile, l'obtention d'une évaluation détaillée (indépendamment de, qu'elle soit librement ou pas) est une bonne idée. Si le poste en question a une longue vie utile restante, poursuivre obtenir une évaluation conservatrice et générale. C'est habituellement suffisant pour des buts de la planification.

Vous pouvez également obtenir des coûts pour la main-d'oeuvre, les matériaux, et des vies utiles par les sources qui fournissent des moyennes nationales répertoriées à votre local. C'est généralement suffisant pour la planification générale de long terme. Si vous utilisez des moyennes nationales, obtenir toujours une évaluation détaillée vers la fin de la vie utile d'un composant pour une image plus précise.

Étape 3 -- Établissement d'un régime de placement
 

Vous avez maintenant toute l'information required pour achever une étude de réservation. Après, vous devez sélectionner une stratégie de placement. Cette décision est très importante et a des implications financières sérieuses pour votre association. Les comptables preferred de stratégie de placement, et l'utilisation professionnelle de fournisseurs d'étude de réservation, est une analyse de flux de liquidités de financement. Généralement elle examine et projette les besoins de réservation (des cotisations et des dépenses) sur beaucoup d'années, combinant des fonds de tous les composants, afin de déterminer une cotisation annuelle stable.

Afin d'établir votre régime de placement, vous devez déterminer :

 

1. Quel est votre équilibre de réservation courant ?

    

2. Investissez-vous actuellement l'argent dans votre fonds de réserve ? Si oui, quel est le taux d'intérêt créditeur ?

    

3. Quel taux d'imposition fiscal s'applique à l'intérêt ou les participations ont-elles gagné sur les fonds de réserve placés ? (voir les dossiers fiscaux passés, ou le comptable)

    

4. Quel est le taux d'inflation courant de zone ? C'est important parce que dans une analyse de flux de liquidités de financement, vous examinez les cotisations et des dépenses sur cinq années ou plus.

Une fois que vous avez déterminé ces paramètres, vous êtes prêt à remonter votre analyse de flux de liquidités de financement.

Réviser votre analyse de réservation annuellement et faire à des réglages en tant que nécessaire les zones énumérées ci-dessous. Un changement de en aura un effet sur vos réservations.

L'espérance de vie peut varier en raison de l'utilisation, du temps, de l'exécution, etc. Pendant que les postes obtiennent près de la fin projetée de leur vie utile, un contrôle plus étroit est justifié. Le coût de remontage comme postes obtiennent près de la fin projetée de leur vie utile, vous devra obtenir trois offres au minimum pour leur remontage des entrepreneurs qualifiés.

Addition/dépose des postes. Comme le temps passe, des postes peuvent être ajoutés ou supprimés de la liste de terrain communal, et des éléments comparateurs limités, comme enlever un dock de bateau ou ajouter un gazebo.

Les réservations saines sont critiques au bien-être de chaque association de communauté. L'investissement dans une étude complète de réservation et après un régime de placement soigneusement dressé une carte récoltera des participations énormes en années à venir. Si votre association n'a pas déjà fait ainsi, obtenir le roulement de bille aujourd'hui !