Secrets à la maison de HUD ! - Comment profiter avec les maisons de propriété de l'Etat - partie De nouvelles maisons sont ajoutées aux listes chaque jeudi. Les entrées de liste ressemblent à ceci :
Le HUD a évalué la valeur de cette 4 chambres à coucher, maison de 2 bains à $50.000. La maison était
établis en 1925 et est 1.925 pieds carrés dans la taille. Elle est classifiée comme « propriété non assurable »
(UI). Elle est au delà de la période de cinq jours de liste et est maintenant ouverte de tous les soumissionnaires quotidiennement.
Sur le même site Internet où vous trouvez la liste de maisons de HUD vous trouvera également une « offre
Liste de résultats ". Elle ressemble à ceci :
En passant quelques semaines observant la liste à la maison de HUD et puis la liste offerte de gain vous
apprendra exactement ce qu'un peu une offre il prend pour obtenir à une maison. Plus sur ceci plus tard.
Comment déterminer la valeur d'une maison
Maintenir ceci dans l'esprit quand vous déterminez combien vous devriez payer une maison :
des cours en bourse d'une maison ne devraient pas être confondus avec le prix du marché d'une maison. Marché
le prix est pour quelle maison se vend. C'est le prix qu'un acheteur est disposé à payer une maison et
un vendeur est disposé à prendre pour une maison.
Des cours en bourse, d'une part, sont déterminés par quelqu'un interprétation de marché
données, l'état de la maison, et l'état du marché local d'immobilières. La clavette
l'expression ici est que la valeur est quelqu'un opinion au courant.
La base à évaluer la valeur d'une maison se situe dans les données que vous rassemblez afin de faire
votre meilleur jugement. Les fondations de ces données sont des comparables du marché. Un marché
comparable est une maison qui s'est vendue dans les 6 derniers mois et est semblable dans la taille, modèle,
longueur carrée, condition, âge et agréments. Plus la copie est étroite, plus exact le votre
l'évaluation sera.
Il est relativement facile venir Comparables près. Si vous travaillez avec un agent d'immobilières à
acheter une maison, il ou il devrait pouvoir fournir une liste de comparables.
Quand vous achetez la propriété il est très important de savoir ce qu'il vaut dans le courant
marché. Il ne semble aucun raisonnable d'offrir plus qu'une maison est réellement valeur sur le marché libre.
Appeler le bureau de l'assesseur du comté et découvrir comment les estimations comparent au marché
valeur. Demander alors ce qu'est le taux d'imposition fiscal, habituellement ceci est un certain nombre de dollars selon
mille dollars de valeur évaluée. Vérifier avec le bureau de l'assesseur pour apprendre quel bout
les impôts de l'année étaient sur votre propriété choisie. Cela te donnera une manière de comparer des maisons dedans
la même zone générale. Dans beaucoup de zones vous pouvez maintenant accéder ces le gouvernement du comté
archives par ordinateur.
Ces figures peuvent être hautement précises, à moins que la municipalité ne réévalue pas très
souvent. Ce serait une bonne question pour les demander tandis que vous les avez au téléphone.
Valeurs comparables - le premier endroit pour obtenir des valeurs comparables est de faire vos propres
achats. Si vous savez que 3 chambres à coucher et 2 maisons de salles de bains dans le voisinage
vendre souvent pour une certaine figure, vous aura une bonne idée dans d'où des ajustements particuliers d'une maison
l'échelle de prix.
Il y a des endroits sur l'Internet où vous pouvez faire des recherches comparables des prix. Certains sont
libérer, certains ont un petit droit.
Homeprice.net : Environ $25. Ce service présente un rapport précis et détaillé avec
ventes comparables signicatives, une carte indiquant exactement l'emplacement de chaque élém., information environ
voisins environnants et achats dans la zone.
SmartHomeBuy.com : $4.50 selon le rapport ou $14.95 pour 10 rapports au cours d'une période de 90 jours.
Nous nous sentons que les services payés sont les meilleurs, mais des « comps » libres peuvent être trouvés (car ceci est écrit) à :
www.yahoo.iplace.com/sales_search.asp
www.homeradar.com
www.homegain.com
www.domania.com/homepricecheck/index.jsp
Attention ! Ces services sont seulement précis si la maison de cible est dans une zone très de semblable
les maisons, et le chiffre d'affaires est assez fréquent pour rendre les « comparables » récents et
nombreux. (Si ces services de Web ne sont plus disponibles vous pouvez trouver d'autres en faisant a
Recherche de « Google » « des valeurs à la maison ».)
Toujours :
A) Utiliser seulement les comparables qui se sont vendus dans les 6 mois derniers. Les ventes les plus récentes
être le meilleur.
B) Utiliser seulement les maisons semblables dans les voisinages voisins. Rester aussi étroitement que possible au
viser la maison.
C) Essayer d'utiliser des maisons établies dans un délai de 5 ans de la maison de cible et dans environ la place 300
pieds de la taille de la maison de cible. Examiner également la taille de sort pour assurer toutes les grandes variations.
D) Conduire par les maisons comparables et voir si elles sont vraiment « comparables » à la propriété
sur ce que vous ferez à une offre.
Coût par pied carré
Pour chaque maison comparable de vente qui qualifie selon les règles ci-dessus rendre un simple
calcul. Calculer le coût par pied carré pour chaque maison en divisant le prix de vente
de la maison par le nombre de pieds carrés :
le prix de vente $100.000 s'est divisé par 1700 pieds carrés = $58.82 par pied carré.
Faire cela pour chacune de vos maisons de « élém. » et vous aurez une bonne idée de ce qui la moyenne
le coût par pied carré est dans la zone. S'assurer que les maisons sont comme semblables au sujet
propriété comme possible. Elles ont le même nombre de chambres à coucher, salles de bains et
longueur carrée ? Est-elle semblable dans l'âge et près de la propriété soumise ? Elle a
agréments semblables tels qu'un syndicat de prix ferme, la cheminée, ou un garage de trois-voiture par exemple ? Les la plupart
d'une manière primordiale, sont les comparables pas plus de six mois (quelque chose plus ancien n'est pas
considéré comparable).
Une maison avec un plus grands sort, piscine et court de tennis jettera votre moyenne hors de
whack. Laisser tomber juste le plus élevé et le plus peu coûteux par maisons et vous de pied carré aura a
gamme juste très gentille de cours en bourse.
Se rappeler que la valeur que vous arrivez à est seulement une évaluation. La valeur de la maison réelle peut être
plus élevé ou abaisser, selon l'état de la propriété par rapport au marché
comparables. Si la propriété soumise est propriété de bord de mer avec un syndicat de prix ferme et le seul
lancer les comparables que sur le marché vous pouviez trouver n'étiez pas sur un lac ou avez eu un syndicat de prix ferme, vous peut
doivent régler votre évaluation plus haut.
D'une part, si la propriété soumise est dans une condition de délabrement et vous savez qu'elle
prendre au moins $20.000 pour rénover la maison, votre évaluation peut être considérablement plus élevé
que la valeur réelle de la propriété.
L'évaluation du marché est subjective et la science derrière elle se fonde fortement sur l'historique
ventes de propriété dans la zone. Plus le marché comparable est à la propriété soumise est étroit,
plus la propriété soumise vaudra la même chose plus probablement. D'une manière plus importante, si vous avez
un agent d'immobilières vous aidant, utilisent son expertise en valeur de propriété décisive.
Un agent qui est expérimenté sur le marché local d'immobilières aura certainement un plus vif
observer pour les détails de l'évaluation à la maison que quelqu'un qui ne l'a avant jamais fait.
Partie quatre
Tours du commerce
Pendant que ces mots sont écrits le HUD a un boisseau de maisons dans la forclusion et il y a
abondance davantage dans la canalisation. Il y a des propriétés de négociation sautant vers le haut dans votre zone maintenant
et cela continuera au cours des prochaines années. Chaque propriété de HUD sera-t-elle un bon achat ?
Le non, mais uns sera des affaires très profitables si vous prévoyez soigneusement.
Il y a pièce pour l'erreur de la manière que le FHA évalue une maison et c'est à sens unique vous trouvent
négociations. Quelques juridictions de HUD avec des stocks de montage des maisons invendues peuvent être
incliné pour les évaluer en dessous du marché juste pour déplacer les choses sacrées ! Particulièrement quand
les maisons entrent dans la période prolongée de liste.
Les maisons sont « réelles » vendu, sans garantie. Cela signifie que ce HUD ne payera pas à
corriger tous les problèmes. Le prix demandé de HUD d'un « fixateur » à la maison réfléchira le fait cela
l'acheteur devra investir l'argent pour apporter des améliorations. C'est un autre bureaucratique
appel de jugement !
Vous pouvez se sentir que la propriété peut être améliorée pour loin moins que la remise et celle
quitter la pièce pour votre bénéfice, comme location ou en vente rapide… ou maison de vivre dedans. Salaire
un inspecteur ou un entrepreneur de bâtiment à la maison pour vérifier la maison et pour te présenter un rapport si
vous n'êtes pas expérimenté dans de telles choses.
Selon l'état de la propriété, le HUD pourrait offrir des incitations spéciales telles qu'a
indemnité en espèces pour améliorer la propriété, l'argent pour des charges mobiles, ou une bonification pour
clôturant la vente tôt. En la plupart des ventes, l'acheteur peut même demander que salaire tous de HUD ou a
partie du financement et des coûts fermants. Demander et le YE recevra - peut-être !
Le bureau du propre Inspecteur Général du HUD suggère que les emprunts de FHA-assurés commencent à
défaut à un taux alarmant. Je suis sûr que vous êtes choqué, droit ? Mais même ce « taux alarmant »
peut être trompeusement bas. Voir, le FHA a ce qu'il appelle un « régime d'en avance-réduction ».
Ce régime essaye d'éviter les coûts élevés de forclusion dans certains cas par le changement
conditions de l'hypothèque, pardonnant une partie de la créance, ou vendant la maison avant
saisie immobilière.
Quand le FHA place un emprunt transféré dans le régime d'en avance-réduction, il est pris hors du
catégorie de défaut. Cependant, plusieurs de ces maisons s'attaqueront toujours dans la forclusion à a plus tard
dater, ainsi le nombre de propriétés préoccupées est plus grand que les numéros indiqués !
Se rappeler la période d'en avance-réduction juste mentionnée ? Cela signifie ce parfois FHA
fera des affaires pour maintenir un propriétaire à la maison de la défaillance. Le FHA devrait être plus disposé à
s'occuper quand ils ont un pot complètement de défauts sur leur ~ de mains comme maintenant !
Il serait possible de trouver une forclusion à la maison de revêtement de propriétaire, négocient un certain genre de créance
le soulagement avec le prêteur au nom du propriétaire, ont la propriété libérée du défaut
l'action et achètent alors la maison avec le propriétaire marchant réellement loin avec
argent comptant ? Penser cela. C'est un situation de gain pour tous et une clavette à quelques affaires très profitables !
(Voir les ventes courtes de l'institut de flux de liquidités de financement « pour des investisseurs de forclusion ».)
Quelques indemnités à acheter des maisons de HUD (selon HUD) sont qu'un courtier d'immobilières
préparer et soumettre votre offre et la déposer pour vous à aucune charge. Le HUD paye jusqu'à 5% de
les coûts fermants, épargne vous milliers. Vous pouvez expédier l'affaire le long si vous achetez a
Habilité à la maison de HUD à l'hypothèque de FHA-assurés, parce qu'elle a été déjà évaluée.
Les maisons de HUD peuvent être habilitées aux emprunts de dépannage établis dans l'hypothèque et les acheteurs peuvent
qualifier pour des paiements de 3% vers le bas.
Le 203k du FHA
Ce régime roule l'acquisition et la rénovation dans un emprunt de faible intérêt.
Exemple :
Des 3 à la maison de chambre à coucher établis en 1954 étaient sur la liste de HUD. Il a eu besoin des dépannages, mais d'un acheteur avec
a
l'oeil tranchant pourrait voir qu'il a eu le potentiel. En raison de l'état de la maison là
étaient peu de soumissionnaires et notre héros l'obtient pour très bas des $41.000. C'avait lieu en 1997.
Maintenant notre héros emprunte des $26.000 additionnels pour des rénovations sous le 203K du FHA
régime. Cela permet à l'acheteur de maison de financer le coût d'aquisition et l'argent de réhabilitation
au-dessous de un emprunt de faible intérêt. Deux ans après la maison a été évaluée à $84.000. C'est
a
retour de 25% en juste 24 mois. Pas le mauvais ! Ces le document et matériaux d'accompagnement sont conçus pour fournir des informations bien fondées en vue de les thèmes couverts dans eux. Il est pour l'illustration seulement et présenté à condition que l'auteur et l'éditeur ne soient pas employés dans le rendu légal, comptabilité ou d'autres avis professionnels. Si l'avis juridique ou toute autre assistance spécialisée est exigé, les services d'un professionnel compétent devraient être cherchés. |
