Avons-nous payé trop des immobilières ?

Avons-nous payé trop des immobilières ?
par Peter G. Miller

Selon The Economist, un journal britannique well-regarded d'opinion et d'analyse, les « prix de logements sont aux niveaux record par rapport au revenu moyen en Amérique, en Australie, en Grande-Bretagne, en Irlande, en Hollandes et en Espagne. Les prix des maisons britanniques, irlandaises et hollandaises sont maintenant de 50 pour cent au-dessus de leurs à produits relatifs de moyenne de 30 ans. Par la même jauge, la propriété « est surévaluée » par 23 pour cent en Amérique, par 33 pour cent en Australie et 68 pour cent en Espagne. » (Voir : « Autoguidant dedans l'ennui, » le 13 mars - 19ème, 2004)

Regardant la recherche de la Banque des Règlements Internationaux, le magasin indique la crête des prix domestiques typiquement deux ans après des marchés boursiers. Pour nous, c'est maintenant l'année quatre depuis le dernier krach de Wall Street, celui qui ont vu des investisseurs perdre des capitaux propres en valeur environ $5 trillions.

Ce qui est produit est que car les taux d'intérêt sont tombés les gens ont pris plus de créance. Les gens ont également pu acheter de plus grandes et plus chères maisons avec une quantité donnée de produits. La question est si les gens ont pris plus de créance qu'ils devrait en offrant vers le haut des prix domestiques de manière irréaliste. Si la réponse est « oui » puis les prévisionnistes arguent du fait que les prix devraient tomber.

Par exemple, si vous empruntez $250.000 à 7 pour cent d'intérêt sur 30 ans le coût mensuel pour principal et l'intérêt est $1.663. Si les niveaux d'intérêt tombent à 5.5 pour cent -- au sujet d'où ils sont maintenant -- que le même paiement mensuel pourrait financer $292.936.

La crainte est que si les prix domestiques d'élévation de taux d'intérêt diminueront tandis que les ventes à la maison dégringolent.

Combien réalistes sont de telles prévisions ? Quel serait leur impact ?

Un fait historique est ceci : Selon l'association nationale des agents d'immobilières, les prix domestiques dans tout le pays ont monté sur une base d'argent comptant chaque année depuis 1968. Un deuxième fait historique est ceci : Que les prix domestiques ont augmenté tous les ans sur une base d'argent comptant ne signifie pas qu'ils ont augmenté en valeur après inflation. En d'autres termes, si l'achat des dollars moins il prend plus de dollars pour acheter un poste donné. En outre, cela évalue se sont levés dans tout le pays ne signifie pas qu'ils se sont levés dans tous les emplacements. Les quelques communautés locales ont vu que les réductions de prix qui ont a duré pendant des années.

Il n'y a jamais eu une pénurie de prévisionnistes qui croient que les immobilières sont overpriced. Tandis que de telles prophéties ont typiquement été erronées, les immobilières sont un produit, les valeurs du produit de base peuvent monter et tomber, il y a toujours risque dans le marché et il n'y a aucune garantie que les valeurs d'immobilières monteront toujours, partout et pour toujours.

Aucun moins important, il est difficile de figurer des prix domestiques locaux. Par exemple, si les ventes à la maison cette année comprennent un plus grand pourcentage de petits maisons ou condominiums que l'année dernière, il est probable que les prix domestiques moyens semblent tomber quoique les valeurs réelles soient demeurées stables ou aient peut-être monté.

Ainsi que sommes-nous à faire des dernières prévisions ?

Imaginer ce qui se produirait si les prix domestiques tombaient 20 pour cent de répandu par tout le pays au-dessus d'une année ou de deux.

 

• Si vous avez une hypothèque de réglable-taux (ARM), alors plus haut les index mèneront à des taux plus raides et à de plus grands paiements mensuels. Pour ceux sur le tranchant de l'accessibilité, de telles hausses peuvent mener à la forclusion et à la faillite. L'emprunt $250.000 à 5.5 pour cent d'intérêt aujourd'hui peut coûter $1.420 par mois pour principal et l'intérêt, mais à 7.5 pour cent les élévations de coût à $1.748 -- et la plupart des bras permettent des hausses d'intérêt de jusqu'à 2 pour cent annuellement.
• Si vous avez un travail et les coûts mensuels d'hypothèque montent, alors il est probable que de nouveaux et plus élevés paiements puissent être rencontrés. Ce dit, vous aurez peu de dollars pour les autres achats ou épargne.
• Si vous achetiez une maison il y a 10 ans à $150.000 qui est aujourd'hui en valeur $250.000, vous êtes en avant. Si vous devez se vendre à $200.000 vous êtes toujours en avant. Si vous achetiez avec 5 ou 10 pour cent vers le bas vous avez fait étonnant bien sur votre placement en espèces.
• Si les propriétaires de chute des prix domestiques auront moins de capitaux propres -- cela signifie moins d'habileté d'utiliser le financement fixé par des immobilières pour rembourser la créance du consommateur, pour augmenter une petite entreprise ou pour éponger des emprunts de voiture.
• Des taux d'intérêt plus élevés et moins de capitaux propres réduiraient l'activité d'origines d'hypothèque, signifiant nous auraient peu d'officiers et prêteurs d'emprunt.
• Des taux d'intérêt plus élevés réduiraient l'activité de vente à la maison, signifiant peu de courtiers et plus petites adhésions nationales d'association.
• La puissance fonctionne les deux manières. Les Propriétaires qui ont acheté avec peu ou pas d'argent comptant peuvent être « Ã  l'envers » s'ils sont forcés de se déplacer ; c'est-à-dire, ils peuvent devoir plus que la propriété vaut. Dans ces cas-ci, la vente et se déplacer peuvent être impossibles.
• Taux de faillite -- maintenant aux niveaux record selon l'institut américain de faillite -- se développera de plus grandes, non bonnes nouvelles pour n'importe qui.
• Si vous avez les taux alors de montée fixes confortables d'un emprunt de taux ne seront pas une émission d'hypothèque pour vous.
• Si vous ne vous vendez pas, alors les changements des prix domestiques ne sont pas un souci immédiat.
• Si vous ne refinancez pas, alors les nouveaux taux et les capitaux propres en baisse sont les émissions éloignées.

Est-ce que personne ce qui se produiront à l'avenir, mais il sait est peu raisonnable de croire que les taux d'intérêt seront en hausse ? Est-ce que taux plus élevés donnés, n'importe qui serait étonné si les ventes à la maison ralentissaient et les valeurs dans quelques communautés, au moins, diminuaient ?

Quant à une réduction de 20 pour cent ou ainsi, cela semble peu probable. Pourquoi ? Puisque la majeure partie du parc de logements n'est pas en vente ; une grande partie du parc de logements a été et est refinancé aux taux bas ; et une proportion primordialement de la population est employée.

Toujours, y a-t-il des mesures que vous pouvez prendre pour protéger vos intérêts juste dans l'élévation de taux de cas ou les valeurs à la maison dégagent-elles ?

Sure. Obtenir un prêt au taux le plus bas possible. Réduire la créance du consommateur -- cela ne peut pas blesser si les taux d'intérêt sont en hausse ou tombent.