Des limites plus élevées d'emprunt dans '05
par Lew Sichelman
La limite étant conforme d'emprunt pour des logements d'un-ensemble dans 2005 sera $359.650. Mais comme d'habitude, beaucoup de prêteurs n'attendent pas jusqu'à ce que la nouvelle année pour tirer profit de la hausse de 7.8 pour cent du plafond, qui est actuellement $333.700. Les prêts immobiliers nationaux ont commencé à prendre des applications à la limite plus élevée hier, le même jour il ont été annoncés. Et la Banque d'Amérique (BofA) a commencé à faire la même chose aujourd'hui. BofA a également indiqué qu'il permettrait tous les clients en instance qui avaient opté pour flottent-vers le bas l'option pour tirer profit du nouveau maximum. « En acceptant la nouvelle limite, plusieurs de nos clients dont les montants d'emprunt ont dépassé la limite précédente d'emprunt aura maintenant l'opportunité d'épargner l'argent aussi, » a dit le porte-parole Dan Frahm. La limite étant conforme d'emprunt est une de le plus étroitement observé sur l'hypothèque et les marchés financiers. C'est le plafond sur les emprunts qui peuvent être achetés par Fannie Mae et Freddie Mac, les deux institutions financières gouvernement-privilégiées géantes qui maintiennent la liquidité sur le marché hypothécaire en achetant des emprunts faits par les prêteurs locaux, en les empaquetant dans des valeurs mobilières et en les vendant aux investisseurs dans le monde entier. De Lenders des points de la charge typiquement n'importe où de 0.25 à 0.5 moins pour les emprunts qui sont vendus à Fannie Mae et à Freddie Mac qu'eux font pour les soi-disant « emprunts enormes » qui sont au-dessus du plafond. Ils peuvent charger moins parce que les investisseurs qui achètent finalement les emprunts sur le marché secondaire ont besoin d'un rendement légèrement inférieur dans la croyance que les valeurs mobilières garanties par hypothèque ont créée par Fannie et Freddie sont reculés par la pleins foi et crédit du gouvernement des États-Unis. Si c'est réellement le cas reste à voir. Néanmoins, les acheteurs à la maison américains récoltent les récompenses sous forme de coûts inférieurs d'emprunt. Selon Freddie Mac, toute l'épargne d'intérêt d'hypothèque pour un emprunteur avec un prêt de 30 ans à la nouvelle limite étant conforme d'emprunt sera pas moins de $24.800 au cours de la vie de l'emprunt. La limite plus élevée n'est pas susceptible de créer beaucoup de nouveaux acheteurs parce que les la plupart qui peut avoir les moyens des maisons dans cette échelle de prix auraient probablement procédé, que leurs emprunts soient moins chers ou pas, des spécialistes en hypothèque conviennent. Toujours, Freddie Mac estime que 340.000 emprunteurs tireront bénéfice d'un financement plus peu coûteux l'année prochaine. Compris dans ce numéro sont des milliers de plus familles qui emploient le financement de gouvernement pour acheter une nouvelle maison ou pour refinancer leur courant. Sous une facture envoyée à la Maison Blanche plus en avance ce mois, la garantie d'emprunt de ministère des anciens combattants sera chevillée à 25 pour cent du plafond d'emprunt étant conforme, ou à $89.912.50 de 2005. Ainsi si le président signe la législation indépendante, comme il est prévu, le personnel de service éligible pourra acheter le calcul des coûts $359.650 de maisons sans acompte. Les vétérans pourraient encore acheter des maisons plus chères. Mais parce que le VA « garantie » est accepté par la plupart des prêteurs comme produit de remplacement pour un acompte de 25 pour cent, les acheteurs devraient mettre vers le haut $1 de leur propre argent pour chaque $4 qu'ils veulent emprunter au-dessus de la limite étant conforme d'emprunt. Le plafond sur des assurés d'emprunts par l'administration de capot fédéral également montera l'année prochaine, à pas moins de $312.896 (87 pour cent de la limite de Freddie Mac) dans environ trois zones élevées de douzaine coûts. Le FHA « sol » en 2005, ou la quantité d'emprunt maximum dans la plupart des autres endroits, sera $172.632 (48 pour cent). Mais dans environ 650 juridictions, le maximum sera quelque part dans l'intervalle. Puisque le département du capot et du développement urbain calcule la limite pour plus de 3.000 différentes juridictions, la figure exacte pour l'année prochaine ne sera pas annoncée avant fin décembre au plus tôt. Le financement de FHA est considéré un dernier recours pour les emprunteurs qui ne mesurent pas des directives plus strictes jusqu'de Fannie et de Freddie à souscription. Les assurés d'hypothèques par le FHA sont un peu plus chers que des emprunts conventionnels reculés par les assureurs privés. Mais l'emprunteur typique de FHA ne gagne pas asse'ou ne transporte pas trop de créance pour qualifier pour un emprunt qui répond à des exigences de Fannie et de Freddie. Le seul l'autre choix est le marché de subprime, où les prêteurs chargent les taux qui sont souvent plusieurs des points taux plus haut que même FHA. Ni l'un ni l'autre Fannie Mae, Freddie Mac, le VA ou le FHA ne font des emprunts directement aux consommateurs. Fannie et Freddie sont des entreprises commanditées par le gouvernement qui garantissent le paiement opportun de principal et d'intérêt aux investisseurs. Le FHA assure des emprunts faits par les prêteurs privés, et les garanties de VA pour guérir des prêteurs si le défaut d'emprunteurs sur leurs emprunts. Régler pour la première fois par le bureau de l'inadvertance fédérale de capot, le nouveau plafond de Fannie-Freddie tient compte du fait ce les deux géants secondaires du marché pour faire à des $2.300 le réglage de haut en bas dans les prix de logements moyens en calculant le plafond 2004. Normalement, Fannie et Freddie manipulent les calculs eux-mêmes. Mais parce que l'erreur « procédurale » de l'année dernière, OFHEO a intervenu. Pour déterminer les '05 limiter, OFHEO a recalculé le plafond courant vers le bas à $331.400 pour tenir compte du réglage jetable que les agences n'ont pas fait l'année dernière. Ce réglage était nécessaire « maintiennent la comparabilité » avec des changements de l'index de prix de logements sur lequel des changements de la limite sont basés, le régulateur a dit. A fait ne pas incorporer OFHEO que le réglage, la limite aurait été proche de $362.000 de 2005 La limite est basée sur des prix de logements à partir du un octobre au prochain comme déterminée par le conseil fédéral de financement de capot. La moyenne pour de nouvelles et existantes maisons en octobre était $264.540, vers le haut de 8.53 pour cent de $243.756. Ni l'un ni l'autre GSE n'était au martyre au-dessus du plafond légèrement plus bas. En effet, tous les deux ont eu exactement la même réaction : « Il est ce qui est il, » un porte-parole pour chaque compagnie a dit. « Ils ont dit tous le long de ce qu'ils allaient faire, et est ce ce qu'elles ont fait, » Janis Smith de Fannie Mae dit, notant que la plupart des emprunts de sa compagnie sont bien en dessous du maximum. En dépit de la claque d'OFEHO sur le poignet, la hausse est « certainement compatible à ce que nous voyons dans la plus-value des prix domestiques dans tout le pays, » a dit l'économiste principal Frank Nothaft de Freddie Mac. Cependant, Jim Hamilton, président de l'association de la Californie des agents d'immobilières, s'est plaint que le nouveau plafond n'est pas assez presque d'aider des acheteurs dans les conditions à coût élevé comme le sien. Le prix de logements médian dans le Golden State est $460.370, ou 28 pour cent plus de haut que la nouvelle limite étant conforme d'emprunt, Hamilton a précisé. | 
