Embauche d'un courtier ?

Embauche d'un courtier ? Au cas où vous attendre moins ?

par Peter G. Miller

Pendant ces dernières années beaucoup de conditions ont vu l'apparition des courtiers d'immobilières qui fournissent des services minimaux d'immobilières aux prix minimaux. De tels courtiers fournissent une option pour les consommateurs qui préfèrent, par exemple, une option de menu-de-service et des coûts inférieurs.

Mais le prix n'est pas l'émission. Aucun régulateur d'immobilières, aucune agence fédérale et aucun groupe de consommateurs ne croit qu'il devrait y avoir n'importe quelle règle exigeant un certain ou minimum niveau des prix. Aussi bien, aucun régulateur ne croit que de nouvelles formes de concurrence devraient être dissuadées d'entrer dans le marché.

Au lieu de cela le conflit est ceci : Si vous embauchez exclusivement un courtier d'immobilières, quelqu'un qui agit en tant que votre agent dans le marché, cet individu devrait-il être requis de fournir un niveau minimum de service ? Si oui, que devriez-vous attendre ?

Pour démêler cette question nous devons d'abord nous adresser aux absolutistes de normalisation qui réclament qu'aucune norme ne devrait être exigée, ce « consommateur que le choix » est primordial. Ils arguent du fait qu'avec des révélations et des renonciations les consommateurs devraient pouvoir refuser n'importe quel service ou engagement de courtage. De cette façon, les absolutistes affirment, les consommateurs pourraient améliorer le contrôle et réduire ainsi des coûts.

Cette ligne du raisonnement, tel qu'elle est, fait une remarque de discussion merveilleuse mais des propositions aucune substance dans le monde réel. Nous, par exemple, ne permettons pas à des consommateurs d'épargner l'argent par l'engagement des médecins qui réduisent des coûts en ne stérilisant pas les instruments chirurgicaux ou en ne se lavant pas les mains. Ceci puisse sembler « paternaliste » à certains, mais, que des patients comme lui ou pas pendant qu'une société nous exigent certains niveaux de la propreté quand quelqu'un enlève votre réservoir souple d'écorchure ou change votre cornée.

Ainsi si la question est une certaine réglementation ou aucune réglementation, les absolutistes perdent. Car une société nous a il y a bien longtemps convenu qu'une certaine réglementation est exigée.

La réglementation, par sa nature, limite la concurrence. Il y a beaucoup d'argent à faire élimination des reins, mais même avec des révélations et des renonciations que nous ne permettons pas les personnes non formées et incompétentes pour effectuer de tels fonctionnements. Avant de vous faire fonctionner, la société vous dit le besoin un permis, avoir besoin s'exercer et il y a des normes de performance minimum pour des médecins.

Dans les immobilières il y a également des normes. On est qu'un courtier d'immobilières qui agit dans une capacité de « agence » a certaines exigences légales qui comprennent le soin, la responsabilité, la fidélité, la révélation et la confidentialité. Si des engagements d'agence sont ouverts une brèche, les régulateurs peuvent affiner le courtier ou suspendre ou révoquer un permis. En outre, un courtier qui ne répond pas à des normes minimum peut être poursuivi pour la négligence par les usagers lésés.

Wayne J. Thorburn, le cadre supérieur de la Commission d'immobilières du Texas, dit que dans sa condition la législature a décrété législation exclusive « par lequel un courtier qui obtient une la convention de représenter une partie dans une transaction d'immobilières soit l'agent de cette partie. Une telle personne doit aviser son usager s'il reçoit relatif à l'information matériel à une transaction, doit répondre aux questions de l'usager et présenter n'importe quelle offre à ou de l'usager et peut ne pas instruire un autre courtier être en pourparlers directement avec du premier l'usager courtier. »

Assez étonnamment, la Commission commerciale fédérale et le département de justice se sont opposés aux normes du Texas et aux normes semblables dans d'autres conditions. Dans le cas du Texas, ils ont discuté « de nouvelles restrictions de imposition à la capacité des professionnels d'immobilières du Texas d'offrir la flexibilité dans des services de courtage. Les agences ont exprimé des inquiétudes que la réglementation proposée ferait non seulement payer des consommateurs du Texas plus des services d'immobilières, mais également réduiraient le choix du consommateur en limitant la capacité des courtiers d'immobilières de fournir des services conçus en fonction les besoins de client. »

Le problème avec la position fédérale -- ce qui essentiellement a été répété lors de la réunion de Jacksonville de l'association des fonctionnaires de loi de permis d'immobilières (ARELLO) la semaine dernière -- est ce qu'il règle la barre de consommateur-protection si basse.

Voici un exemple :

Mon épouse et moi avons acheté l'année dernière une propriété. La convention de vente a couru 10 pages. Il y avait quatre pages des addenda. Il y avait un imprévu séparé d'évaluation de financement et une notification de notre droite à un rapport de révélation de propriété. Il y avait une révélation de propriété de quatre-page ; une notification de la deux-page à la maison l'association de propriétaires ; une notification de droit-partage ; une autre notification de la deux-page à la maison l'association de propriétaires ; une autre révélation toujours de à la maison l'association de propriétaires ; six pages des réglementations de à la maison l'association de propriétaires et d'une ordonnance de révélation de ferme. Il y avait également un L. a. - notification basée et convention de risque de peinture ; deux pages des révélations de propriété ; deux pages supplémentaires des révélations de peinture à base de plomb ; une liste de montages ; une étude ; et un rapport filiale de révélation.

Précédent à acheter la propriété, il y avait eu un rapport de révélation d'agence de trois-page, une convention de courtage exclusive d'acheteur de trois-page et une page des addenda modifiant la convention de courtage d'acheteur.

Il y avait d'autres écritures aussi bien. Nous avons un dossier qui est plus que pouce épais documentant la transaction. Beaucoup de ces écritures est apparemment écrite dans le legalese ou le Babylonien. Elle n'importe pas qui, car ils sont tous deux mutuellement indéchiffrables à la plupart des personnes.

Mon épouse et moi également avons vendu l'année dernière une propriété. Mêmes s'occupent. Un monticule des écritures. Un autre dossier épais. Peut-être plus de pages qu'ont été priés d'acheter.

Dans chaque cas vous pouvez parier que nous avons demandé notre liste et l'acheteur brokers beaucoup, beaucoup de questions. Nous sommes allés au-dessus de divers documents de manière approfondie.

Imaginer maintenant être un vendeur et employer un courtier vous représenter et puis avoir une convention de liste sous laquelle le courtier ne serait pas obligé de ne réviser aucune offre, de fournir l'avocat-conseil ou de répondre à vos questions. Ou, imaginer être un acheteur et faire une proposition avec des écritures complexes et sans aide à partir de votre courtier d'acheteur.

Est-ce que ceci a du sens pour n'importe qui ?

Est la clavette aux transactions d'immobilières, la question centrale absolue, ce que les acheteurs et les vendeurs ont stipulé dans l'écriture. Si un courtier de liste n'examine pas de tels documents, alors un vendeur peut signer des droites importantes à l'opposé, faire des concessions inutiles et obtenir loin moins que des cours en bourse pour une propriété. Si un courtier d'acheteur n'est pas exigé pour répondre à des questions ou présenter des offres, alors un acheteur peut perdre des avantages importants de marché -- la raison même d'engager un acheteur broker en premier lieu.

Ceux qui s'opposent philosophiquement à des conditions minimum de service doivent considérer les réalités réelles du marché : Les consommateurs ne peuvent pas simplement diriger les eaux contractuelles complexes et c'est la raison centrale d'embaucher un courtier. Si un courtier visse vers le haut et n'arrive pas à atteindre des normes de base de la pratique, alors de se protéger les régulateurs publics devraient pouvoir affiner cet individu ou suspendre ou révoquer leur permis et le public devrait pouvoir poursuivre.

Si ceci semble injuste, m'appeler la prochaine fois que vous avez besoin d'un rein enlevé. J'ai une vente.