Autoguider les lois d'inspection

Avocat-conseil de capot : Lois à la maison d'inspection -- Difficulté modeste des cours

par Benny L. Kass

Un certain fond est nécessaire. Vous entamez un contrat pour acheter la propriété résidentielle. Puisque vous n'êtes pas sophistiqué pour comprendre les complexités d'une maison -- comprendre s'il est structurellement sain -- vous incluez un imprévu dans votre contrat.

Vous avez trois Business Day lesoù pour engager un inspecteur à la maison professionnel, obtenir un rapport rédigé, et décidez si aller en avant de pair avec l'achat. Si vous choisissez de mettre fin dans les trois jours, le contrat devient nul et et votre argent sérieux t'est retourné.

D'une part, si vous prenez aucune action, à la fin de la période de temps, le contrat ne demeure dans de toute puissance et l'effet.

Le contrat de ventes a été ratifié un lundi. Cela signifie que par minuit le jeudi, vous devez agir sur cet imprévu. En conséquence, vous effectuez l'instruction quant à qui peut faire l'inspection et arranger qu'il fasse le mercredi.

Vous rencontrez l'inspecteur, qui passe deux à trois heures allant dans toute la maison avec son équipement d'essai, ses jumelles (pour inspecter le toit) et son échelle. À la fin de l'inspection, vous êtes remis un rapport, et invité à signer la dernière page. Vous payez ainsi, et également le droit d'inspection de $450.00.

Cette page contient la langue comme :

« au cas où la compagnie et/ou ses agents ou des employés seraient due susceptible trouvé à l'infraction du contrat, infraction de garantie, négligence, représentation négligente, embauche négligente, ou n'importe quelle autre théorie d'élément de passif, puis l'élément de passif de la compagnie et son agent et employés sera limité à un montant égal à la quantité du droit payé par le client l'inspection et le rapport. »

Vous êtes satisfait avec le rapport d'inspection, et dites heureusement au courtier d'immobilières que vous allez en avant de pair avec l'achat.

Après règlement, quand vous commencez à effectuer un certain travail sur votre nouvelle maison, vous découvrez beaucoup de problèmes graves. Les évaluations pour corriger ces problèmes fonctionnent dans les milliers de dollars. Vous confrontez l'inspecteur à la maison et lui dites qu'il a manqué un certain nombre de problèmes dans la maison et que vous voulez qu'il prenne la languette pour les dépannages ce que vous devrez faire.

L'inspecteur est gentil, mais vous rappelle au sujet de la langue que vous avez signée quand vous avez reçu le rapport. En conséquence, il t'envoie un chèque dans la quantité de $450, et vous dit (poliment) que ceci finit sa responsabilité.

Vous avez signé ce qui est connu dans la loi comme « clause justificative. » Merriam-Webster sur la ligne dictionnaire définit « disculpent » comme « pour libérer d'une charge. » En termes simples, vous avez signé loin votre droite de rassembler n'importe quoi davantage que l'argent que vous avez payé l'inspecteur à la maison.

Les clauses justificatives sont généralement exécutoires par la cour. Il y a treize ans, la cour du Maryland des appels a confirmé une telle limitation de clause d'élément de passif dans une situation semblable (Baker contre Roy H. Haas Assocs) et depuis lors les juges de Cour Supérieure dans le District de Columbia Ont suivi la loi du Maryland quand les cas semblables étaient avant eux.

Cependant, dans Carleton contre les systèmes à la maison de technologie, décidés par la cour de C.C des appels le 15 juin 2006, la cour n'était pas disposée à appliquer la doctrine de la clause justificative d'un bout de l'affaire à l'autre. Quand le cas de Carlton a allé au tribunal, le juge de Tribunal de première instance a constaté qu'il y avait un conflit véritable « si l'inspection a été avec insouciance effectuée. » Cependant, basé sur la langue de contrat que le demandeur a signée, le juge a déterminé que l'élément de passif de la compagnie d'inspection a été limité à la quantité de l'inspection.

Sur l'appel, la Cour Suprême a examiné comment d'autres cours ont traité de telles clauses. En conclusion, la cour a établi un acte dégagé. Ces clauses justificatives ne seront pas imposées « quand une partie au contrat essaye d'éviter l'élément de passif pour la conduite intentionnelle du mal provoquée par « le comportement insouciant, dévergondé ou brut.  » « 

La Cour Suprême a envoyé le point de droit de nouveau au juge de première instance pour une détermination si l'inspecteur à la maison était excessivement négligent.

C'est un pas en avant, quoique petit. Quel choix l'acheteur potentiel a-t-il une fois confronté avec cette langue ? Il y avait seulement un plus de jour l'où pour choisir à l'extérieur sous la langue d'imprévu dans le contrat.

Sont de telles clauses, à mon avis, ce que nous des avocats appelons des « contrats d'adhérence. » Ils sont unilatéraux, et ont signé sans comprendre l'impact de la langue ou sous pression pour respecter des dates-limites importantes d'imprévu -- ou tous les deux.

Il y a deux ans, un cas semblable était devant les cours du New Jersey. La Cour Suprême de cette condition a énoncé sans équivoque que les clauses justificatives dans les contrats à la maison d'inspection seront seulement exécutoires si le bouchon sur l'élément de passif est suffisant pour fournir une incitation réaliste pour agir diligemment (Lucier contre Williams).

Dans Lucier, la cour a soutenu qu'un bouchon sur les dégâts était injuste. La cour de Lucier a soutenu que la clause était inapplicable pour les raisons suivantes :

 

1. le contrat, préparé par l'inspecteur à la maison, est un d'adhérence ;

    

2. les parties, une un consommateur et l'autre un expert professionnel, ont le statut de négociation excessivement inégal ; et

    

3. la substance de la disposition « éviscère le contrat » et son but fondamental parce que le niveau des dégâts potentiels est si nominal qu'il ait l'effet pratique d'éviter presque toute la responsabilité de la négligence de professionnel.

Peut-être pendant un jour, la cour de C.C adoptera les avoirs du New Jersey.