Avocat-conseil de capot :

Avocat-conseil de capot : Quand est-ce qu'un contrat devient obligatoire ?

par Benny L. Kass

Exactement que constitue la « ratification » ? Un ami d'agent d'immobilières nous a dit qu'un contrat est ratifié quand toutes les parties pointent sur le document de contrat, mais un ami d'avocat a dit qu'il commence quand tous les imprévus ont été enlevés.

Qui est exact ?

Réponse : Selon la langue dans votre contrat de ventes d'immobilières, il est possible que tous les deux vos amis t'aient donné de bons conseils.

Regardons comment un contrat est formé. L'acheteur potentiel aime votre maison et soumet une offre écrite à vous. Ceci est souvent fait par tous les agents d'immobilières impliqués dans la transaction.

Quand un vendeur reçoit une offre, il a trois options :

 

• l'accepter comme on lui a écrit ;

   

• rejeter l'offre complètement, ou

   

• contre-offre. Il devrait préciser que ceci ne se rapporte pas toujours au prix de la maison ; par exemple, l'offre peut proposer que le règlement ait lieu en trois mois, alors que le vendeur veut qu'il se produise plus en avance (ou plus tard).

S'il y a un contre-offre, le procédé commence encore une fois. Le bénéficiaire du compteur a les mêmes trois options.

Une fois que les parties concluent la convention sur toutes les questions, certains prendraient la position qu'il y a un contrat ratifié. Mais d'autres discuteraient : « attendre une minute, puisque l'acheteur peut sortir du contrat en raison des divers imprévus, le contrat n'est vraiment pas final (c.-à-d. ratifié) jusqu'à ce que tous ces imprévus aient été enlevés et l'acheteur et le vendeur doivent aller au règlement.

Dans la zone métropolitaine de Washington, ce problème est résolu si vous utilisez le contrat de ventes régional. Le paragraphe 28, intitulé des « définitions, » déclare spécifiquement que la « date de la ratification signifie la date de l'acceptation définitive par écrit de toutes les conditions de ce contrat (pas la date de l'expiration de la dépose de tous imprévus. »

Sur la base de la dernière page du contrat, il y a une ligne pour insérer cette date de ratification. Puisque tant de conditions dépendent de cette date, chaque contrat de ventes d'immobilières doit identifier ceci en termes dégagés.

D'une part, si vous n'utilisez pas le contrat de ventes régional, votre avocat peut réellement être correct. Votre acheteur a un imprévu pour une inspection à la maison aussi bien que pour obtenir le financement d'hypothèque. Légalement, ceux-ci sont mentionnés comme « conditionne suivant. » Il y a un contrat de ventes mais ce peut être vide avoué si certaines conditions ne filtrent pas à l'extérieur. Si le rapport d'inspection est insuffisant à votre acheteur potentiel, il peut pouvoir sortir de dessous le contrat et obtenir un remboursement de son dépôt de garantie de bonne foi. En fait, beaucoup d'acheteurs ne laisseront pas le dépôt de garantie être encaissé avant après que la maison ait été inspectée.

Ainsi si le contrat peut être vidé après qu'il ait été signé par toutes les parties, beaucoup de personnes prennent la position que le contrat n'est pas entièrement ratifié jusqu'à ce que tous les imprévus aient été répondus et enlevés.

Pourquoi est déterminant la date de ratification si important ?

Dans une transaction typique d'immobilières, les vendeurs comptent sur l'acheteur allant au règlement dans le temps défini dans le contrat. Les vendeurs ont besoin de l'argent en lequel pour acheter leur prochaine maison. S'ils ne peuvent pas respecter leurs dates-limites, ils peuvent être dans le défaut et pourraient renoncer à leur dépôt de garantie.

Ainsi les vendeurs incluront souvent la langue suivante dans le contrat : Le « temps est de l'essence. »

Ceci signifie généralement que si vous acceptez d'arranger le 20 juillet, à moins que ce jour soit un congé ou un week-end, règlement devez avoir lieu cette date.

Il signifie également que tous les délais sont découpés dans la pierre -- à moins que les parties soient mutuellement d'accord sur tous les prolongements. Si l'imprévu à la maison d'inspection indique 7 Business Day, si l'acheteur n'agit pas dans ce délai, il ne peut pas utiliser les inspecteurs à la maison rapportent afin de sortir de dessous le contrat de ventes.

Il y a beaucoup d'émissions relatives au temps impliquées dans un contrat d'immobilières, comme :

 

• imprévu de financement ;

   

• examen des documents de condominium ;

   

• la vente des acheteurs autoguident d'abord ;

   

• date du règlement ;

   

• imprévu d'évaluation ;

   

• en obtenant un cadeau marquer avec des lettres ou une lettre de présélection d'un prêteur

Si vous êtes un acheteur ou un vendeur, vous devez comprendre ces contraintes de fois. Je généralement recommande que les deux parties préparent et conviens sur un calendrier des événements concernant le contrat de ventes. Si l'acheteur et le vendeur sont à la même page concernant ces dates-limites de temps, il devrait y avoir moins de confusion pendant que les parties se déplacent vers le règlement.