Avocat-conseil de capot :

Avocat-conseil de capot : Interdiction de tabagisme confirmée dans une association de la Communauté

par Benny L. Kass

Ceci dérange très, d'autant plus que nous prévoyons d'avoir un bébé bientôt et ne voulons pas que la fumée ne crée aucun problème de santé pour nous.

Que pouvons-nous faire ?

Réponse : Si vous habitiez dans le Colorado, votre association pourrait décréter un amendement à vos documents juridiques qui interdit fumer dans le bâtiment entier, y compris les différents ensembles.

En novembre de l'année dernière, le juge Oeffler de tribunal d'arrondissement du comté de Jefferson, a confirmé un tel amendement.

Dans un condominium de quatre unités, Colleen Christiansen et son mari Roger Sauve ont possédé l'ensemble 2. Ils étaient des fumeurs. Deux autres propriétaires d'ensemble (ou leurs locataires) n'ont pas fumé, et le quatrième propriétaire ont admis qu'il a fumé des cigarettes, mais seulement à l'extérieur de du bâtiment.

Les trois propriétaires ont eu des discussions sérieuses avec Colleen et Roger, essayant de les convaincre que pour fumer seulement dehors en plein air, mais ont été conforme repoussés. Les autres propriétaires ont essayé un certain nombre de méthodes pour raccourcir la fumée -- comme monter des filtres à air ioniques de brise dans les conduits d'air et monter l'isolant écumant -- mais sans succès.

En conclusion, l'association a amendé sa déclaration (un des documents juridiques qui crée un condominium), avec la langue suivante :

Le tabagisme signifiera et comprendra l'inhalation, l'exhalation, la combustion ou transporter de n'importe quelle cigarette allumée, cigare ou toute autre produit du tabac, marijuana ou substance illégale.

Aucun Propriétaire, invité, membre de la famille, locataire, résidant, invitee d'affaires ou visiteur ne fumeront des cigarettes… dans les limites du projet. Cette prohibition comprendra tous les intérieurs d'ensemble, éléments comparateurs de Common Elements And Limited dans le projet.

Afin d'amender correctement la déclaration, une majorité de 75 pour cent a été requise, et trois des quatre propriétaires ont été votés en faveur de l'amendement. Colleen et Roger ont entamé la procédure pour encourager l'application de cette nouvelle condition, réclamant -- entre autres -- que l'association n'a eu aucun droit légal d'interférer ce qui est fait dans l'ensemble lui-même.

Le juge Oeffler était en désaccord. Après une épreuve de deux jours, le juge a affirmé la validité de l'amendement. Trois facteurs ont été considérés par la cour :

 

• L'amendement était-il raisonnable ? Le juge a compté sur une règle générale des associations de communauté que « n'importe qui qui achète un ensemble dans un développement d'intérêt comparateur avec la connaissance du pouvoir discrétionnaire de son association de propriétaires accepte le risque que le pouvoir puisse être utilisé d'une manière dont bénéficie la vulgarisation mais nuise à l'individu. »

Indiqué dans l'anglais simple : si vous possédez la propriété dans une association de communauté, vous êtes lié non seulement par les règles et les réglementations existantes, mais sur n'importe quelle nouvelle procédure qui est légitimement décrétée à la majorité requise des propriétaires. Dans ce cas-ci, la déclaration a exigé d'une majorité superbe de 75 pour cent afin d'un amendement soit valide, et trois des quatre propriétaires d'ensembles correctement votés pour cette prohibition de tabagisme.

La cour a penché l'émission de si la fumée d'occasion était un risque sanitaire. Au lieu de cela, le juge a regardé aux documents juridiques et a découvert qu'ils ont compris une prohibition contre l'ennui. Le juge a trouvé la langue suivante dans la déclaration significative :

… ni on permettra n'importe quelle pratique qui est une source d'ennui aux résidants ou qui interfère la possession paisible et l'utilisation appropriée de la propriété par ses résidants. »

Basé sur le témoignage des trois propriétaires, le juge a dit que « l'émission de s'il y avait fumée réelle ou simplement une odeur de fumée est non pertinente… De manière dégagée, l'odeur de fumée constitue un ennui dans ces circonstances ».

En conséquence, l'amendement était raisonnable.

 

• L'amendement apporté en bonne foi et n'était-il pas arbitraire et capricieux ? De nouveau, la cour s'est fondée sur le témoignage que les milliers de dollars étaient essai dépensé d'alléger le problème, sans succès. En plus, les trois propriétaires ont essayé sans succès d'atteindre un consensus avec les fumeurs. En conclusion, en dernier recours, l'amendement a été proposé et bien adopté.

   

• L'interdiction de tabagisme violer n'importe quel ordre public ? Le juge a pris en compte le fait que la législature du Colorado avait précédemment décrété des lois traitant le tabagisme et l'amendement était ainsi compatible à l'ordre public de la condition.

En conclusion, le juge a écarté l'argument que l'interdiction était inconstitutionnelle. Selon le juge, les « cours n'ont pas spécifiquement prolongé les protections du quatorzième amendement à un droit fondamental de fumer…. C'est particulièrement vrai ici où les activités privées du demandeur effectuent tellement négativement sur le reste de la communauté qu'elles ont choisi de joindre. »

Tom Hindman, le mandataire du Colorado dont le cabinet juridique a représenté l'association, m'a conseillé que le cas n'a été jamais porté en appel. En conséquence, quoique ce soit une décision d'une cour (d'essai) inférieure, il se tient en tant que bonne loi dans la condition du Colorado.

Fait-il ce moyen que votre association pourrait pareillement adopter un tel amendement ? Le jury est toujours à l'extérieur sur cette question. Les faits sont tout à fait spécifiques à ce cas : un petit, de quatre unités bâtiment, tentatives d'être en pourparlers une définition avec les fumeurs étaient non réussi, et un bon nombre de dollars ont été dépensés dans un effort de limiter la fumée. Tous ces faits ont eu lieu avant qu'on ait même proposé l'amendement.

Néanmoins, ce reste une option pour des conseils d'administration à considérer. Ce qui est clair, cependant, est qu'une telle prohibition doit être accomplie par un amendement aux règlements ou à la déclaration de l'association ; le conseil ne peut pas imposer une interdiction de tabagisme simplement par adoption d'une règle ou d'une réglementation.

C'est - et émotif - une émission hautement controversée. En effet, lors d'une réunion plus tôt de l'association de condominium du Colorado où cette émission a été discutée, la police a dû s'appeler pour arrêter la discussion heated et les allégations du harcèlement et de l'abus.

Complètement et des discussions ouvertes doivent avoir lieu avec tous les propriétaires d'ensemble - les fumeurs et les non-fumeurs de même. Peut-être un certain compromis peut être atteint - comme permettre le tabagisme dans des zones indiquées. Dans des bâtiments plus anciens, des techniciens structuraux devraient être maintenus pour étudier et recommander les solutions possibles.

Mais quand toutes les échouer d'autre, peut-être le procédé d'amendement voleront dans la juridiction où votre condominium est localisé.