Avocat-conseil de capot :

Avocat-conseil de capot : Les forclusions effectuent des projets de condominium

par Benny L. Kass

Réponse : Vous avez soulevé une question sérieuse, que malheureusement non trop de personnes focalisent au moment. Il y a eu beaucoup de presse au sujet du taux croissant de forclusion, et comment cela effectue sur les propriétaires à la maison.

Mais vous décrivez l'effet de « ondulation » que les forclusions ont sur le reste du communauté.

Partons en arrière quelques années. Le marché d'immobilières était chaud. Les développeurs de condominium vendaient des ensembles plus rapidement qu'ils pourraient les établir. Lenders faisaient ce que chacun perçu étaient des emprunts très favorables -- à savoir 100 pour cent de financement avec l'intérêt finançant seulement. Et beaucoup de développeurs low-balled non seulement les budgets proposés pour l'association de condominium -- afin de maintenir les droits de condominium bas -- mais également n'a payé aucun argent dans une réservation représentent les ensembles qui étaient encore invendus.

Maintenant, il y a eu une inversion significative. Les prix des ensembles de condominium sont restés stables ou ont diminué en valeur, particulièrement où des développeurs ont été forcés aux prix inférieurs afin de vendre leurs ensembles restants.

Et ces propriétaires qui sont maintenant confrontés à des paiements d'hypothèque plus élevés sont obligatoires dans la forclusion, et de ce fait ne payent pas leur hypothèque mensuelle ou leurs droits de condominium.

Chaque année, le conseil d'administration d'une association de communauté est requis de préparer un budget pour l'exercice suivant. Ils estiment les charges que l'association devra payer, qui comprend des postes tels que l'assurance, les factures de service, le management et les honoraires et les dépannages ordinaires. Ils obtiennent également une étude d'analyse de réservation qui projette quels coûts ils auront à l'avenir pour réparer ou changer des postes importants tels que des ascenseurs, des toits, des passages couverts, et d'autres éléments comparateurs.

Tous ces coûts doivent être compensés par des produits, et dans la plupart des cas la seule source des produits viendra des propriétaires eux-mêmes.

Des membres du conseil sont élus et -- comme tous autres agents élus -- être peu disposé à augmenter des impôts ou à augmenter des droits d'association. Ainsi la plupart des budgets d'association sont tout à fait serrés ; ils se fondent sur l'espoir que tous les propriétaires d'association payent promptement et régulièrement leurs droits.

Ainsi si plusieurs propriétaires cessent soudainement de payer, ceci créera habituellement un déficit pour l'association. Et ce signifie que les factures qui régulièrement doivent être payées -- comme des utilités, l'assurance, ou des dépannages -- sera différé ou pas payé du tout.

Quelles solutions de rechange y a-t-il ?

D'abord, l'association peut décréter une cotisation spéciale, forçant tous les propriétaires à payer plus d'argent, mensuel ou comme paiement jetable. Évidemment, ces fonds viendront seulement de ceux qui ne font pas face à la forclusion, mais de nouveau l'effet d'ondulation peut faire devenir bien plus de propriétaires contrevenants s'ils ne peuvent pas se permettre ces surtaxes.

Finalement, l'association pourrait devoir « mordre le remboursement in fine » et le dossier pour la faillite. J'avais lu que de plus en plus les associations, en fait, contemplent déjà une mesure si draconienne.

Après, l'association peut adopter et imposer une règle de tolérance zéro. Si un propriétaire d'ensemble est contrevenant pour plus d'un mois, commencer l'action judiciaire contre ce propriétaire. Ne pas laisser la quantité des droits bénévoles obtenir si élevée qu'il n'y a absolument aucune manière que le propriétaire pourra jamais rembourser.

J'ai également trois recommandations à long terme.

Privilège superbe

D'abord, organiser une campagne politique forte pour convaincre votre législature d'État de décréter ce qui est connu comme « privilège superbe ». Ceci signifie qui si un prêteur empêche sur un ensemble de condominium, il serait exigé pour payer le nombre de l'association X de droits de condominium de mois en arrière.

Dans le District de Columbia, Par exemple, si un prêteur empêche sur une hypothèque qui a été enregistrée sur des archives de terre après le 7 mars 1991, et si empêcher-sur le propriétaire était également le délinquant en payant des droits de condominium, le prêteur est requis de payer à l'association jusqu'à six mois de ces charges contrevenantes.

La langue spécifique dans le code de C.C lit comme suit :

Le privilège sera également avant une hypothèque ou un contrat de la confiance… enregistrée après le 7 mars 1991, jusqu'au degré des estimations comparatrices de charges basées sur le budget périodique adopté par l'association des propriétaires d'ensemble qui serait devenue due en l'absence de l'accélération pendant les 6 mois juste avant l'institution d'une action pour imposer le privilège. … (§42-1903.13 (a) (2).

Une disposition semblable a été proposée dans la législature du Maryland, mais les banquiers ont fortement -- et avec succès jusqu'ici -- s'est opposé à son établissement.

Si les associations n'ont pas assez d'argent pour continuer ses fonctionnements, la propriété ira gaspiller et de plus en plus les propriétaires cesseront de payer leurs droits d'association aussi bien que leurs paiements d'hypothèque mensuels. De manière dégagée, cela mènera seulement à plus de forclusions, et à zones plus déprimées.

La loi a fonctionné avec succès dans le district depuis 1991. Lenders ne sont pas sorties des affaires, car les adversaires avaient dit les législateurs. D'une manière primordiale, si un acheteur potentiel à une vente de forclusion voit que l'association est dissolvante, ceci encouragera la concurrence à ces ventes, qui enure au profit de chacun, y compris les prêteurs.

À mon avis, « le privilège superbe » doit être décrété aussitôt que possible dans tout ce pays.

Engagement trois mois de droits de condominium

Si vous vivez à un coopératif, vous pouvez être obligé de mettre trois mois de droits d'estimation en engagement. Si vous devenez contrevenant, le coopératif a un coussin qu'ils peuvent brancher sur, avant qu'ils doivent prendre l'action judiciaire pour se rassemblent ou empêchent.

Les conseils d'administration de condominium devraient prendre en considération sérieuse adopter cette politique pour leurs associations. Selon vos documents juridiques, la carte peut avoir l'autorité pour faire ceci seule, ou obtenir l'adhésion pour voter pour amender les règlements.

L'une ou l'autre manière, ceci aidera à continuer le bateau financier de la condition flotter, pendant au moins quelques plus de mois.

Droit d'approuver de nouveaux Propriétaires

Ma troisième recommandation est que les associations devraient envisager d'amender leurs documents juridiques pour incorporer la droite du conseil d'administration d'approuver les propriétaires potentiels. Une telle droite existe actuellement avec la plupart des complexes de logements de coopératif.

Si vous voulez acheter un appartement de coopératif, vous habituellement devez rencontrer le conseil d'administration (ou son comité d'admission) qui détermineront si vous pouvez être approuvé pour devenir un membre du coopératif. Le conseil (ou le comité) considérera seulement deux facteurs : est le propriétaire potentiel (1) disposé et capable de l'acquiescement aux règles et aux réglementations de l'association, et (2) financièrement capable payer les estimations mensuelles.

Évidemment, un tel procédé si chargé du risque. Si la personne est rejetée, elles peuvent réclamer la discrimination, basée sur des questions telles que la course, la religion, la préférence sexuelle, etc. Néanmoins, au cours des années, puisque la plupart des cartes (ou comités) sont consciencieux et objectifs, il y a eu très peu de telles plaintes, en dépit des centaines (sinon milliers) de telles entrevues avec les propriétaires à la maison potentiels.

À ma connaissance, bien qu'elle soit légale pour qu'une association de communauté adopte un tel procédé d'approbation, très peu d'associations ont fait ainsi. Peut-être il est temps de considérer cette option. Si les prêteurs n'examineront pas leurs emprunteurs, pourquoi une association de communauté devrait-elle devoir souffrir en ayant un nouveau propriétaire qui ne pourra pas rencontrer son des engagements financiers à l'association ?

J'identifie entièrement que c'est une proposition énergique et controversée. Je certainement ne veux pas limiter n'importe qui du propriétaire de logement. Mais d'une part, je ne peux pas accepter le fait que les propriétaires potentiels puissent finalement non seulement se blesser, mais la communauté dans laquelle ils vivent.

C'est matière à réflexion.