Avocat-conseil de capot :

Avocat-conseil de capot : Directives architecturales de contrôle

par Benny L. Kass

Réponse : Votre comité a-t-il été accusé d'être le KGB de votre association ? Malheureusement, beaucoup de membres d'association de communauté croient que les comités architecturaux de contrôle sont des espions qui essayent de découvrir chaque violation unique -- indépendamment de l'étendue ou de la taille de l'émission. La plupart des associations de communauté dans tout le pays ont une certaine forme de comité architectural de révision.

Bien que l'étendue de ces comités varie, le thème général est qu'afin de maintenir de l'apparence de l'uniformité et de l'équilibre dans l'association, les propriétaires d'ensemble doivent recevoir l'approbation anticipée d'un comité avant que n'importe quel travail extérieur soit effectué.

Cependant, il y a des propriétaires -- si dans un condominium ou dans l'association d'un propriétaire à la maison -- qui croient qu'un tel contrôle est non seulement inutile, mais est un impact illégal sur des libertés civiles.

Beaucoup de propriétaires à la maison ont également eu des expériences négatives avec leurs comités architecturaux de contrôle ; nous tous avons lu des cas où ces comités ont agi arbitrairement et sans n'importe quel bon sens.

Nous tous avons entendu parler de l'association qui a demandé à un propriétaire à la maison d'enlever un statut de Vierge Marie qui a été situé en sa cour. Nous tous avons eu connaissance des luttes des Américains patriotes qui veulent battre pavillon américain et avoir été accusés de violer les règles et les réglementations de l'association.

Cependant, l'étude de conception dans une association a au moins deux buts : pour établir et préserver une conception harmonieuse pour un communauté et protéger la valeur de la propriété.

Quand vous achetez dans une association, un droit ou un mal de communauté, vous devez comprendre que vous avez opté pour la vie de communauté. Des décisions ne peuvent pas être unilatéralement prises, ni peuvent les règles et les réglementations de l'association être unilatéralement ignorées.

On pourrait être en désaccord avec le besoin d'uniformité externe, par exemple, mais le fait demeure que si les documents d'association exigent une telle uniformité externe, qu'est la loi de l'association et lie sur ses membres. Vous devriez lire vos documents d'association soigneusement, pour apprendre l'étendue et le but du comité architectural de révision. En effet, vous devriez avoir lu ce produit avant que vous ayez décidé d'acheter dans la communauté, et certainement avant vous êtes devenu un membre du comité architectural de contrôle.

La plupart des documents juridiques exigent qu'avant qu'un propriétaire à la maison puisse apporter tous les améliorations ou changements à l'extérieur de leur maison, les régimes doivent être soumis à un comité -- ce qui désigné généralement sous le nom du comité architectural de contrôle. Ce comité est chargé de la responsabilité de déterminer si les régimes proposés sont conformes aux exigences légales de l'association.

Afin d'éviter toute confusion -- et pour s'assurer que le comité n'agit pas sur le caprice ou l'émotion -- la plupart des associations ont adopté des directives. Parfois ces directives sont tout à fait spécifiques -- par exemple la couleur de la peinture qui doit être utilisée, ou la hauteur de la barrière. D'autres directives sont plutôt générales, et c'est où les problèmes se trouvent. Un propriétaire à la maison croit que lui ou lui est conformément aux orientations, alors que le comité prend la position opposée. Ces conflits -- sinon résolu par voie de négations ou au conseil d'administration à niveau -- mener malheureusement souvent au litige. Le domaine du contrôle architectural est peut-être l'une des émissions les plus plaidées impliquant des associations de communauté.

Après avoir discuté le fonctionnement et le but des contrôles architecturaux, cependant, les conseils d'administration des associations de communauté doivent également identifier que le comité architectural de contrôle ne peut pas être un dictateur, rendant arbitrairement des décisions.

Les cours qui ont abordé ces émissions ont expliqué que les engagements sont valides et exécutoires fournis là sont les directives de politique dégagées établissant les normes générales. Par exemple, elle n'est pas assez pour dire que les propriétaires peuvent ne pas apporter des modifications à l'extérieur sans obtenir d'abord l'approbation écrite de la carte ou du comité architectural de contrôle.

Si aucune directive spécifique n'a été développée, ni le propriétaire d'ensemble ni le comité d'examen aura toutes les normes objectives par lesquelles pour juger le changement externe proposé. Et sans de telles normes, même le comité le plus bien intentionné peut être accusé d'être arbitraire et capricieux.

Les conseils d'administration doivent établir les directives assez spécifiques, et si ces règles ne sont pas déjà dans vos documents d'association, ils devraient être rédigés et approuvés à une majorité des propriétaires à la maison.

Votre comité devrait également se rendre compte que ce qui suit sera les défenses valides par un propriétaire d'ensemble quand la carte essaye de chercher l'application des normes architecturales :

 

• Des mesures arbitraires et capricieuses ont été prises. Les normes architecturales doivent être appliquées assez et conforme, d'un bout de l'affaire à l'autre et en bonne foi. Elles ne peuvent pas être sélectivement imposées.

  Il est inexact pour qu'une carte ou son comité architectural de révision sélectionne et pour choisit l'application des engagements.

   

• Les retards, ou les « laches, » se sont produits. Ceci signifie que la carte a donné une période prolongée de s'écouler avant d'agir contre un propriétaire d'ensemble. Par exemple, une cour a statué que le retard de six mois d'une carte dans le procès de classement contre une barrière non autorisée a empêché la carte d'imposer les engagements.

  Si un propriétaire d'ensemble est en violation des normes architecturales, ou au moins la carte croit qu'il y a une violation, la carte doit commencer l'action immédiate pour assurer la conformité des normes.

   

• Une renonciation a été accordée. Fondamentalement, si la carte n'impose pas un engagement dans le cas d'un propriétaire à la maison dans les situations semblables, elle peut être interdite d'imposer les mêmes normes contre un autre propriétaire à la maison.

   

• Souvent, les documents d'association exigent que le comité prennent une décision au cours d'une période spécifique (par exemple 60 jours à partir de recevoir la demande) ou la demande « sera considérée d'avoir été approuvé. » Puisque vous êtes sur le comité, s'assurer que vous lisez vos documents et suivre la langue soigneusement. Si vous devez agir sur la demande d'un propriétaire dans les 60 jours, il n'est pas acceptable de rejeter le propriétaire le soixante-et-unième jour.

Puisque c'est vie de communauté, il doit y a des concessions mutuelles non seulement par le propriétaire à la maison, mais par la carte aussi bien.

Trop souvent, des tableaux de commande architecturaux ont été accusés d'affirmer des pouvoirs autoritaires et ont égalisé le comité avec le KGB. Selon un rapport, les membres du comité étaient souvent « vagabondage vu autour du voisinage avec leurs cartes d'agrafe, recherchant des violations. »

Souvent, les cartes (ou leurs comités architecturaux de contrôle) deviennent hantés avec des violations mineures et petites et perdent de vue la réalité et le bon sens.

Un montant considérable d'argent a été dépensé par les propriétaires à la maison et les conseils d'administration en litige qui devrait jamais n'avoir été apporté.

Les cartes doivent s'asseoir avec le propriétaire à la maison qui est allégué pour avoir violé les normes et l'essai architecturaux pour établir une définition amicale du problème.

Dans l'analyse finale, les cartes et leurs comités architecturaux de contrôle doivent être société mais doivent également être raisonnables et souples.

L'institut d'association de la Communauté (CAI) a édité un rapport intitulé « contrôle architectural : Étude de conception, » qui peut être achetée d'Eao, 703-548-8600 ou sur le Web chez www.caionline.org