Avocat-conseil de capot :

Avocat-conseil de capot : Nouvelle forme de révélation de vendeur pour des acheteur de maison de district

par Benny L. Kass

Voici mon dilemme. Le 20 janvier, j'ai obtenu une convention de liste d'un vendeur et j'étais chanceux pour obtenir un contrat du prix fort le 4 février 2007. L'acheteur de contrat a été équipé de rapport de révélation de vendeur puis en existence.

Puisque l'acheteur n'est pas allé au règlement encore, est-ce que je dois fournir la nouvelle forme à cet acheteur ? Je suis concerné que l'acheteur peut obtenir le « remords de l'acheteur » et employer la nouvelle forme comme excuse pour résilier le contrat.

Pouvez-vous me conseiller comment traiter cette situation ?

Réponse : Vous êtes correct. Le 9 février 2007, le département de C.C du consommateur et les affaires de normalisation (DCRA) ont édité le rapport de la révélation d'un vendeur révisé dans le District de Columbia le registre, Ainsi lui signifie que la condition de fournir la nouvelle forme est entrée en vigueur cette date.

D'abord, je dois corriger un de vos rapports. Selon les réglementations promulguées par District (chapitre 27, §2708.13 de 17 DCMR), « le vendeur, pas le courtier et pas la compagnie de management, le condominium, le coopératif ou l'association à la maison de propriétaires » n'est exigé pour remplir le formulaire.

Si la propriété en question se compose d'un à quatre ensembles résidentiels, et la transaction implique une vente, l'échange, la vente de terre de versement, un bail avec une option à l'achat, ou n'importe quelle autre option à l'achat, la forme de révélation doit être fournie à un acheteur potentiel. Il y a un avertissement intéressant à cette condition, à savoir que l'acheteur doit exprimer un intérêt, dans l'écriture, de demeurer dans la propriété en question. Cette condition sera normalement trouvée dans le contrat de ventes lui-même.

Il y a un certain nombre d'exclusions, cependant. L'exigence de publicité ne s'applique pas dans les situations suivantes :

 

• la cour a commandé des transferts ;

   

• ventes de forclusion ;

   

• un transfert par un héritier fiduciaire (tel qu'un représentant personnel, un gardien ou un conservateur) si la personne donnant la propriété n'occupait pas personnellement la propriété ;

   

• transferts entre les parents et les enfants, ou à partir d'un conjoint à l'autre, et

   

• la vente d'une propriété nouvellement construite qui jamais n'a été vécue dedans.

Généralement, le rapport de révélation doit être fourni à un acheteur potentiel dans toutes autres circonstances.

Bien que la nouvelle forme contienne plus d'informations détaillées au sujet de la propriété, il est plus facile de lire, et est plus logique que la précédente. Il se compose de beaucoup de notes sensibles décomposées dans quatre zones générales : état structural, condition de fonctionnement des systèmes de propriété, appareils et montages, et extérieur et problèmes environnementaux. Pour tous les buts pratiques, cependant, la substance des deux formes est la même.

Quels droits est-ce qu'un acheteur potentiel a en vertu de la loi ?

Quand l'acheteur est donné le rapport de révélation, il a cinq jours de calendrier lesoù pour résilier le contrat de ventes en donnant la notification écrite au vendeur. Cependant, cette droite de mettre fin est renoncée sinon s'est exercée avant :

 

• l'acheteur fait une demande pour un prêt hypothécaire et le prêteur révèle dans l'écriture que la droite d'annuler mettra fin quand la demande de prêt est faite ;

   

• le règlement sur la propriété a lieu, ou

   

• la personne avec un bail avec une option à l'achat commence à occuper la propriété.

Il convient noter que le vendeur d'un ensemble de condominium, de l'appartement de coopératif, ou d'une maison dans une association à la maison de propriétaires est seulement obligé de révéler l'information quant à l'ensemble ou à la maison, et pas les éléments comparateurs ou les zones comparatrices en dehors de de la propriété étant vendue réellement.

Un acheteur peut-il compter sur les révélations fournies par le vendeur ? C'est une question légale dure que les cours dans le District de Columbia N'ont pas encore abordée. La forme déclare spécifiquement cela :

Ce rapport n'est pas une garantie de sorte par le vendeur ou par aucun agent représentant le vendeur dans cette transaction, et n'est pas un produit de remplacement pour aucune inspection ou des garanties que l'acheteur peut souhaiter pour obtenir.

Néanmoins, le rapport est une révélation par le vendeur des défauts ou de l'information réellement connus par le vendeur. En conséquence, alors que des acheteurs sont fortement encouragés à obtenir un inspecteur à la maison indépendant et à faire leur contingent de contrat de ventes lors de recevoir un rapport d'inspection favorable, le fait demeure que si le vendeur fait des déclarations erronées matérielles ou les omissions dans la révélation forment, l'acheteur peut avoir un cas légal.

Vous avez demandé à la question de savoir si la nouvelle forme de révélation devrait être fournie aux acheteurs de contrat, quoiqu'elles aient déjà reçu la vieille forme. Connie Maffin, la chaise du conseil d'immobilières de C.C, conseillée me qu'il « encourage chacun à utiliser immédiatement la nouvelle forme sur de nouvelles et existantes listes. » Selon Maffin, la loi est en vigueur, et bien que le conseil n'impose pas immédiatement des violations dans un avenir immédiat, des vendeurs sont requis d'honorer la loi.

Fait-il ce moyen qu'un acheteur qui a reçu une deuxième forme a une autre « morsure à la pomme » pour résilier le contrat ? C'est un autre thème légal qui n'a aucune réponse définitive. Puisque le nouveau rapport de révélation est essentiellement semblable dans le contenu à la vieille forme, et puisque l'acheteur potentiel a déjà eu l'opportunité d'annuler quand il a reçu la forme plus ancienne, un argument fort peut être fait que la cour ne permettra pas l'arrêt. Et les vendeurs et les acheteurs devraient consulter leur propre avocat-conseil pour un avis juridique plus spécifique.

Le litige est cher, long et toujours incertain. Mais la conformité à la loi est le cachet de notre système légal, ainsi la nouvelle forme doit être fournie à tous les acheteurs potentiels, même si ils sont actuellement sous contrat.

Mme Maffin a promis que la forme sera bientôt disponible sur le site Web de DCRA.