Avocat-conseil de capot : Y a il concurrence entre les compagnies d'immobilières par Benny L. Kass
La « concurrence fournit des prix inférieurs des consommateurs américains, de meilleurs services de qualité et un plus grand choix. Dans l'industrie résidentielle d'immobilières, la concurrence est extrèmement importante parce que l'achat ou la vente d'une maison est l'une des transactions financières les plus importantes qu'un consommateur entreprendra jamais. » Néanmoins, la concurrence dans l'industrie de courtage d'immobilières a été gênée en raison d'un certain nombre de facteurs, en dépit du phénomène récent de l'Internet et d'autres progrès technologiques. De tels facteurs comprennent des actions prises par quelques courtiers d'immobilières, législatures de condition et même commissions d'immobilières. C'est l'une des nombreuses conclusions d'un rapport récemment publié autorisé, de la « concurrence dans l'industrie de courtage d'immobilières, » établi en avril 2007, par la Commission commerciale fédérale et le ministère de la justice des Etats-Unis. Le rapport est prolongé et fournit une analyse complète de la façon dont une transaction typique d'immobilières procède -- du temps un propriétaire à la maison décide de mettre sa maison sur le marché jusqu'à ce que le fermant/règlement ait lieu. Il y a deux catégories des professionnels de courtage d'immobilières : courtiers et agent. Selon le rapport commun, « … les agents fonctionnent directement avec des consommateurs et les courtiers dirigent des agents. » Selon des 2006 que l'étude a exécutés par l'association nationale des agents d'immobilières, 84 pour cent de consommateurs employer un courtier d'immobilières pour les aider pour vendre leur maison. Le vendeur signe une « convention de liste, » qui est un contrat entre le courtier et le vendeur. Ceci définit les termes et conditions générales -- y compris la commission à charger si la vente de maison. Selon l'étude de FTC/DOJ, il y a trois principaux types de conventions de liste. - « droit exclusif de se vendre, » qui est le plus comparateur. Ici, le courtier de liste recevra une commission si la maison est vendue au cours de la période de liste, indépendamment de qui trouve un acheteur pour la maison ;
- « agence exclusive. » Dans le cadre de cette disposition, le courtier de liste recevra un courtier de commission le cas échéant est réussi en trouvant un acheteur. Cependant, aucun paiement n'est dû si le vendeur trouve un acheteur.
- « une liste ouverte. » Le courtier a le droit de vendre la maison, mais elle n'est pas exclusive. Si d'autres courtiers -- ou le homeseller lui-même - les trouvailles un acheteur, le courtier de liste ne reçoit pas une commission.
Le rapport continue pour discuter l'un certain nombre ce qu'il se rapporte en tant que modèles économiques « non traditionnels ». Ils comprennent : - Courtiers de remise de service complet. Ils offrent des acheteurs et les vendeurs remplissent des services de courtage d'immobilières aux prix plus bas que les marges d'intermédiaire actuelles. Comme exemple, le rapport explique que « un courtier de remise peut offrir tous les services donnés par un courtier traditionnel pour une commission de 3 ou 4 pour cent dans une zone où 6 à 7 pour cent dans le taux actuel. »
Quelques courtiers -- là où non interdit par loi -- offrira des dégrèvements tels que l'argent comptant, les certificat-primes ou les bons et les bons à leurs clients comme une incitation à les avoir s'inscrivent en tant qu'usager. Le rapport entre dans une analyse détaillée de la valeur des dégrèvements. « … en renvoyant l'argent aux acheteurs à la maison, dégrèvements peut également bénéficier les vendeurs à la maison, parce que les acheteurs auront plus à dépenser sur la maison par opposition aux paiements de commission. » Mais plusieurs conditions interdisent des courtiers de fournir des dégrèvements aux consommateurs. L'étude a déterminé que les « interdictions de dégrèvement empêchent le prix escomptant et nuit de ce fait à des consommateurs. » En fait, en mars de 2005, le ministère de la justice a entamé une procédure anti-trust civile contre la Commission d'immobilières du Kentucky, réclamant que ses réglementations qui ont interdit des courtiers du Kentucky de la fourniture rembourse la concurrence restreinte dans cette condition. Selon le rapport, le cas a été arrangé plusieurs mois plus tard, et maintenant des dégrèvements sont autorisés. Additionnel, le département de justice a étudié les interdictions semblables dans d'autres conditions, avec le succès apparent même avant qu'il a dû intenter un procès. - Courtiers de site Web de bureau virtuel (VOW). Selon l'étude, les « voeux sont des sites Web d'Internet par lesquels les courtiers offrent des services de courtage en ligne à leurs usagers enregistrés. Le dispositif unique des opérateurs de VOEU est que ces courtiers offrent à leurs usagers l'habileté de rechercher en ligne les mêmes informations (de service d'inscription multiple) que d'autres courtiers fournissent à leur usager par autre fournissent des méthodes, telles que la livraison de main, le courrier, le fax ou l'email »
- Sites Web. Dans le commerce d'immobilières, un individu-vendeur est connu comme FSBO -- « en vente par le propriétaire. » Bien que comme discuté plus en avance, un grand pourcentage des vendeurs à la maison utilise un professionnel d'immobilières, il y a beaucoup de vendeurs qui préfèrent l'essayer sur leurs propres. L'étude indique qu'il y a un certain nombre de compagnies qui offrent des services pour aider des vendeurs de FSBO. Quelques sites Web chargent un droit plat (dans la gamme de $300) qui permet à un vendeur à la maison « de signaler des photos de couleur, des excursions virtuelles et 3.000 descriptions de mot qui sont rechercheables par les acheteurs à la maison potentiels. »
L'Internet joue maintenant un rôle important dans les achats et la vente des immobilières. Les organismes tels que Craigslist, juste immobilières ou Zillow fournissent l'aide utile et instructive, permettant de ce fait aux acheteurs potentiels de rechercher le Web de la maison ou du bureau, sans devoir dépenser toute la journée le dimanche errant de porte à porte. Mais en dépit de ces innovations, le rapport commun a conclu que là restent beaucoup d'obstacles à réaliser davantage « la concurrence robuste » dans le marché d'immobilières. Par le résumé, ceux-ci comprennent : - restrictions législatives et de normalisation à la concurrence, telle que les lois d'anti-dégrèvement qui existent toujours dans une poignée de juridictions, ou conditions d'autorisation pour les compagnies qui annoncent et travaillent exclusivement pour FSBOs.
- utilisation des services d'inscription multiple. Dans la préparation à cette étude, le $$etFTC et le DOJ ont maintenu un atelier, donnant aux ayants droit l'opportunité d'expliquer leurs soucis. Selon l'étude, les « membres du jury d'atelier ont rapporté comment les règles d'un certain MLS distinguent contre les courtiers qui entrent dans les listes exclusives d'agence…. Le déclarer de règles ou de politiques… que des informations sur des maisons ne sont pas permises d'être rendues disponibles sur des sites Web populaires d'immobilières à moins que les contrats de liste soient le droit…. »
- « guidant. » Ceci implique des situations étaient un courtier ou l'agent refuse de coopérer avec un autre professionnel d'immobilières, en n'indiquant pas à leurs usagers certaines maisons où l'agent ne recevrait pas une commission -- ou ne pas recevoir en tant que grand une commission qu'elles obtiendraient d'autres maisons. Un courtier d'immobilières, qui possède un courtage non traditionnel, expliqué :
« J'ai personnellement fait dire des courtiers/à agents les vendeurs potentiels que personne n'indiqueraient à ma liste…. J'ai eu mon… I volé par signes ai même eu un agent qui a été ridiculisé l'en public pour être un courtier de remise à un événement public d'agent d'immobilières…. »
Cinq conclusions sont faites par le rapport commun. - Le gouvernement devrait contrôler la conduite de coopératif des associations privées des courtiers d'immobilières, « et intenter des actions d'application dans des circonstances appropriées. »
- Le $$etFTC et le département de justice si « continuer à fournir à des législateurs de condition et à des régulateurs d'industrie l'information au sujet des conséquences concurrentielles de la législation et de la réglementation de condition aux lesquelles menacer ou à limiter déjà le choix de concurrence ou de consommateur »
- Les législateurs de condition et les régulateurs d'industrie « devraient envisager d'abroger des lois existantes, règles et les réglementations… ce choix de limite et réduire l'habileté du nouveau courtage modèle… pour concurrencer…. »
- Les régulateurs de gouvernement et d'industrie « devraient favoriser la compréhension du consommateur des options de marché. »
- Les régulateurs de FTC/DOJ et d'industrie si « évaluer la praticabilité d'une étude empirique de l'industrie de courtage d'immobilières. »
Le rapport est un intéressant et un instructif lu. Il peut être particulièrement utile aux homesellers et aux acheteur de maison, puisqu'il explique dans facile de comprendre des conditions le procédé -- et les pièges -- ce qu'ils rencontreront pendant le procédé. Si c'est encore un autre rapport qui recueillera la poussière sur les étagères du régulateur doit être déterminé encore. (Le rapport circonstancié peut être trouvé en cliquetant ici) |
