Avocat-conseil de capot :

Avocat-conseil de capot : Travail avec des professionnels d'immobilières

par Benny L. Kass

Qui prépare ce contrat ? Avec quels professionnels d'immobilières nous (devrions-nous) travaillent, et quand faisons nous les obtiennent impliqués dans la transaction ?

Réponse : C'est une excellente question. Souvent, ceux de nous dans l'arène d'immobilières tendent à oublier que beaucoup de personnes -- particulièrement acheteur de maison de première fois -- n'avoir aucune vraie compréhension du procédé d'immobilières.

Il y a un certain nombre de joueurs impliqués dans les immobilières résidentielles, chacune de qui ont différents intérêts et prennent différents fonctionnements.

Regardons cette fonte des caractères :

Vendeur : Le vendeur est intéressé à obtenir le prix du marché le plus élevé de la maison. Tandis que quelques vendeurs peuvent choisir d'essayer de vendre leur maison sans utiliser un agent d'immobilières, dans la plupart des cas le vendeur signera une convention de liste avec une compagnie de courtage d'immobilières, donnant les immobilières broker la droite exclusive de lancer sur le marché et vendre la maison.

Courtier d'immobilières : Un courtier est qualifié par la condition (ou le District de Columbia) Et est autorisé conduire les affaires de vendre des immobilières -- commercial et résidentiel. Typiquement, un courtier aura des agents travailler pour lui/elle, et ces agents sont souvent les personnes qui s'asseyent sur les maisons ouvertes et indiquent la propriété du vendeur aux acheteurs estimatifs.

Agents d'immobilières : Des agents doivent également être qualifiés pour pratiquer des immobilières. Dans la plupart des juridictions dans l'ensemble des Etats-Unis, afin d'aller bien à un courtier, l'agent doit avoir été qualifié pour un numéro de jeu des années.

Acheteur : Vous et votre épouse, qui sont des étrangers dans le monde complexe des immobilières. Trop souvent, les acheteurs finissent vers le haut le paiement tout, des frais supplémentaires cachés du prêteur aussi bien que quelques frais illégaux.

Lenders : Lenders sont les personnes qui prêtent des acheteurs l'argent pour acheter leur maison. Lenders sont concernées principalement par des taux du marché (la condition technique est « rendement »). La plupart des prêteurs sont légitimes ; cependant, il y a des prêteurs prédateurs qui attaquent littéralement sur les acheteurs peu sophistiqués, faisant les prêts hypothécaires qui sont conçus - du début même - pour échouer, causant de ce fait la maison d'être vendue à une vente de forclusion.

Lenders exigera d'un acheteur pour signer un billet à ordre, et d'un contrat de confiance. Ce dernier - qui est enregistré sur des archives de terre dans la juridiction où votre propriété est localisée - est la garantie pour le prêteur et est également mentionné car une « hypothèque ». Quand vous achetez votre maison, et obtenez un emprunt, vous recevrez un contrat à la propriété. Vous transférerez alors la maison en confiance à un administrateur sélectionné par le prêteur. Si vous vous transférez sur vos engagements d'emprunt, l'administrateur a le droit légal de vendre votre propriété à une vente de forclusion. Si tout va bien, vous n'aurez jamais des nouvelles de l'administrateur jusqu'à ce que vous ayez payé outre de votre emprunt et aurez l'acte fiduciaire libéré des archives de terre.

Mandataire d'immobilières : en tant qu'acheteur, vous avez le droit de maintenir un mandataire de votre choix pour vous représenter pendant la transaction entière - de la négociation de contrat par le règlement. La participation des mandataires varie de la condition à la condition. Dans quelques juridictions, l'avocat devient seulement impliqué si les problèmes surgissent ; dans d'autres conditions (comme dans la zone métropolitaine de Washington) les mandataires obtiennent souvent maintenus à une partie, habituellement avant qu'un contrat soit écrit dans. L'avocat conseillera également les acheteurs quant à la meilleure manière de prendre le titre. Si vous êtes célibataire, vous achetez en tant que « propriétaire unique ». Si vous êtes mariée, votre meilleure approche est de prendre le titre en tant que « locataires par l'intégralité ». C'est la forme la plus forte de protection ; En plus, s'il y a un jugement monétaire de cour contre seulement une partie, la maison ne peut pas être vendue pour répondre à ce jugement. Il doit être noté, cependant, qu'il y a plusieurs années, la court suprême a permis à l'IRS de briser des locataires par l'intégralité quand il y avait un privilège fisca contre juste un des parties. (Métier des USA v, 2002).

Si vous êtes les achats avec un ami ou l'associé intérieur, il y a deux manières de prendre le titre : colocataires ou locataires en commun. Vous devriez discuter votre situation personnelle avec votre mandataire pour déterminer ce qui est le meilleur itinéraire à prendre.

Compagnie de titre/mandataire de règlement : quand vous êtes finalement prêt à acheter votre maison, vous devrez utiliser une compagnie de titre ou un mandataire de règlement. Au règlement - également appelé « se fermer » -- un grand nombre de nécessité de papiers a signé par l'acheteur et le vendeur. Le vendeur signe un contrat, qui donne la propriété aux acheteurs, et également le rapport de règlement (affectueusement appelé un HUD-1). L'acheteur signe les documents d'emprunt, une vérité dans les prêts le rapport, un groupe de déclarations sous serment et formes de révélation, aussi bien que le HUD-1. Le montant de ventes est rassemblé par la compagnie de règlement qui fait les déboursements appropriés. Si le vendeur a une hypothèque courante, cela sera épongé. Les frais de gouvernement -- comme des impôts d'enregistrement et de transfert -- être payé, aussi bien que toutes les commissions d'immobilières. L'équilibre du montant de ventes sera alors retourné au vendeur.

Ceci semble complexe, et pour le novice il est embrouillant et souvent intimidating. Mais les divers professionnels d'immobilières ont énuméré en haut peuvent être utiles. Vous devez maintenir dans l'esprit, cependant, qui excepté un mandataire a spécifiquement maintenu par l'acheteur, la plupart des autres joueurs ont un objectif fondamental à l'esprit : effectuer la vente et obtenir la commission.

Vous avez demandé quand vous devriez envisager d'engager un professionnel pour vous aider. Voici mes suggestions.

Vous devriez d'abord contacter une société de prêt immobilier, et déterminez la somme d'argent approximative que vous pouvez confortablement emprunter. Vous ne voulez pas trouver votre « maison rêveuse » pour apprendre seulement après que le fait que vous juste ne pouvez pas qualifier pour un emprunt sur cette maison. Beaucoup de prêteurs vous donneront ce qui est connu comme une « lettre de confort » -- c.-à-d. un rapport que vous êtes qualifié acheter une maison jusqu'à une certaine quantité. Je vous avertis ne pas indiquer cette lettre à n'importe qui (autre que peut-être votre mandataire) jusqu'à ce qu'après vous aient signé un contrat de ventes.

Pourquoi ? Supposons que la lettre de confort indique que vous pouvez qualifier jusqu'à un achat $500.000. Pourquoi fournir cette communication préalable à un vendeur ? Si le vendeur sait que vous pouvez qualifier jusqu'à cette quantité, vos possibilités de négocier un prix inférieur sont sensiblement réduites.

Après, vous devriez regarder autour et localiser la maison que vous aimez. Si vous voulez embaucher le « courtier d'un acheteur, » qui est votre choix. Mais s'assurer que la convention que vous signez avec ce courtier ne vous oblige pas de quelque façon payer ce courtier ; si vous signez un contrat, le courtier de l'acheteur sera payé par le vendeur, par une fente de la commission avec le courtier de liste.

En plus, alors qu'il peut être légal, je recommande vivement que le courtier/agent de votre acheteur pour ne pas être avec la même compagnie d'immobilières qui a la liste du vendeur. À mon avis, la possibilité d'un conflit est juste trop grande, ainsi pourquoi prise qui chance ?

Vous avez maintenant localisé la maison que vous voulez acheter. Votre courtier/agent (ou le courtier du vendeur si vous n'êtes pas représenté) préparera un contrat de ventes pour vous au signe. C'est quand vous devriez maintenir un mandataire pour réviser le contrat. Le mandataire vous aidera en comprenant toutes les conditions de contrat, aussi bien qu'inclure des protections pour vous.

Par exemple, le contrat est-il contingent sur votre obtention d'une inspection à la maison satisfaisante d'un inspecteur de votre choix ? Le contrat est-il contingent sur la maison évaluant au prix contractuel ? Sur le marché d'aujourd'hui, l'évaluation commandée par votre prêteur peut être inférieure au prix contractuel, et vous pouvez devoir fournir plus d'argent afin d'aller à se fermer.

Le procédé prend du temps, la patience et la connaissance. Un bon professionnel peut préparer le circuit vers un achat réussi.