Avocat-conseil de capot : Une amorce sur l'imposition d'immobilières par Benny L. Kass
« Incontestablement, il y a de progrès. L'Américain moyen paye maintenant à l'extérieur deux fois plus dans les impôts qu'il a ancien obtenu dans les salaires. » -- (H.L. Mencken) Il est temps d'impôts de nouveau. En juste 101 jours d'aujourd'hui, nos déclarations d'impôt sur le revenu seront dues. 15 avril cette année tombe le dimanche, ainsi nous avons un jour supplémentaire pour temporiser. En fait, si vous vivez dans le District de Columbia, Le Maryland, le Maine, le Massachusetts, New Hampshire, New York, ou le Vermontn, vous avez un jour additionnel jusqu'au 17 avril. Selon le repère Everson, le commissaire du service de recettes, « payant des impôts est une base unifying d'expérience à la démocratie et à la règle du droit. » En d'autres termes, pour éviter des pénalités, intérêt -- et probablement temps de prison -- tous les propriétaires à la maison américains doivent l'un ou l'autre dossier leur déclaration d'impôt sur le revenu ou obtenir une prolongation. La loi permet à des contribuables d'obtenir une prolongation de six mois automatique (jusqu'au 15 octobre 2007) mais seulement si vous limez la forme 4868 pas plus tard que l'échéance du 16 avril (ou 17ème). En dernières semaines de décembre, le congrès a décrété l'acte d'allégement fiscal et de soins de santé d'impôts de 2006. Plusieurs des formes que l'IRS avait déjà éditées doivent être changées en raison de certaines des dispositions de cette nouvelle loi. Pour obtenir un bon lu sur ces changements, aller à irs.gov, et cliqueter dessus « ce qui est chaud. » Faire attention ainsi à obtenir l'information la plus récente et les formulaires les plus courants. L'IRS estime que le temps moyen cela prendra des contribuables de non-affaires pour limer les 1040 que la forme est approximativement 24.2 heures. Cependant, selon cette agence d'impôts, « le plus grand composant du fardeau de temps pour tous les contribuables est maintenir record, par opposition à l'accomplissement de forme et à la présentation. Ainsi des 24.2 heures référencées au-dessus de, pour remplir le formulaire prendra seulement 3.3 heures, mais 14.6 heures de maintenir record. (Publication d'IRS intitulée « 2006 1040 instructions.) Bonne chance ! Vous devriez commencer cet après-midi, et espérez que vous serez prêt d'ici l'échéance. Deux amendements significatifs d'impôts d'acheteur de maison ont été décrétés le mois dernier. L'exemption de première année d'acheteur de maison jusqu'à de $5000 a été remise en vigueur pour le District de Columbia des résidants, Et des propriétaires à la maison qui obtiennent un prêt hypothécaire cette année et sont requis de payer un prime d'assurance hypothécaire pourront déduire ces paiements en tant que « intérêt d'hypothèque » quand ils liment leur déclaration d'impôt 2007. Ces émissions seront discutées plus tard dans cette série d'articles d'impôts. Si vous avez besoin de l'aide avec vos déclarations d'impôt, vous avez plusieurs options. Premier choix : maintenir un comptable professionnel d'impôts. Tandis que ceci te coûtera une certaine somme d'argent, puisque les émissions d'impôts sont complexes, le coût sera bon en valeur lui -- et en outre, si vous détaillez vous pouvez déduire le coût pour ce CPA. Si vous êtes un limeur de faible revenu d'impôts, il y a des cliniques indépendantes d'impôts de revenu faible (LITCs) qui fourniront la représentation pour une somme nominale libre ou pour. La publication 4134 d'IRS, intitulée « liste de clinique de contribuable de revenu faible » te fournira l'information sur des cliniques dans votre zone. (Irs.gov et cliquettent dessus des publications.) En plus, dans l'IRS est un organisme indépendant appelé le service d'avocat de contribuable. Selon l'IRS, ces employés « aident les contribuables qui éprouvent le mal économique, qui cherchent l'aide dans les problèmes de résolution d'impôts qui n'ont pas été résolus par les gorges normales, ou qui croient qu'un système ou la procédure d'IRS ne fonctionne pas comme elle devrait. » (Instructions de publication d'IRS « 2006 - 1040, à la Page 6). Vous pouvez entrer en contact avec le service d'avocat de contribuable en les appelant en service libre appel à 1-877-777-4778 ou en limant la forme 911, intitulée « demande de commande d'aide de contribuable avec l'IRS. Pour obtenir une copie de cette forme, et obtenir plus d'informations sur le service, vont à irs.gov/advocate. Cette série d'articles devrait aider le propriétaire à la maison en comprenant les lois d'impôts d'immobilières -- résidentiel et investissement -- de sorte que vous puissiez tirer profit de chaque avantage fiscal qui est disponible. Maintenir dans l'esprit qui si vous êtes dans le support d'impôt de 25 pour cent, par exemple, pour chaque dollar additionnel que vous pouvez légalement déduire, vous sauvera approximativement 25 cents qui ne doit pas aller à l'Oncle Sam. Ce support est pour les contribuables mariés, qui liment conjointement et gagnent entre $61.300 et $123.700 par an. Nos lois fiscales sont complexes, et il y a un certain nombre de définitions et de concepts qui doivent être compris : - « base » -- le coût initial de la propriété, plus toutes les améliorations vous avez fait au cours des années.
- « bénéfice brut » -- la différence entre ce que vous avez initialement payé votre maison et le prix de ventes.
- « bénéfice net de l'exercice » -- vous devez soustraire toutes les améliorations que vous avez apportées à la propriété, et également n'importe quelles commissions d'immobilières payées quand vous avez vendu la propriété. Le résultat bénéfice net de l'exercice s'appelle également « la plus-value. »
Le propriétaire de logement est toujours le grand rêve américain, et continue à être encouragé par notre code d'impôt. Considérer ce scénario typique : en 1975, vous avez acheté votre premier à la maison pour $35.000. Vous et votre conjoint avez eu trois enfants, et votre premier à la maison était juste trop petit. Vous avez vendu votre maison pour $80.000, et avez acheté des autres pour $95.000. Votre bénéfice -- ne prenant pas dans des charges de considération, des améliorations, ou des commissions d'immobilières -- étaient $45.000. Mais puisque vous pouviez alors tirer profit d'un avantage fiscal connu sous le nom de « renversement, » vous n'avez pas dû payer l'impôt sur ces plus-values. On a complètement éliminé le renversement quand le Président Clinton a signé dans la loi la Loi de soulagement de contribuable de 1997. Comme sera vu dans les colonnes suivantes, des propriétaires à la maison sont maintenant autorisés pour exclure jusqu'à $250.000 de bénéfices réalisés sur leur résidence principale ($500.000 pour les contribuables mariés limant des rapports collectifs). Et cette exclusion n'est limitée à aucune une vente, mais peut être prise tous les deux ans - à condition que vous répondez à certains critères d'admissibilité. Le congrès également a abrogé « par le passé l'exemption dans vie », par lequel des propriétaires à la maison au-dessus de l'âge de 55 aient été donnés une exclusion absolue jetable jusqu'à de $125.000 du bénéfice général réalisé sur la vente de leur résidence principale. Ainsi, le « renversement » et « une fois l'exclusion dans vie » sont histoire, changé par un plus simpliste - et plus financièrement rewarding -- concept : jusqu'à $500.000 du bénéfice peuvent être exclus tous les deux ans. Pour ceux de nous qui possèdent des maisons, et préparent pour limer nos 2006 déclarations d'impôt, voici une liste des déductions fiscales spécifiées disponibles la plupart des propriétaires à la maison : - Intérêt d'hypothèque. L'intérêt sur des prêts hypothécaires sur une première ou résidence secondaire est entièrement déductible, sujet aux limitations suivantes : l'acquisition prête jusqu'à $1 millions, et emprunts de capitaux propres à la maison jusqu'à $100.000. Si vous êtes mariée, mais limez séparé, les limites sont dédoublées dans la moitié.
- Impôts. Des taxes foncières, condition et local, peuvent être déduites. Cependant, il convient noter que les impôts d'immobilières sont seulement déductibles par année où ils sont payés réellement au gouvernement. Ainsi, si l'année dernière vous les argents escrowed avec votre prêteur pour que les impôts soient payés en 2007, vous ne pouvez pas prendre une réduction pour ces impôts quand vous introduisez votre déclaration 2006.
Cependant, si vous achetiez une maison l'année dernière, vous avez pu avoir remboursé votre vendeur pour une partie des impôts payés par anticipation par la fin de 2001. Réviser votre feuille de règlement soigneusement. La ligne 106 à la page 1 de ce rapport devrait réfléchir ce réglage d'impôts. Puisque c'était un paiement courant par vous pour des impôts d'immobilières, c'est un poste déductible. En effet, quand vous recevez votre rapport annuel de votre prêteur indiquant la quantité d'impôts payés l'année dernière, cette information ne sera pas comprise dans ce rapport. Lenders sont requises d'envoyer ces rapports annuels aux emprunteurs pour la fin janvier de tous les ans, l'intérêt et les impôts se réfléchissants payés pendant l'année précédente. Mais dans ce cas-ci, vous avez versé les impôts d'immobilières sur votre vendeur directement, sans participation de votre société de prêt immobilier. - Remarques. La plupart des prêts hypothécaires ces dernières années n'ont pas compris des remarques. Mais si vous les remarques payées, vous pouvez pouvoir les déduire sur votre déclaration d'impôt. Quelques prêteurs appellent ces « droits d'origines d'emprunt, « d'autres les appellent « les frais de la meilleure qualité, » ou les « remises. » Les appeler ce que vous voulez, elles sont toujours des remarques. Chaque remarque est d'un pour cent de la quantité empruntée ; si vous obtenez un emprunt de $275.000, chaque remarque te coûtera $2.750..00. (La colonne d'A plus tard de cette série discutera le régime fiscal des remarques).
Unique goûts pour payer des impôts. Mais vous devriez suivre le conseil d'un ancien Juge de la Cour suprême Oliver Wendell Holmes qui a par le passé écrit (et je paraphrase) : « Quand il vient aux impôts, qui est une créature du congrès, quelque chose que vous pouvez légalement faire pour éviter des impôts est légal. |
