Avocat-conseil de capot :

Avocat-conseil de capot : Prendre garde de la dent de loup d'oiseau -- Éviter les escroqueries de forclusion

par Benny L. Kass

Vous avez juste reçu une lettre de votre société de prêt immobilier conseillant que si vous n'apportez pas votre courant de paiements d'hypothèque, le prêteur n'aura aucune alternative mais commence le procédé de forclusion.

Dans des jours après réception de cette notification, vous recevez un appel téléphonique : « Salut, mon nom est I.B. Scammer, et je comprends que vous êtes contrevenant sur vos paiements d'hypothèque. Vous ne voulez pas perdre votre belle maison, et ma compagnie peut vous aider. Quand peux je venir pour expliquer comment nous fonctionnons et comment nous pouvons vous aider ? »

Raccrocher, immédiatement. Dans le commerce, ces personnes désigné souvent sous le nom des « dents de loup d'oiseau » -- littéralement allant après vous quand vous êtes vers le bas.

Il y a beaucoup de différents genres d'escroqueries de forclusion d'hypothèque. On s'appelle « un transfert partiel d'intérêt. » Voici comment ce travaille.

Quand un propriétaire de maison lime pour la protection de faillite, la loi prévoit « un séjour automatique. » Cela signifie qu'aucun créancier ne peut prendre n'importe quelle action judiciaire (forclusion y compris) contre le débiteur sans obtenir l'autorisation judiciaire de faillite. Ceci est mentionné comme un « séjour d'ascenseur. »

Le propriétaire à la maison verse un droit mensuel sur le « spécialiste en forclusion. » En échange, ce spécialiste se charge de virer un petit pourcentage de la propriété du propriétaire à la maison sur une personne qui est déjà dans la faillite. Selon un groupe de travail d'escroquerie de forclusion de faillite hors de la Californie, souvent l'entité dans la faillite est fictive. Et alors que le propriétaire à la maison ne peut pas être empêché au moment en raison du séjour automatique, à la fin que le consommateur a transporté une certaine ou toutes leur maison à l'artiste de scam.

Un autre type d'escroquerie implique ce qui désigné sous le nom des « opérations de sauvetage. »

Le centre de loi national du consommateur a établi un rapport en juin de 2005 autorisés, des « rêves empêchés : Le vol effréné des maisons de l'Américain escroqueries de délivrance par forclusion de Capital-Décollage « .  » « Peu a fait le centre de loi réalisent il y a deux ans combien approprié leurs soucis seraient aujourd'hui.

Le centre a accentué trois variétés de « délivrances. »

Le premier ils appellent « l'aide fantôme. » Ici, le « sauveteur » chargera les droits excessifs de propriétaire à la maison unsuspecting pour faire ce que le consommateur pourrait avoir fait tout seul. Par exemple, le « sauveteur » peut faire quelques appels téléphoniques ou écritures, mais par la suite il « abandonne le propriétaire à la maison à un destin qui pourrait avoir été bien prévenu avec une meilleure intervention. »

Une deuxième variété a rapporté par le centre s'appelle le « renflouement ». Dans cette situation, le visiteur dit le consommateur que si le propriétaire à la maison signera plus d'un contrat à la maison, le visiteur remboursera la créance d'hypothèque, permettent au propriétaire à la maison de rester dans la maison pendant au moins une année, et alors le consommateur peut racheter la propriété pour un prix -- ce qui est habituellement considérablement plus que la valeur réelle de la maison. Le centre a conclu que « les conditions de ces affaires sont presque invariablement si onéreuses que le rachat devient impossible, le propriétaire à la maison perd de manière permanente la possession, et « les sauveteurs » marchent enlevé avec tous les ou la majeure partie capitaux propres de maison. »

Il convient noter que le centre a trouvé des exemples de « renflouement » dans beaucoup de juridictions, y compris le District de Columbia.

La troisième variété le centre appelle « le leurre publicitaire. » Le propriétaire à la maison croit que lui ou lui signe simplement des documents pour un nouvel emprunt de sorte que l'hypothèque puisse être apportée courant ou payé de. Mais en réalité, le consommateur a signé un contrat à la maison plus d'au « sauveteur. »

Il devrait préciser qu'en 2005, then-Governor Ehrlich signé dans la législation de loi qui protège les propriétaires à la maison contre ces consultants en matière de délivrance. La législation semblable est à l'étude dans le District de Columbia. Et récemment, le Gouverneur O'Malley a commencé l'initiative d'ESPOIR (les capitaux propres de préservation du Propriétaire à la maison), par lequel les dollars $111 millions de fonds de condition soient employés pour aider les propriétaires à la maison dans l'ennui financier.

En période de l'ennui, les consommateurs sont désespérés pour l'aide, et comptent souvent sur des émotions plutôt que l'examen consciencieux des options. Mais il y a beaucoup d'options disponibles aux consommateurs qui sont forclusion de revêtement.

D'abord, entretien avec votre société de prêt immobilier. La plupart des prêteurs légitimes ne veulent pas empêcher. Cette décision n'est pas basée sur leur sympathie pour le propriétaire à la maison, mais sur la réalité économique. Si unique achat la maison à la vente de forclusion, le prêteur n'est coincé avec la propriété, et doit payer les impôts et l'assurance jusqu'à ce qu'elle soit finalement vendue.

Votre prêteur aura un certain nombre d'options. Elles peuvent différer ou réduire le paiement mensuel pendant une période. Ils peuvent se charger de refinancer votre emprunt-logement à taux variable existant de sorte que vous ayez fixé des coûts mensuels au lieu des paiements de escalade de revêtement chaque année. Ils peuvent également te permettre de vendre votre maison sur ce qui s'appelle « une vente courte. » Ceci signifie que vous pouvez réduire le prix de la maison, et le prêteur pardonnera une partie ou tout n'importe quel déficit.

En second lieu, l'entretien avec un consommateur conseillant le service dans la juridiction où votre propriété est localisée, par exemple, les propriétaires à la maison du Maryland peut utiliser les services plusieurs de la forclusion conseillant des services situés dans toute la condition. (La pleine liste peut être trouvée en cliquetant ici).

Vieillards -- particulièrement ceux sur le revenu faible -- peut entrer en contact avec leur bureau local d'AARP.

Troisièmement, entretien avec vos voisins. Peut-être ils peuvent fournir de l'aide financière temporaire. Après que tous, si votre maison est empêchée au moment, qui peut réduire les cours en bourse du voisinage.

Quatrièmement, se charger de voir un mandataire qui se spécialise dans la loi de faillite. Tandis que personne ne veut vraiment limer pour la protection de faillite -- et les changements récents de la loi le rendent difficile à faire ainsi -- c'est une option qui doit être considérée en dernier recours.

Le centre de loi du consommateur a fait un certain nombre « ce qui pour ne pas faire » des recommandations :

 

• ne pas paniquer ;

   

• ne pas signer un contrat sous pression ;

   

• ne signer aucun papier avant de consulter le conseiller juridique ;

   

• ne pas compter sur le traducteur du sauveteur si vous n'êtes pas familier en anglais. Trop souvent, ce traducteur est une autre « dent de loup d'oiseau » payée par le sauveteur pour faire son cas pour lui, et

   

• ne pas compter sur des rapports ou des promesses verbaux ; obtenir tout dans l'écriture.

Les lois et l'éducation de protection des consommateurs sont très importantes. Mais vous -- le propriétaire à la maison -- doit se protéger. Ne dire juste « non » à la dent de loup d'oiseau.