Avocat-conseil de capot : L'IRS a pu t'avoir juste donné quelques nouvelles très bonnes
par Benny L. Kass
Si vous possédiez une maison qui à une remarque était votre résidence principale, mais plus tard étiez loué à l'extérieur, selon les faits -- et la synchronisation -- de votre situation, l'IRS t'a juste donné quelques nouvelles très bonnes. Vous pouvez pouvoir combiner l'exclusion principale de résidence jusqu'à de $500.000 avec 1031 un échange (plus rigide), et ne payez en fait aucun impôt du tout quand vous vendez votre maison. D'abord révisons quelques principes de base de loi d'impôts d'immobilières. Sous le chapitre 121 du code de recettes, si vous avez vécu dans votre résidence principale pour deux sur une période de cinq ans avant qu'elle soit vendue, vous pouvez exclure jusqu'à $500.000 de votre bénéfice (si vous êtes mariée et limer un rapport collectif) ou jusqu'à $250.000 de votre gain (si vous limez une déclaration d'impôt séparée). Votre maison doit être votre résidence principale. Sous le chapitre 1031 de cette même cédule d'impôt, si vous mélangez l'une seule pièce de la propriété d'investissement (appelée « la propriété abandonnée ») pour des autres (appelé la « propriété de rechange »), vous pouvez pouvoir différer tout les bénéfice que vous avez fait quand la propriété abandonnée est vendue. Il y a des délais spécifiques sur un échange 1031 : vous devez identifier une ou plusieurs propriétés de rechange dans les 45 jours du jour où vous avez vendu la propriété abandonnée, et vous devez réellement aller à se fermer sur cette propriété de rechange (ou propriétés) moins de 180 jours de ce règlement plus rapide. Mais si vous viviez dans votre maison pendant trois années, et l'avez-vous louée à l'extérieur pendant deux années, comment traitez-vous le bénéfice que vous faites quand il s'est vendu ? Ceci devient particulièrement si vous avez fait plus de $500.000 importants dans le bénéfice du temps où vous avez acheté la première fois votre maison. Vers le haut de jusque récemment, on l'a supposé que si vous faisiez plus que l'exclusion, vous avez dû payer l'impôt sur les plus-values sur cette quantité additionnelle de gain. L'IRS, le 14 février 2005, nous a donné tous un présent du jour de Valentine. Il a établi la procédure 2005-14 de produits, qui permet spécifiquement à des contribuables de combiner l'exclusion de maison-vente (sous chapitre 121) avec les réglementations de change plus rigides (sous chapitre 1031). Voici un exemple fourni par l'IRS : L'échangeur d'Edouard achète une maison pour $210.000 de 2000, et l'utilise en tant que sa résidence principale jusqu'en 2004. De 2004 à 2006, il loue la maison aux locataires. Puisque la propriété est maintenant propriété locative, il prend des réductions de moins-value de $10.000 pendant chaque année de location -- à savoir $20.000. En 2006, il mélange cette propriété pour $10.000 comptant et une maison urbaine avec des cours en bourse justes de $460.000. Edouard destine à -- et fait -- louer à l'extérieur cette nouvelle propriété. Selon l'exemple d'IRS, Edouard a réalisé le gain dans la quantité de $280.000. (argent comptant $460.000 + $10.000 = $470.000, moins le coût d'aquisition $210.000, plus $20.000 dans la moins-value). Edouard qualifie pour l'exclusion de $250.000 maison-ventes. Il est célibataire, et a possédé et a vécu, dans la maison pour deux sur le précédent cinq ans avant qu'il a été vendu. Il qualifie également pour le traitement 1031, parce que la maison a été louée à l'extérieur, et était ainsi propriété d'investissement à l'heure de sa vente. En plus, la propriété de rechange qu'il a reçue est également propriété d'investissement. L'IRS fait est clair que le chapitre 121 (exclusion de maison-vente) n'exige pas que la propriété soit la résidence principale du contribuable la date de la vente ou de l'échange. En fait, le langage clair de ce chapitre explique que vous pouvez le louer à l'extérieur, à condition que vous ayez là vécus deux sur les cinq années précédentes. Selon l'IRS : Puisque (Edouard) possède et a utilisé la maison en tant que sa résidence principale pendant au moins 2 années au cours de la période de cinq ans avant l'échange, (Edouard) peut exclure le gain sous le chapitre 121. Puisque la maison est propriété d'investissement à l'heure de l'échange, (Edouard) peut différer le gain sous le chapitre 1031.
L'IRS exige que vous épuisez d'abord votre exclusion de maison-vente. Ici, Edouard a fait un gain de $280.000, ainsi il rapporte une exclusion $250.000 sur la déclaration d'impôt de la son année prochaine. Mais l'IRS permettra maintenant à Edouard d'utiliser également les procédures plus rigides d'échange. En conséquence, Edouard peut différer le gain restant de $30.000 -- y compris le gain $20.000 attribuable à la moins-value -- sous le chapitre 1031. L'IRS a présenté l'illustration suivante :
| La quantité a réalisé | | $470.000 | | Moins : | Base réglée | 190.000 | | | Gain réalisé | 280.000 | | Moins : | Gain exclu sous §121 | 250.000 | | | Gain à différer sous §1031 | $30.000 |
Comment ce tout finit-il vers le haut ? Edouard ne paye aucun impôt, quoiqu'il ait réalisé beaucoup de bénéfice sur la vente de sa maison. Edouard obtient de maintenir, exempt d'impôt, l'argent comptant $10.000 qu'il a reçu dans la transaction d'échange, et sa base pour des impôts de la propriété de rechange est $430.000. Ceci est calculé en prenant la base de la propriété abandonnée à l'heure de l'échange ($190.000), plus le gain exclu sous le chapitre 121 ($250.000) et réduit par l'argent comptant qu'il a reçu ($10.000). Ceci semble compliqué -- et il est. Vous devriez consulter les deux votre conseiller en fiscalité, comme votre comptable avant que vous prenniez tous les engagements sérieux -- et certainement avant vous signer tous les contrats légalement obligatoires. L'IRS, cependant, n'a pas adressé encore une autre échappatoire dans les lois fiscales. Edouard peut louer à l'extérieur la propriété de rechange pendant au moins une année, et puis décide de se déplacer de nouveau dans elle. Vers le haut de jusqu'à cet octobre passé, s'il avait vécu dans la maison pendant une période de deux années supplémentaires, il serait de nouveau habilité à l'exclusion de maison-vente d'encore $250.000. Cependant, en octobre de 2004, le congrès a passé l'acte américain de création d'emplois. Cet acte exige maintenant que puisqu'Edouard a acquis la propriété de rechange par un échange plus rigide, il ne peut pas prendre cette exclusion pendant une période de cinq ans commençant la date où il a obtenu le titre à cette propriété. Cependant, à la fin de cinq ans, la propriété vraisemblablement aura augmenté en valeur. Edouard -- si il désirent la vendre -- être alors habilité à cette exclusion de maison-vente. En outre, il n'y a aucun délai sur quand Edouard peut faire encore un autre échange 1031 ; s'il veut, il peut mélanger cette propriété de nouveau pour une autre propriété d'investissement à tout moment. Il y a beaucoup de personnes qui ont gagné beaucoup d'argent sur la plus-value d'immobilières qui a eu lieu au cours de ces dernières années. Si votre gain dépassera les limites statutaires sous le chapitre 121, voici l'one-way de la prévention -- ou au moins différant -- paiement de l'impôt sur les plus-values. Il prend beaucoup de patience et la consultation des professionnels, mais l'IRS a maintenant parlé, et nous devrions tout pouvoir tirer profit de ce cadeau de congé. | 
