Avocat-conseil de capot :

Avocat-conseil de capot : L'assurance de titres est-elle nécessaire ?

par Benny L. Kass

Réponse : Assurance de titres -- pour beaucoup d'acheteur de maison -- est un mystère. Vous allez au règlement, et parmi les nombreux postes vous devez payer est un grand montant d'argent pour des Propriétaires et l'assurance de titres de Lenders. Vous le payez, principalement parce que le mandataire de titre te dit que vous n'obtiendrez pas votre emprunt à moins que le prêteur ait l'assurance adéquate. Plusieurs mois plus tard, votre police d'assurances est expédiée à vous par la compagnie de règlement. Vous la rempliez loin avec le reste de votre maison-achetez des documents, et oubliez alors lui.

Quelle est exactement assurance de titres et pourquoi est il nécessaire ?

Vous avez acheté votre arrière de maison en 1989. Combien de temps est-ce qu'avant cela a fait votre vendeur la possèdent ? Il y a dans les immobilières un concept appelé la « suite de titres. » Ventes à B, B à C, et ainsi de suite jusqu'à ce que vous soyez sur le point d'acheter votre maison. Vous voulez être assuré que la « suite de titres » est ininterrompue. Par exemple, vers le haut de jusqu'aux années 90, nous avons eu dans le District de Columbia « Droites de douaire. » Celles-ci sont venues de vieille Angleterre, où un conjoint ne pourrait pas vendre sa maison sans obtenir l'approbation de l'autre conjoint. (En fait, en termes techniques, ceci a été connu en tant que le « douaire et Curtesy » ; Le douaire était de protéger l'épouse et curtesy a protégé le mari).

Quand vous votre maison, le mari et l'épouse ont-ils acheté ont-ils signé le contrat ? Sinon, absent une certaine explication légale, le non-signataire pourrait avoir une demande de règlement contre votre maison.

Des archives de terre sont maintenus dans le bureau de l'enregistreur des contrats. De nos jours, beaucoup de tels bureaux sont informatisés. Mais avant l'arrivée des ordinateurs -- en effet même avant des machines à écrire ont été inventés -- les gens étaient achat les maisons de vente, et des contrats ont été employés pour donner la propriété. Elle est fascinante pour retourner dans l'histoire et pour lire certains des contrats manuscrits, dans la langue légale archaïque.

Et puisque l'erreur humaine est toujours un problème potentiel, il y a des occasions quand il y a « les erreurs de plume » dans des descriptions légales. Votre sort est le numéro 0712, mais on l'enregistre en tant que 0721.

En plus, où il y a des immobilières, là sera toujours des canailles. Les contrats et les certifications forgés de phony ne sont pas rares, et ces émissions peuvent et causeront des défauts -- nuages -- sur la suite de titres.

L'assurance de titres peut être votre protection contre ces genres de pertes. D'une manière primordiale, les prêteurs ne feront pas des prêts hypothécaires sans obtenir cette protection, qui s'appelle « la politique d'assurance de titres d'un prêteur. »

Il convient noter qu'à la différence de l'assurance à la maison de propriétaires, qui vous protège contre les événements qui peuvent se produire après que la politique soit établie, l'assurance de titres se protège seulement contre des pertes contre les sujets qui se sont développés avant le temps où vous obtenez la politique. Cependant, une fois que vous avez une politique d'assurance de titres, vous et vos héritiers êtes couvert à condition que vous ayez n'importe quel intérêt ou participation dans la propriété.

Au cas où vous acheter la politique du titre du propriétaire facultatif ? C'est une question difficile et la réponse dépend vraiment des faits de chaque transaction. De manière dégagée, si votre vendeur a possédé la propriété pendant beaucoup d'années, la probabilité de surgir de problème est mince. Quelques consommateurs sont des risk-takers ; d'autres ne sont pas. Le coût de l'assurance du propriétaire additionnel est relativement petit, ainsi vous pouvez choisir de contracter la pleine politique pour un meilleur remplissage. Le fait que vous avez dû acheter la politique du prêteur ne vous protège pas de quelque façon -- ou te donner le remplissage.

Je fais souvent l'analogie pour vacation assurance ; il fait beaucoup d'argent, mais si vous ne pouvez pas prendre ce voyage, son beau pour obtenir un plein remboursement.

Vous avez demandé si vous devez obtenir l'assurance de titres du propriétaire quand vous avez refinancé. La réponse est numéro. Comme discuté ci-dessus, une fois que vous avez la politique d'un propriétaire, vous êtes couvert pour toujours. Votre nouveau prêteur voudra le remplissage du prêteur, mais vous ne devez pas payer le remplissage supplémentaire. Et ne pas laisser la compagnie ou le mandataire de règlement vous convaincre autrement.

Vous demandez également si vous pouvez obtenir une nouvelle politique d'une autre compagnie actuellement ? Je ne vois pas pourquoi pas, mais remettre en cause le besoin. Si vous voulez obtenir une nouvelle politique, vous devrez faire rechercher votre titre, et devrez payer beaucoup de coûts payés d'avance -- en plus du coût d'une politique toute neuve.

Vous êtes correct dans celui là êtes un certain nombre d'exclusions dans votre politique, comme :

 

• sujets qui sont révélés sur l'archive de public ; ceci soulève des questions, cependant, quant à ce qui est un « archive de public. » C'est une matière pour une autre colonne.

   

• impôts d'immobilières qui ne sont pas encore dû ;

   

• des sujets qui ne sont pas indiqués (enregistré) parmi les archives publics, mais sont connus à la personne obtenant la politique d'assurance de titres.

Récemment, le bureau de comptabilité de gouvernement (GAO) a établi un rapport autorisé, des « actions requises pour améliorer l'inadvertance de l'industrie de titre et pour protéger mieux des consommateurs. » Une des recommandations significatives dans le rapport était :

GAO recommande que le HUD et les régulateurs d'assurance de condition agissent pour améliorer l'habileté des consommateurs au magasin de comparaison pour l'assurance de titres et pour renforcer la réglementation et l'inadvertance du marché d'assurance de titres.

Le rapport circonstancié peut être trouvé sur le site Web de GAO.

L'association américaine de titre de bien-fonds -- l'association commerciale pour l'industrie d'assurance de titres -- répondu comme suit :

ALTA soutient les conclusions du GAO, identifie que des améliorations pourraient être apportées à l'industrie, et est commis à partnering avec de diverses agences de normalisation et gouvernementales pour faire quoi qu'il prenne pour protéger mieux des consommateurs.

Seulement qui vivra verra.